Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2015 по делу n А71-3045/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ремонта планируется замена оконных конструкций, ремонт крыши, пола, фасадов, демонтаж и устройство антресолей, устройство стен, перегородок, включая чистовую отделку, монтаж ворот, ремонт коммуникаций (отопление, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, вентиляции, кондиционирование), установка систем охранной, пожарной сигнализаций и систем пожаротушения, пристрой и установка котельной. Указанные работы по капитальному ремонту являются неотделимыми улучшениями арендуемого объекта недвижимости, которые не возмещаются Арендодателем Арендатору по окончании срока действия договора как при окончании срока его действия, так и при его досрочном расторжении» (т.4 л.д.18).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 14.02.2011 № 01/010/2011-737 арендованное ИП Радионовой И.А. помещение - здание главного магазина, назначение - нежилое, изначально принадлежало ОАО «Бумагоделательного машиностроения» на основании Плана приватизации от 26.03.1993, о чем было выдано Свидетельство о праве собственности от 26.02.2004 №18-01/26-6/2004-279. Год постройки здания - 1964, назначение здания – складское (т.3 л.д.29-30).

ООО «Иж-Инвест» указанное здание приобретено 22.11.2010 у ООО «Центр коммерческой аренды» на основании договора купли-продажи № 01/125/2010-091.

На момент приобретения и сдачи ИП Радионовой И.А. в аренду здание находилось в непригодном для осуществления деятельности состоянии (стр.13-15 оспариваемого решения), что подтверждается: 1) протоколом допроса Минникеевой А.Р. от 21.08.2014 № 13-1-11/021/1 (доверенное лицо Радионовой И.А.): «здание до начала работ было непригодным для хранения продуктов питания» (т.2, л.д. 44-47); 2) протоколом допроса Васильевой О.В. от 15.08.2014 № 13-1-11/015/1 (управляющая ООО «Логистический комплекс»): «изначально здание не функционировало» (т.2 л.д. 49-510); 3) протоколом допроса Пчельникова И.Г. от 25.08.2014 №13-1-11/025/1 (инженер-архитектор ООО «Перспектива»): «внутри здания было пустое помещение, а также мостовые краны в количестве 3 шт., которые предполагалось демонтировать» (т.2 л.д. 53-57); 4) протоколом допроса Мирзахановой О.С. от 25.08.2014 № 13-1-11/026/1 (инженер ООО «Перспектива»): «внутри здания было пустое помещение, а также установлены мостовые краны в количестве 3 шт., которые в дальнейшем предполагалось демонтировать» (т.2 л.д. 109-114); 5) протоколом осмотра от 06.04.2011, в ходе которого установлено, что здание - пустующее, станков и оборудования нет (т.3 л.д. 27); 6) протоколом допроса Докукиной Е.А. от 15.04.2011 №1 (бухгалтер ООО «Иж-Инвест»): «сначала мы должны произвести реконструкцию здания, модернизацию» (т.3 л.д. 25-26); 7) техническим отчетом №12/11-ОБ от 09.04.2011 ООО «Перспектива» по обследованию здания главного магазина 2011 год: «стропильные балки и кровля здания находятся в ограниченно-работоспособном состоянии» (т.2 л.д. 58-107).

