Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу n А60-37476/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично, встречный иск удовлетворить частично

сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Кодекса.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В силу положений п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из системного толкования положений п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

В ходе рассмотрения дела ООО «БРУСНИКА»  заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2014 назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «Планета».

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Имеет ли место факт затопления и какова причина затопления, при наличии установленного факта, подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г.

2. Препятствует ли затопление подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г, при наличии установленного факта, пользованию помещениями, арендуемыми ООО «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 № 2/07 - 10.

3. Какова стоимость устранения недостатков помещений, арендуемых обществом с ограниченной ответственностью «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 № 2/07 – 10, возникших в связи с затоплением подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г, при наличии установленного факта.

Как следует из экспертного заключения от 23.07.2014, экспертами установлен факт затопления жилого дома, расположенного по адресу: г.Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г.

В качестве причин затопления подвального помещения экспертами названы: проникновение воды через трещины и незаделанные раствором отверстия от дюбелей, имеющиеся на поверхности стен подвала при существующем высоком уровне грунтовых вод; проникновение воды в подвал через трещину в фундаментной плите, образовавшуюся во временном усадочном шве в осях 22-23/А-Д; проникновение воды в подвал через негерметично выполненные узлы прохода выпусков канализационных труб через стены подвала.

Экспертами сделан вывод о наличии препятствий в пользовании помещениями, арендуемыми ООО «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 № 2/07 - 10.

Стоимость устранения недостатков помещений, арендуемых ООО «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 №2/07 – 10, возникших в связи с затоплением подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г составила 1 977 525 руб. (л.д. 1-51, т.7).

Судебная экспертиза оформлена заключением от 23.07.2014, положена  судом первой инстанции в основу решения.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (ч. 1 ст. 87 АПК РФ).

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, состоявшегося 03.12.2014, удовлетворено ходатайство истца по первоначальному иску  о назначении дополнительной экспертизы.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12. 2014 назначена дополнительная судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «Планета».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- повлияла ли реконструкция и изменение целевого назначения переданных арендатору по договорам аренды от 01.07.2010 № 1/07-10,  от 24.09.2010 №2/07–10 помещений площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих 44Г,  произведенные арендатором, на возникновение неисправностей (недостатков), в арендуемом имуществе;

- повлияли ли изменения в схеме электроснабжения помещений, указанные в Акте обследования системы электроснабжения помещений (номер на поэтажном плане №№ 60-68, 69-70, находящиеся в цокольном этаже жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих 44Г) (л.д. 30-32, т. 2), произведенные арендатором, на возникновение неисправностей в системе электроснабжения и, как следствие, на возникновение недостатков в арендуемом имуществе;

- возможно ли эксплуатация помещения площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих 44Г после затопления без ремонта.

Из экспертного заключения по дополнительной судебной экспертизе объекта от 28.01.2015 следует:

Реконструкция и изменение целевого назначения переданных арендатору по договорам аренды от 01.07.2010 № 1/07-10,  от 24.09.2010 №2/07–10 помещений площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих 44Г,  произведенные арендатором, не повлияли на возникновение неисправностей (недостатков) в арендуемом имуществе.

Изменения в схеме электроснабжения помещений, указанные в Акте обследования системы электроснабжения помещений (номер на поэтажном плане №№ 60-68, 69-70, находящиеся в цокольном этаже жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих 44Г), произведенные арендатором, не повлияли на возникновение неисправностей в системе электроснабжения и, как следствие, на возникновение недостатков в арендуемом имуществе.

Эксплуатация помещения площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих 44Г не возможна без проведения ремонтных работ.

Таким образом, исходя из представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что встречные требования подлежат удовлетворению в соответствии с положениями п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616.

Между тем, поскольку судом установлено, что  истец по встречному иску (арендатор) впервые обратился к ответчику по встречному иску (арендодателю) с претензией об обнаружения недостатков сданного в аренду имущества 27.05.2013 (Письмо № 1/27), постольку встречные исковые требования об установлении арендной платы по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 с января 2013 года в размере 5 296 руб., а также установлении арендной платы по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 с января 2013 года в размере 6 204 руб. подлежат удовлетворению в части, а именно, установлении арендной платы с мая 2013 года.

Доказательств возникновения недостатков арендуемого имущества в  период, предшествующий маю 2013, с учетом отсутствия в данный период между сторонами спора о возможности использования помещения, а также внесения арендной платы с 2010 до мая 2013 года в установленном договорами размере, в материалах дела не имеется.

Из заключения эксперта период возникновения затопления в более ранний период также не следует.

