Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А60-3028/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

в силу ст.65 АПК РФ должен доказать, что арендатор принял имущество без каких-либо замечаний и фактически приступил к исполнению  соглашения о размере арендной платы.

Суд первой инстанции не установил размер арендной платы, из которого стороны исходили при исполнении договора.

Между тем из материалов дела (акта приема-передачи денежных средств от 12.11.2014, выписки с расчетного счета предпринимателя, расписок о получении денежных средств (л.д.91,133,137-139 том 1) и принятого судом первой инстанции уточненного расчета арендодателя – л.д.14 том 2) следует, что за апрель-май 2014г. арендатор уплатил по 50 000 руб., за июль – 145 000 руб., август – 155 000 руб., сентябрь – 65 000 руб., октябрь-ноябрь – по 65 000 руб.

При этом до 15.12.2014 (направления претензии о расторжении договора – л.д.140 том 1) арендодатель не предъявлял арендатору каких-либо претензий по неисполнению условий договора в части внесения арендной платы.

Более того, сам арендодатель, исходя из акта от 12.11.2014, за разные месяцы производил различные начисления  (л.д.91 том 1); в первой редакции встречного искового заявления указывалось на обязанность арендатора по внесению арендной платы в размере 65 000 руб. (л.д.123 том 1).

При таких обстоятельствах (в отсутствие оснований для вывода, что дополнительное соглашение об изменении арендной платы сторонами фактически исполнялось, а также его государственной регистрации) размер обязательств арендатора по внесению арендной платы следует устанавливать на основании первой, зарегистрированной, редакции договора аренды от 03.03.2014, то есть исходя из 65 000 руб. в месяц.

В силу пункта 2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (в рассматриваемом случае – до его регистрации).

За период с 03.03.2014 по 31.12.2014 сумма начисленной по договору арендной платы составит 645 806,45 руб. (65 000 руб. х 9 + 65 000 руб. х 29/31).

Довод общества о наступлении обязанности по внесению арендной платы лишь 10.04.2014, поскольку до этого помещение не могло использоваться по назначению, отклонен по следующим основаниям.

Действительно, согласно пункту 1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 ст.612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

По настоящему делу истец не оспаривает факт передачи ему ответчиком имущества (более того, им признается факт использования нежилого помещения в своей предпринимательской деятельности начиная с 10.04.2014). То обстоятельство, что на начало срока действия договора (03.03.2014) имущество не полностью удовлетворяло требованиям договора, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. В порядке, установленном пунктом 1 ст.612 ГК РФ, арендатор за соразмерным уменьшением арендной платы не обращался. Иное им не доказано. Также не доказано уведомление арендодателя об удержании расходов, понесенных на устранение недостатков арендованного имущества.

Доказательств того, что до 10.04.2014 ответчику за рассматриваемый объект аренды уплачивалась арендная плата иным субъектом (Морозовым И.М.), истцом не представлено. При этом Морозов И.М., по данным Единого государственного реестра юридических лиц, является единственным участником ООО «Джон» и принял объект аренды по акту приема-передачи 14.02.2014 (л.д.163 том 1).

Из уже упомянутых в постановлении документов и пояснений сторон апелляционный суд установил, что фактически по договору аренды за 2014г. арендатором уплачено 680 000 руб., из них уплата за апрель-май в сумме 100 000 руб. (03.04.2014 и 26.05.2014 по 50 000 руб.) подтверждена выпиской с расчетного счета (л.д.133 том 1), за сентябрь-октябрь в сумме 130 000 руб. – распиской от 22.10.2014, за ноябрь в сумме 65 000 руб. – распиской от 05.11.2014 (л.д.137-138 том 1). Кроме того, распиской от 12.11.2014 подтверждается принятие денежных средств за аренду в сумме 20 000 руб. (л.д.139 том 12). Итого – 315 000 руб.