В результате спорных работ произошли следующие изменения (ст.20-21 оспариваемого решения): в здании проведен демонтаж 670,7 кв.м. антресолей, возведены новые стены капитального характера из кирпича (согласно проекту ООО «Перспектива», кладка стен по договору с ООО «ЛимбС» от 10.08.2011 № 4/11 (т.5 л.д. 119-121); в здании изменилось количество помещений: вместо 41 помещения и 4 антресолей появилось 22 помещения на этаже 1, 17 помещений на этаже 2, дополнительно построены 2 помещения котельной (этаж 1 литера КЗ) общей площадью 48,8 кв.м., построена трансформаторная подстанция, включающая в себя 4 помещения (этаж 1 литера Т2) общей площадью 64,2 кв.м.; появились новые помещения: помещение зарядных устройств 63,8 кв.м., помещение для пресса макулатуры 16,3 кв.м., насосная 19,4 кв.м., комната приема пищи 19,2 кв.м., 2 помещения МОП, помещение сушки 1,3 кв.м., душевая 6,8 кв.м., гардероб 32,2 кв.м., лестничная клетка 8,7 кв.м., административное помещение 20,1 кв.м., помещение водителей 36,8 кв.м., охраны 14,3 кв.м.; вместо 3 санузлов появилось 6 санузлов на 1 этаже и 3 санузла на 2 этаже; после возведения новых стен из кирпича появился 2 этаж площадью 292 кв.м., на котором расположены 17 помещений: помещение сушки 12,5 кв.м, комната приема пищи 23,1 кв.м, коридор 33,6 кв.м, лестничная клетка 15,9 кв.м, 3 санузла, гардероб 32,5 кв.м, помещение МОП 3,6 кв.м, душевая 8,5 кв.м, гардероб 33,9 кв.м; появился административно-бытовой корпус из 2х этажей, в котором размещены раздевалки, душевые, санузлы, комнаты отдыха и приема пищи, сушилки и т.д. (договор подряда с ООО «МаКон» от 14.02.2012 № 05-ОБ/12(т.6 л.д.29-32); возведена примыкающая к зданию главного магазина котельная из блоков площадью 48,8 кв.м, к которой подведены сети газоснабжения, водоснабжения и канализации по договору с ООО «Буммаш-Теплосервис», счет-фактура № 13 от 03.04.2012, строительство водогрейной газовой котельной и наружного газопровода высокого давления выполнено на основании проекта ООО «ТГВПроектМонтаж» по договору от 30.01.2012 №1202/01; на объекте смонтирован индивидуальный тепловой пункт по договору с ООО СК «Водолей» от 18.04.2012 № 13ю-2012, проведены работы по теплоснабжению приточных установок по договору от 28.02.2012 № 06ю-2012 (т.6 л.д. 126-138); вместо 2 входных ворот для въезда в здание смонтировано 19 автоматических ворот для разгрузки/погрузки товаров, позволяющих единовременно обслуживать 19 автомобилей (счет-фактура ООО «Восход» от 01.12.2011 № 68 - т.7 л.д. 92), произведен монтаж системы воздушного отопления склада по договору с ООО СК «Водолей» от 02.09.2011 №44 ОБ/11-25ю-2011;          снаружи к зданию склада пристроена трансформаторная подстанция площадью 64,2   кв.м - залита монолитная плита фундамента, выполнена кирпичная кладка стен (по договору с ООО «Лимб С» от 10.08.2011 № 4/11 доп.соглашение №3 (т.5 л.д. 124); снаружи здания склада смонтирована крытая стоянка под грузовые автомобили по договору с ООО «Рельеф» по счету-фактуре от 24.11.2011 № 275 (т.7 л.д. 3-30); выполнено ограждение территории склада забором из профнастила по договору с ООО «Рельеф» от 05.09.2011 № 30.10.11/6; проведены работы по благоустройству территории здания, заезда к складу по договору с ООО «Рельеф» от 22/09/11/6 от 12.09.2011; расширены подъездные пути к зданию склада, расширена проезжая часть по ул. В. Шоссе, 170 по договору с ООО «Рельеф» по с/ф от 24.11.2011 № 276; демонтированы железнодорожные подъездные пути в здании склада (технический паспорт от 09.06.2012).

