Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А60-3028/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-9234/2015-АК

г. Пермь

18 августа 2015   года                                                   Дело № А60-3028/2015­­

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015   года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2015  года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Васильевой Е. В.

судей  Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарями Шабалиной А.В., после перерыва – Горбуновой Л.Д.

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН" – Аликин В.А., паспорт, доверенность от 20.01.2015; Шуголей В.Т., паспорт, доверенность от 20.02.2015 (после перерыва не явились),

ответчика индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны  (предъявлен паспорт) и ее представителя – Окуловой Н.А., паспорт, доверенность от 20.02.2015;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 26 мая 2015 года по делу № А60-3028/2015,

принятое судьей Ефимовым Д.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЖОН" (ОГРН 1146658002050, ИНН 6658450730)

к индивидуальному предпринимателю Ваниевой Таисии Михайловне (ОГРНИП 305665807700013, ИНН 665800125500)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений, услуг эксперта, переплаты по аренде, штрафа за расторжение договора и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 755 850,45 руб.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны (ОГРНИП 305665807700013, ИНН 665800125500)

к обществу с ограниченной ответственностью "ДЖОН" (ОГРН 1146658002050, ИНН 6658450730)

о взыскании задолженности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 548 624,91 руб.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Джон» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ваниевой Таисии Михайловне (далее – предприниматель) о взыскании излишне уплаченных за аренду 114 500 руб., стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 052 189,24 руб., убытков в сумме 422 430,24 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6730,97 руб. с их начислением по день вынесения решения суда, стоимости услуг эксперта в сумме 30 000 руб., а также штрафа за расторжение договора в сумме 130 000 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции увеличения и дополнения иска – л.д.173 том 1). Таким образом, общая сумма исковых требований составила 1 755 850,45 руб. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб. Государственная пошлина оплачена истцом полностью – в сумме 30559 руб. (л.д.10,177 том 1).

Определением от 16.03.2015 судом принято встречное исковое заявление предпринимателя о взыскании с общества задолженности по договору аренды за март-декабрь 2014г. в сумме 335 000 руб., штрафных санкций в размере 177 700 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 20366,04 руб. (л.д.115-125 том 1).

Впоследствии судом принято увеличение (л.д.13 том 2), а затем уменьшение размера и уточнение ответчиком встречных исковых требований. Согласно последнему заявлению от 22.05.2015 предприниматель просил взыскать с общества задолженность по договору аренды за март-декабрь 2014г. в сумме 880 000 руб., штрафные санкции в размере 94 603,35 руб. (77500 руб. по п.8.6 договора + 17103,35 руб. по п.8.4 договора), пени в сумме 515 010 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 59 011,56 руб. (л.д.59 том 2). Таким образом, общая сумма встречных исковых требований составила 1 548 624,91 руб. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 60 000 руб. Государственная пошлина оплачена ответчиком в сумме 13661 руб. (л.д.126 том 1) – исходя из первоначально заявленной суммы встречных требований. При увеличении размера данных требований госпошлина в федеральный бюджет ответчиком не доплачена, заявлено ходатайство об отсрочке ее уплаты (л.д.1 том 2).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 в удовлетворении исковых требований общества отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 471 124,91 руб. (880 000 руб. основного долга, 515 010 руб. пени, 59 011,56 руб. процентов и 17103,35 руб. штрафных санкций). Во взыскании с истца штрафа в сумме 77 500 руб. ответчику отказано, и в этой части решение суда сторонами не обжаловано. Кроме того, решением суда с общества в пользу предпринимателя взыскано 13661 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины и 56997,33 руб. – по оплате услуг представителя. В доход федерального бюджета с истца взыскана госпошлина в сумме 13400 руб.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы истец указывает, что суд необоснованно принял во внимание размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением в простой письменной форме – 155 000 руб., поскольку основной договор заключен сторонами в нотариальной форме, кроме того, прошел государственную регистрацию. Кроме того, обязанность по внесению арендной платы возникла у истца не с марта 2014г., а с 10.04.2014 (после завершения ремонта и совершения иных действий, без которых пользование помещения было невозможным); акт приема-передачи помещения от 14.02.2014 подписан не обществом (которое зарегистрировано в качестве юридического лица лишь 25.02.2014), а Морозовым И.М. (будущим руководителем общества), с которым у предпринимателя имелись самостоятельные отношения по иному договору аренды. По мнению истца, суд необоснованно не принял во внимание письменное согласие предпринимателя на производство неотделимых улучшений и отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а также  услуг эксперта по оценке их стоимости. Требование об уплате штрафа за расторжение договора в размере 130 000 руб. истец основывает на пункте 8.2 договора.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение в оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон на доводах, изложенных в апелляционной жалобе (отзыве), настаивали.