Ссылка арендатора на неустранение арендодателем недостатков сданных в аренду помещений, установленных во время передачи объектов в аренду, что, по его мнению, свидетельствует о возможности изменения арендной платы в более ранний период, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из заключений экспертизы следует, что причиной возникновения застоя воды в подвальном помещении явилось проникновение воды через трещины и отверстия, имеющиеся на поверхности стен подвала при существующем высоком уровне грунтовых вод; проникновение воды в подвал через трещину в фундаментной плите,; проникновение воды в подвал через негерметично выполненные узлы прохода выпусков канализационных труб через стены подвала. Доказательств того, что возникновения трещин и т.д. произошло в результате неисправности транзитных через арендуемое помещение трубопроводов ХВС, ГВС, канализации, зафиксированной в акте приемки помещения, в материалах дела не имеется.

Подобной причинно-следственной связи, несмотря на поставленные вопросы суда о причинах затопления, экспертами не установлено.

Иного истцом по встречному иску в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказано.

Размер арендной платы, предлагаемой к установлению арендатором, исчисленной из площади помещений, использование которых, несмотря на иные недостатки, представляется возможным, арендодателем не опровергнут.

При этом суд апелляционной инстанции, исходя из размера арендных платежей по названных договорам аренды недвижимого имущества, наличия оснований для взыскания основного долга и пени, из расчетов истца по первоначальному иску и с учетом удовлетворения в части встречного иска пересчитал размер основного долга и договорной пени, подлежащих взысканию с ответчика по первоначальному иску, которые составили 161 000 руб. – основной долг (в том числе по договору от 01.07.2010 № 1/07-10  - 21 184 руб., по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 – 139 816 руб.) , 247 939 руб. – договорная пеня за период с 10.01.2012 по 15.04.2015 (в том числе по договору от 01.07.2010 № 1/07-10  - 102 933,13 руб., по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 – 145 005,99 руб.).

Таким образом,  исковые требования ИП Фролова А.В. в указанной части подлежат удовлетворению.

Требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика в порядке ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами  удовлетворению не подлежит, поскольку глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность одновременного взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и договорной неустойки.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 22, по смыслу статей 330, 395, 809 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки или иных процентов по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Из указанного следует, что при наличии в договоре условия о неустойке, истец вправе выбирать между применением договорной неустойки и процентами, предусмотренными статьей 395 ГК РФ.

В рассматриваемом случае, в связи с просрочкой арендатором исполнения денежного обязательства, арендодатель реализовал свое право на предъявление требования о применении меры ответственности в виде пени за просрочку исполнения денежного обязательства, предусмотренной соглашением сторон.

При этом одновременное взыскание неустойки (пени) и процентов за пользование чужими денежными средствами, в данном случае суммой долга, противоречит принципу гражданского законодательства - недопустимости двойной ответственности за одно и то же нарушение.

В связи с перерасчетом денежных сумм, подлежащих взысканию, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет суммы судебных расходов.

С учетом увеличения суммы первоначального иска до 3 698 886,44 руб., государственная пошлина, подлежащая уплате, составляет 41 494 руб. по имущественным требованиям + 8 000 руб. – по требованию о расторжении договоров аренды + 2 000  по апелляционной жалобе.  Истцом уплачено при предъявлении исковых требований – 34 739,80 руб., при подаче апелляционной жалобы – 2 000 руб. Таким образом, с истца по первоначальному иску подлежит взысканию в доход бюджета 14 754, 20 руб.

С учетом удовлетворенных требований первоначального истца (11,06% имущественных требований и неимущественные требования) истцу в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат возмещению судебные расходы за счет ответчика по первоначальному иску в сумме  14 589,24 руб., в том числе 4 589,24 руб. (41 494 х 11,06%) + 8 000 руб. по требованию о расторжении договора и 2 000 руб. по апелляционной жалобе. 

Требования истца по встречному иску оплачиваются государственной пошлиной, исходя из ставки, предусмотренной для заявления по спорам, возникающим при изменении договоров, - 8 000 руб., в связи с удовлетворением указанных требований данная сумма подлежит взысканию с предпринимателя в пользу общества.

Также на предпринимателя относятся расходы по экспертизе, проведенной в рамках рассмотрения встречного иска, удовлетворенного судом, в сумме 150 000 руб. С учетом уплаты указанной суммы обоими сторонами:  50 000 руб.  - истец по первоначальному иску и 100 000 руб. – истец по встречному иску, всего с ИП Фролова А.В. подлежат взысканию в пользу ООО «Брусника» 108 000 руб.

Судом апелляционной инстанции производится