В здании проведены следующие работы: 1) осуществлена прокладка новых сетей электроснабжения, установлено электросиловое оборудование (трансформаторы, счетчики, блок управления, пост управления, распределительные щиты), проведены сети АСКУЭ (Автоматизированная Система Коммерческого Учета Энергоресурсов), смонтировано наружное электроснабжение (по договорам подряда от 01.09.2011 № 38/11, от 26.10.2011 № 27-11, от 23.07.2012 № 42/12, от 31.08.2011 № 35/11, от 01.09.2011 № 22/1-11 от 20.06.2012 № 31/12, от 12.11.2012 № 55/12, от 15.10.2012 № 56/12 с ООО «Центр-Строй» с учетом дополнительных соглашений к договорам подряда (т.4 л.д.49-104); 2) осуществлена замена внутренних систем водопровода, отопления и канализации - демонтированы чугунные канализационные трубы, проложен трубопровод из полиэтиленовых труб высокой плотности по договору подряда с ООО «Русь-Строй» от 15.02.2012 № ДП4/12, от 27.06.2012 № ДП11/12; проведен монтаж систем ХВС, ГВС и приборов учета, демонтаж системы отопления по договору с ООО СК «Водолей» от 28.02.2012 № 06ю-2012 (т.6 126-130); 3)  смонтировано оборудование систем кондиционирования - установлены мультизональные сплит-системы в количестве 19 внутренних блоков и 6 внешних по договору подряда с ООО ЗВЗ «Грин» от 15.03.2012 № 30, от 30.08.2012 № 113 (т.7 л.д. 1-2); 4) смонтирована система вентиляции - установлены приточная и вытяжная установки, воздухораспределитель, воздуховоды по договору с ООО ЗВЗ «Грин» от 22.11.2011 № 90; 5) проведена реконструкция пожарного водопровода по договору подряда № ДП14/12от 27.08.2012; 6)     смонтированы охранно-пожарная сигнализация и система оповещения о пожаре - установлены извещатели пожарные, дымовые охранные, источники бесперебойного питания по договору с ЗАО «Уралспецавтоматика» от 02.02.2012 № 145 (т.7 л.д. 48-53); 7) смонтирована система автоматического пожаротушения по договору с ЗАО «Уралспецавтоматика» от 27.09.2011 № 231, от 03.11.2011 № 289; 8)      в здании установлена система видеонаблюдения и охранной сигнализации (по договору с ООО «Технические средства безопасности» товарные накладные №261, 262, 263 от 16.07.2012); 9)    смонтированы внутренние сети ливневой канализации склада по договору с ООО СК «Водолей» от 02.09.2011 № ОБ/11-27ю-2011; 10) в здании проведены работы по огнезащитной обработке металлических конструкций связующих элементов колонн и связующих элементов потолочного перекрытия 2 этажа АБК и лестничного марша с площадками по договору с ЗАО «Уралспецавтоматика» от 18.01.2012 № 114, от 27.03.2012 № 245 (т.7 л.д. 44-48); 11)  полы в здании склада выполнены из силового бетона с упрочненным верхним слоем для выдерживания больших нагрузок по договору с ООО «Промтех» от 12.09.2011 № 01/09/2011 (т.7 л.д. 85-91); 12)     19 подъездных путей (автоматических ворот) оборудованы уравнительными платформами с выдвижной аппарелью, что облегчает процесс погрузки/разгрузки грузовых автомобилей (по договору с ООО «Восход» от 12.10.2011 № 22); 13) в здании смонтированы стеллажные системы по всему периметру и высоте здания, что позволило увеличить количество хранящегося в здании склада товара (договоры с ООО «Булат» от 16.03.2012 № Б-007, от 06.07.2012 № Б-012, от 24.06.2013 № 046/13 (т.7 л.д. 31-33).

Также в здании проведены работы по уменьшению тепловых потерь: установлены воздушные завесы в здании склада по договору с ООО СК «Водолей» от 28.02.2012 № 06ю-2012 (т.6 л.д.126-130); с наружной стороны здания проведены работы по теплоизоляции по договору с ООО «МаКон» от 01.10.2011 № 50-ОБ/114 (т.6 л.д. 45-109); в целях теплосбережения заложены имеющиеся в здании оконные проемы, оставлено только необходимое по СНиП количество, с установкой тепло-сберегающих оконных конструкций (согласно Заданию на проектирование, а также согласно договорам с ООО «Лимб С» от 10.08.2011 № 4/11 локальная смета №1 (т.5 л.д. 119-121); проведен демонтаж кровли с устройством новой с применением современных теплоизоляционных материалов по договору с ООО «МаКон» от 03.08.2011 № 44-ОБ/11; в здании склада смонтирована система теплых полов по договору с ООО «МаКон» от 21.02.2012 №2-ИС/12.

Таким образом, совершенствование производства выражается в появлении у здания новых функциональных систем: энергоснабжения, систем АСКУЭ, вентиляции, кондиционирования, охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, автоматического пожаротушения, теплосбережения и пр.

Повышение технико-экономических показателей производства выражается в том, что увеличилось количество ворот для погрузки-разгрузки автотранспорта до 19 подъездов, что позволяет исключить простои транспорта при погрузке-выгрузке, а также соблюдать температурный режим хранения продуктов, снизив время нахождения продуктов питания в пиковых температурных режимах.

Увеличение количества подъездных ворот и мест разгрузки повлияло на пропускную способность здания. До проведения работ на спорном объекте зона погрузки/выгрузки располагалась внутри здания. Так, согласно техническому паспорту от 09.06.2010 имелся один проем для въезда железнодорожного вагона вовнутрь склада. В процессе переустройства ж/д пути внутри здания были демонтированы, а места для погрузки/выгрузки оборудованы снаружи здания, на улице. В результате увеличилась площадь помещения, используемого для хранения товаров, то есть, фактически увеличилась функциональная зона для складирования товара.

О повышении технико-экономических показателей производства свидетельствует также изменение размера арендной платы. До проведения переустройства размер арендной платы для ИП Радионовой И.А. составлял 154 816 руб. в месяц. Размер арендной платы установлен дополнительным соглашением от 11.01.2011 к договору аренды от 27.12.2010 между ООО «Иж-Инвест» и ИП Радионовой И.А. После проведения работ был заключен новый договор с собственником помещения ООО «Логистический комплекс» от 01.07.2012, согласно которому размер арендной платы составил 300 000 руб. Таким образом, повышение качественных свойств объекта аренды повлияло на размер арендной платы.

На повышение технико-экономических показателей производства указывает также расширение номенклатуры продаваемой ИП Радионовой И.А. продукции (продуктов питания). Так, согласно ассортиментному перечню товара, реализуемого по ставке 10%, в 4 квартале 2011 года номенклатура товаров состояла из 431 позиции наименований товаров. Согласно ассортиментному перечню товара в 4 квартале 2012 года номенклатура товаров стала составлять 540 позиций наименований товаров, что на 25% больше чем за аналогичный период 2011 года. Таким образом, после начала эксплуатации спорного объекта увеличился номенклатурный ряд продаваемых товаров.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному  выводу, что  спорные работы следует признать реконструкцией, поскольку в результате переустройства произошло совершенствование производства и повышение его технико-экономических показателей, с целью повышения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что согласно техническому паспорту 2010 г. здание склада было оборудовано инженерными системами (вентиляция, водоснабжение, отопление, электроэнергия), то есть необходимыми системами для возможности его эксплуатации, не принимается на основании следующего.

ИП Радионовой И.А. заключен дистрибьюторский договор №2/2011 от 18.08.2011 с ООО «Азия Н». Согласно договора ООО «Азия Н» -  Поставщик продает продукты питания, а ИП Радионова И.А. - Дистрибьютор покупает с целью реализации на территории РФ через сеть оптовых и розничных покупателей. В соответствии с п.9.3.3. договора Дистрибьютор обязан следовать требованиям Поставщика по складированию, обработке и хранению и транспортировке Товара согласно процедуре, установленной Поставщиком и прилагаемой в качестве Приложения №3 к Договору.

Хранение товаров осуществляется в месте и способом, исключающим попадание прямого солнечного счета на товары (п.5 приложения №3). Пунктом 6 Приложения №3 предусмотрено сухое хранение: существующие условия, предотвращающие абсорбцию влаги из воздуха, температурный диапазон от +5 до +18 градусов по Цельсию, относительная влажность воздуха <75%.

Из п. 1.7. договора аренды от 27.12.2010 г., заключенного между ООО «Иж-Инвест» (арендодатель) и ИП Радионова И.А. (арендатор) следует, что для использования недвижимого имущества по назначению, необходимо произвести, в том числе, подключение инженерных коммуникаций.

Таким образом, в целях выполнения