Законность и обоснованность решения  проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между ИП Ваниевой Т.М. (арендодатель) и ООО «Джон» (арендатор) заключен договор аренды от 03.03.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение в жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, д. 90 площадью 130,1 кв. м. Указанный договор удостоверен нотариусом 03.03.2014 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 11.03.2014.

В соответствии с договором объект аренды (нежилое помещение) зарегистрировано за арендодателем на праве собственности (пункт 1.2); будет использоваться арендатором для организации магазина, кафе или иных предприятий торговли и общественного питания (пункт 1.3); передача объекта осуществляется с составлением акта приема-передачи. Объект передается арендатору в состоянии, пригодном для эксплуатации, подключенным к электрическим сетям, а также тепло-, водоснабжению, канализации по постоянной схеме (пункт 1.4).

Согласно пункту 7.1 договора он заключен на срок с 3 марта 2014 года до 3 марта 2019 года.

Пунктом 6.1 договора арендная плата установлена в размере 65000 руб. в месяц. Внесение арендной платы производится ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца (пункт 6.2 договора).

10.03.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 03.03.2014, которым изменен пункт 6.1 договора. Согласно пункту 6.1 в редакции дополнительного соглашения, размер арендной платы составляет 155 000 руб. в месяц (л.д.19 том 2).

Удовлетворяя встречный иск в части взыскания с общества основного долга в сумме 880 000 руб., суд первой инстанции исходил из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением, и соответствующего расчета предпринимателя, изложенного в заявлении об увеличении размера исковых требований от 27.04.2015 (л.д.14 том 2): 155 000 руб./мес. х 10 мес. (начислено) – 680 000 руб. (уплачено) = 870 000 руб. Кроме того, суд ошибочно взыскал 10 000 руб. долга, который каким-либо расчетом предпринимателя не обоснован, а ошибочно указан в резолютивной части заявления от 22.05.2015 (л.д.59 том 2).

Изучив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об установлении арендной платы в размере 155 000 руб. необоснованными.

В соответствии со ст.309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.650 Кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 ст.609).

Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 ст.651).

В соответствии с пунктом 1 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно пункту 2 данной статьи нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с пунктом 1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 ст.164 ГК РФ).

Поскольку рассматриваемый договор аренды недвижимого имущества заключен сторонами сроком на 5 лет, он подлежал государственной регистрации, что исполнено сторонами: договор аренды от 03.03.2014 зарегистрирован в установленном порядке 11.03.2014.

Следовательно, в силу пункта 2 ст.164 Кодекса любое дополнительное соглашение к такому договору, предусматривающее изменение его условий, также подлежало государственной регистрации.

Так как дополнительное соглашение от 10.03.2014, которым предусмотрено изменение размера арендной платы, сторонами не зарегистрировано, правовые последствия такой сделки не наступили (п.1 ст.164) – размер арендной платы не считается измененным.

Кроме того, пунктом 1 ст.452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку рассматриваемый договор аренды удостоверен нотариусом  03.03.2014, его изменение (в том числе в части размера арендной платы) также подлежало нотариальному удостоверению.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 ст.163 Кодекса).

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2014 об изменении арендной платы арендодатель