В материалы дела истцом представлен также акт приема-передачи денежных средств от 12.11.2014, согласно которому арендодатель Ваниева Т.М. приняла в счет оплаты по договору аренды 145 000 руб. за июль и 155 000 руб. за август (итого – 300 000 руб.). Иные указанные в акте платежи подтверждены уже упомянутыми расписками и повторно подтверждаются актом.

Таким образом, общая сумма внесенных арендатором по договору платежей составит 615 000 руб., соответственно, сумма долга – 30806,45 руб. (645 806,45 руб. – 615 000 руб.).

На основании изложенного исковые требования общества о взыскании с предпринимателя излишне уплаченных за аренду денежных средств в сумме 114 500 руб. и соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6730,97 руб. с их начислением по день вынесения решения суда удовлетворению не подлежат.

Если даже в отдельные периоды у арендатора и возникала переплата по договору, то в силу существовавших на тот момент арендных отношений это не влекло за собой право арендатора на взыскание процентов по ст.395 ГК РФ. Статьей 315 ГК РФ предусмотрено права должника на досрочное исполнение обязательства (например, по внесению арендной платы), чем истец в настоящем случае и воспользовался.

Между тем статьей 395 ГК РФ установлено право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В рассматриваемом случае неосновательного обогащения на стороне арендодателя не возникало, следовательно, оснований для взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395, пункта 2 ст.1107 ГК РФ не имелось.

В указанной части отказ обществу в удовлетворении иска является правильным.

Суд апелляционной инстанции согласен также с решением суда в части отказа истцу во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 052 189,24 руб. и расходов в сумме 30 000 руб. на их оценку.

Согласно п. 5.2 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить улучшения объекта. При этом неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя. Расходы, понесенные арендатором на такие улучшения, подлежат возмещению арендодателем в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя. Расходы на неотделимые улучшения оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору.

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

В соответствии со ст. 623 Кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, а стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

При этом по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Более того, пунктом 5.2 рассматриваемого договора согласование таких условий предусмотрено в форме подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору.

Письмо арендодателя без номера и даты (л.д.55 том 2) таковым не является, иных доказательств согласования объема и стоимости ремонтных работ истцом не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал обществу во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 052 189,24 руб. и, соответственно, расходов на их оценку в сумме 30 000 руб.

Ссылаясь на невыполнение арендодателем своей обязанности по передаче объекта аренды в состоянии, пригодном для эксплуатации, в установленный договором срок (в течение 5 дней с момента подписания договора – пункт 2.1), общество просило также взыскать с предпринимателя убытки в сумме в сумме 422 430,24 руб. Размер убытков определен исходя из среднесуточной выручки по данным журнала кассира-операциониста ООО «Джон» (13626,78 руб.) и количества дней просрочки предоставления объекта в аренду (31 день – с 11.03.2014 до 10.04.2014).

В силу п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064).

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Как указано в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, в предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинно-следственная связь между действиями (бездействия) ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из перечисленных элементов исключает возможность привлечения лица к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Истцом по настоящему делу не доказано, что неполучение им выручки в сумме 422 430,24 руб. явилось прямым следствием неполучения от ответчика в предусмотренный договором срок объекта аренды – нежилых помещений в состоянии, пригодном для эксплуатации.

Кроме того, неполученными доходами (упущенной выгодой) применительно к ст.15 ГК РФ следует считать не выручку от реализации товаров (работ, услуг), а «чистый» доход общества, то есть доходы за вычетом расходов.

Поскольку истцом не доказан ни размер понесенных убытков,  ни причинно-следственная связь между действиями (бездействия) ответчика и возникшими убытками, в удовлетворении этой части иска также отказано правомерно.

На основании пункта 8.2 договора аренды общество просит взыскать с предпринимателя штраф за досрочное расторжение договора в размере 130 000 руб. (двух месячных арендных плат), произведенное на основании претензии от 15.12.2014 (л.д.140 том 1).

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.331 Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как предусмотрено пунктом 8.2 договора аренды от 03.03.2014, «за досрочное расторжение договора установлен штраф в размере 2-х (двух) месячных арендных плат».

В соответствии с пунктом 1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства,