Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2008 по делу n А76-14496/2007. Изменить решение

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2283/2008

г. Челябинск

 07 мая 2008 г.

Дело № А76-14496/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Малышева М.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Фирма «Цветлит» на решение  Арбитражного суда Челябинской области от 06 февраля 2008г. по делу №А76-14496/2007 (судья А.Г. Воронин), при участии: от закрытого акционерного общества Фирма «Цветлит» - Еремеева Е.Г. (доверенность №02 от 20.02.2008), от закрытого акционерного общества «Челябвторцветмет» - Багач В.Н., (доверенность от 03.09.2007 №1), от Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Попова М.А., (доверенность №10/08 от 01.02.2008),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество Фирма «Цветлит» (далее – ЗАО Фирма «Цветлит», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» в лице Челябинского регионального отделения (далее – СГУ «РФФИ», ответчик) и закрытому акционерному обществу «Челябвторцветмет» (далее – ЗАО «Челябвторцветмет», ответчик) о признании договора №112-зем купли-продажи земельного участка от 30.03.2005 не соответствующим закону, а сделки ничтожной.

Определениями суда от 22.08.2007 (т.1 л.д. 1-3) и от 18.09.2007 (т.1 л.д.72, 73) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска.

До принятия решения по существу спора в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил признать сделку по договору №112-зем купли-продажи земельного участка от 30.03.2005 ничтожной и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области  исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности за ЗАО «Челябвторцветмет» на земельный участок из земель поселений, общей площадью 29 954 кв.м., кадастровый номер 74:36:07 06 003:0023, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, 1-ый Северо-Западный промрайон (т. 1 л.д. 112, 113, 137).

Уточнения заявленных требований судом приняты.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2008 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 28 – 35). Суд  пришел к выводу, что право собственности истца на объект недвижимого имущества литера Б3 площадью 321,6 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск, ул.Мастеровая, 8, возникло до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, что подтверждено решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2007 по делу №А76-1450/2007. На момент заключения оспариваемого договора от 30.03.2005 №112-зем  купли-продажи земельного участка истец был лишен возможности реализовать преимущественное право покупки земельного участка под зданием, находящимся в его собственности на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд первой инстанции пришел к выводу, что при нарушении установленного законом порядка реализации истцом своего преимущественного права покупки предусмотрен специальный порядок защиты такого права – обращение в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей приобретателя. В удовлетворении требований на основании указанного отказано полностью.

В апелляционной жалобе ЗАО Фирма «Цветлит» просит решение суда отменить, в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора решения Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2007 по делу №А76-1450/2007, и посчитал установленным факт приобретения истцом права собственности на строение литера Б3 площадью 321,6 кв.м., расположенное на спорном земельном участке, до заключения ответчиками оспариваемого договора купли-продажи от 30.03.2005. Однако суд не дал надлежащую оценку указанному обстоятельству.

Суд не учел, что согласно ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поскольку решением суда по делу №А76-1450/2007 установлено, что право собственности на строение приобретено истцом в 1994-1995 г.г., следовательно, с этого времени истец имел право на использование соответствующей части земельного участка.

Сделав правильный вывод о том, что истец вследствие заключения оспариваемого договора купли-продажи был лишен возможности  реализовать свое преимущественное право на приватизацию части земельного участка, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, что это не влечет за собой ничтожность сделки.

Считает не соответствующими закону выводы суда о возможности перевода прав покупателя на истца и восстановлении, таким образом,  его прав. Сделка приватизации земельного участка, совершенная ответчиками, является ничтожной независимо от того, является ли данный земельный участок делимым или неделимым. Таким образом, ответчиками заключена сделка с нарушением закона.

Также истец полагает, что в соответствии со ст. 6 ЗК РФ и ст.133 ГК РФ земельный участок, полностью приватизированный ЗАО «Челябвторцветмет», является делимым, истцу может быть выделена часть этого участка, так как вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу №А76-1450/2007 установлено, что  строение литерой Б3, принадлежащее истцу на праве собственности, является самостоятельным объектом недвижимости.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Ответчик – ЗАО «Челябвторцветмет» представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменений, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным.

Полагает верным вывод арбитражного суда об отсутствии оснований, необходимых для признания ничтожной сделкой оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, поскольку ЗАО «Челябвторцветмет» представил доказательства, что является собственником объектов недвижимости  расположенных на спорном земельном участке.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при нарушении установленного законом порядка реализации истцом своего преимущественного права покупки предусмотрен специальный порядок защиты такого права – обращение в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей приобретателя. В обоснование данной позиции ответчик ссылался на ст.250 ГК РФ и п.20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8.

Считает, что истцом не доказано ни одного из значимых обстоятельств по заявленному иску, в частности: наличие заинтересованности истца на момент заключения оспариваемого  договора купли-продажи земельного участка; наличие обстоятельств, однозначно свидетельствующих о нахождении объекта недвижимости – «нежилого здания лит.Б3», принадлежащего истцу на праве собственности, на земельном участке – объекте по договору купли-продажи от 30.03.2005 №112-зем.

В обоснование своих доводов ответчик указывает, что из решения Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2007 по делу №А76-1450/2007 не следует однозначный вывод, что истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, так как в указанном решении суда, акте приема-передачи от 29.12.1994 к учредительному договору от 14.12.1994 данный объект недвижимости назван по разному («нежилое здание, склад готовой продукции лит.Б3», «помещение, выполнение из железобетонных конструкций…»), что имеет существенное значение.

Ответчик считает, что право собственности истца на объект недвижимости лит.Б3 площадью 321,6 кв.м., признанное решением суда от 27.06.2007, возникло только через 2 года 5 месяцев после заключения оспариваемой сделки и поэтому не может является доказательством нарушения прав истца на момент совершения оспариваемой сделки, как того требуется согласно ст.ст. 167, 168 ГК РФ.

Кроме того, указывает, что преюдициальность обстоятельств, указанных в решении Арбитражного суда Челябинской области по делу №А76-1450/2007  не может быть принята в рассматриваемом деле, так как субъектный состав участников указанных дел различен, и, следовательно, факты установленные в решении от 27.06.2007 не имеют преюдициального значения и должны быть установлены на общих основаниях.

ЗАО «Челябвторцветмет» считает, что отсутствуют основания для признания недействительной (ничтожной) сделки – договора купли-продажи земельного участка №112-зем от 30.03.2005 в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как указанная сделка не нарушала на момент совершения прав  и законных интересов истца и других лиц и соответствовала закону. Просит решение Арбитражного суда Челябинской области от 06 февраля 2008 г. по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьим лицом – Управлением Федеральной регистрационной службой по Челябинской области, представлено письменное мнение на апелляционную жалобу, в котором поддержаны доводы истца. Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области считает, что имеются основания для отмены решения суда, так как в силу п.1, 3 ст. 36 ЗК РФ истец имел исключительное право на приобретение в собственность земельного участка занятого объектом недвижимости под литерой Б3.  Считает, что судом неправильно применены п.1 ст. 244 , п.1 ст. 250 ГК РФ, поскольку ЗАО «Челябвторцветмет» приобретал право собственности на сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, а не долю в праве собственности на такой земельный участок. Делимость или неделимость спорного земельного участка не является обстоятельством, рассматриваемым по настоящему делу.

Так как основанием для погашения записи о праве собственности ЗАО «Челябвторцветмет» на земельный участок площадью 29 954 кв.м. является  признание в судебном порядке недействительным зарегистрированного права, требование об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве не соответствует нормам действующего законодательства. Таким образом, по данному делу должно быть удовлетворено требование о признании сделки от 30.03.2005 недействительной.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика (специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» в лице Челябинского регионального отделения) и третьих лиц (Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска) не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области – доводы письменного мнения.

Представитель ответчика – ЗАО «Челябвторцветмет» с доводами апелляционной жалобы не согласился.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца в судебном заседании объявлялся перерыв до 07 мая 2008г.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, ответчика и  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Челябинской области от 30.04.2004 №522у (т. 1 л.д. 17, 18) между Челябинским региональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (продавец) и ЗАО «Челябвторцветмет» (покупатель) 30 марта 2005г. заключен договор №112-зем купли-продажи земельного участка (федеральная собственность), согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 74:36:07 06 003:0023, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, 1-ый Северо-Западный промрайон, с целевым использованием - для эксплуатации существующей производственной базы, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору, общей площадью 29 954 кв.м, находящийся на праве аренды, на основании постановлений главы Администрации города Челябинска от 26.07.1995 № 679-п, от 27.01.2003 № 84-п, договора аренды земель РФ 11-ЧБО-36-07-№000504-95 города Челябинска от 28.07.1995 и дополнительного соглашения № 4 от 29.01.2003 к договору аренды земли города Челябинска РФ П-ЧБО-36-07-№000504-95 от 28.07.1995. На участке имеются объекты недвижимости, перечисленные в приложении №1 к настоящему договору (приложение №1 является неотъемлемой частью настоящего договора).

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 29.11.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок