Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу n А60-37476/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично, встречный иск удовлетворить частично

15.04.2015 не обеспечил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие, поступило ходатайство об изменении и уточнении предмета  встречного иска. Истец по встречному иску просит установить арендную плату по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 в связи с недостатками сданного в аренду имущества с января 2013 года в размере 5 296 руб. с начислением названного размера арендной платы с января 2013 года по июнь 2015 года включительно, либо до момента устранения арендодателем недостатков переданного в аренду имущества; установить арендную плату по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 в связи с недостатками сданного в аренду имущества с января 2013 года в размере 6 204 руб. с начислением названного размера арендной платы с января 2013 года по июнь 2015 года включительно, либо до момента устранения арендодателем недостатков переданного в аренду имущества.

Названные изменения исковых требований истца по первоначальному иску и истца по встречному иску приняты судом апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Третье лицо явку в судебное заседание не обеспечило.

При рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, апелляционным судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 01.07.2010 между ИП Флоловым А.В. (арендодатель) и ООО «Брусника» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1/07-10 (л.д. 15-23, т.1).

Пунктом 1.1. договора стороны установили, что арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение, номера на поэтажном плане: цокольный этаж – помещения №№ 60-68 (магазин № 2), общей площадь 129 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности, находящееся по адресу: г.Верхняя Пышма, ул.Уральских рабочих, 44Г.

Срок действия договора с  01.07.2010 по 01.07.2015.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2010 (л.д. 18, т.1).

При приеме помещения выявлены следующие неисправности транзитных через арендуемое помещение трубопроводов ХВС, ГВС, канализации: отсутствие теплоизоляции, окраски (грунтования) транзитных трубопроводов ХВС через вышеуказанное помещение; ржавчина на трубах транзитных трубопроводов ХВС, ГВС-коррозия; отсутствие звукоизоляции транзитных трубопроводов систем канализации; существующие ограждения (короба из гипсокартона) нарушены из-за обилия конденсата – требует замены.

Акт подписан сторонами договора, скреплен печатями предпринимателя и общества.

Согласно п.2.1. договора арендодатель обязуется передать нежилое помещение пригодным для использования в соответствии с целевым назначением, установленной в нем и технически исправной охранно-пожарной сигнализацией, исправными системами приточно-вытяжной вентиляции, электричества, водоснабжения и канализации.

 Кроме того пунктом 2.1 договора аренды установлена обязанность арендодателя устранить застой воды в подвальном помещении по адресу: г.Верхняя Пышма, ул.Уральских рабочих, 44Г до 01.10.2010.

Пунктом 2.9. предусмотрена обязанность арендатора заключить договор на оказание коммунальных и прочих услуг с обслуживающей организацией УК «Строй-Акцепт», а также прочих организаций.

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата за 12 полных месяцев с 01.10.2010 по 01.10.2011 составляет 552 636 руб. (из расчета 357 руб. за один кв.м. передаваемых площадей), НДС не предусмотрен (п. 3.1. договора).

Арендная плата подлежит начислению ежемесячно, с 01.10.2010 в соответствии с графиком платежей (приложение № 1) (п. 3.2. договора).

Пунктом 4.1. договора установлено, что при просрочке уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,1% от суммы платежа.

Кроме того 24.09.2010 между ИП Флоловым А.В. (арендодатель) и ООО «Брусника» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2/07-10 (л.д. 69-73, т.2).

Пунктом 1.1. договора стороны установили, что арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение, номера на поэтажном плане: цокольный этаж – помещения №№ 69-77 (офис № 3), общей площадь 151,4 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности, находящееся по адресу: г.Верхняя Пышма, ул.Уральских рабочих, 44Г.

Срок действия договора с  24.09.2010 по 24.09.2015.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2010 (л.д. 74, т.2).

При приеме помещения выявлены следующие неисправности транзитных через арендуемое помещение трубопроводов ХВС, ГВС, канализации: отсутствие теплоизоляции, окраски (грунтования) транзитных трубопроводов ХВС через вышеуказанное помещение; ржавчина на трубах транзитных трубопроводов ХВС, ГВС-коррозия; отсутствие звукоизоляции транзитных трубопроводов систем канализации; существующие ограждения (короба из гипсокартона) нарушены из-за обилия конденсата – требует замены.

Акт подписан сторонами договора, скреплен печатями предпринимателя и общества.

Согласно п.2.1. договора арендодатель обязуется передать нежилое помещение пригодным для использования в соответствии с целевым назначением, установленной в нем и технически исправной охранно-пожарной сигнализацией, исправными системами приточно-вытяжной вентиляции, электричества, водоснабжения и канализации.

Пунктом 2.9. предусмотрена обязанность арендатора заключить договор на оказание коммунальных и прочих услуг с обслуживающей организацией УК «Строй-Акцепт», а также прочих организаций.

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата за 12 полных месяцев с 01.10.2010 по 01.10.2011 составляет 648 597 руб. (из расчета 357 руб. за один кв.м. передаваемых площадей), НДС не предусмотрен (п. 3.1. договора).

Арендная плата подлежит начислению ежемесячно, с 01.10.2010 в соответствии с графиком платежей (приложение № 1) (п. 3.2. договора).

Пунктом 4.1. договора установлено, что при просрочке уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,1% от суммы платежа.

В связи с допущенными нарушениями сроков внесения арендных платежей по заключенным договорам, а также образованием задолженности по арендной плате, 13.09.2013 ИП Фролов А.В. обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ)

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку из представленных истцом расчетов усматривается наличие задолженности на стороне арендатора, заявленные требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению, в том числе в части взыскания пени, при этом размер задолженности определяется с учетом рассмотрения судом встречного требования арендатора.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В частности, существенным нарушением условий договора можно признать такое нарушение, которое повлекло для другой стороны невозможность достижения цели договора.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30 указанного Информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно п. 5.3. заключенных сторонами договоров договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Сторона, инициатор расторжения договора, должна поставить в известность другую сторону не менее чем за 30 дней до предполагаемого расторжения письменным уведомлением.

Претензией от 08.08.2013 № 103 ИП Фролов А.В. уведомил арендатора о наличии задолженности по договорам аренды нежилых помещений, указав на то, что данная задолженность и акты сверки свидетельствуют о неоднократном нарушении обществом условий договоров, предложил в срок до 12.08.2013 произвести оплату задолженности, в т.ч. пени за просрочку, в случае отказа выполнить погашение задолженности уведомил ООО «Брусника» о расторжении договоров аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, от 24.09.2010 № 2/07-10 с 09.09.2013 (л.д. 203-204, т.1).

Претензия направлена арендатору по адресу арендуемых помещений 13.08.2013 (л.д. 206, т.1)

Претензия была оставлена ответчиком без рассмотрения.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности арендатора по арендным платежам, а также неоднократное нарушение сроков их внесения.

Учитывая изложенное, судом признается соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, и наличие оснований для расторжения договоров, требования о расторжении договоров аренды подлежат удовлетворению.

В свою очередь ООО»Брусника» 07.02.2014 обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями о соразмерном уменьшении размеров арендной платы.

При этом истец по встречному иску указывает на то, что предприниматель не исполнил условия договоров от 01.07.2010 № 1/07-10 и от 24.09.2010 № 2/07-10, а именно п. 2.1. договоров, согласно которому арендодатель обязался передать нежилые помещения пригодными для использования, а также устранить в срок до 01.10.2010 застой воды в подвальном помещении.

Письмом от 27.05.2013№ 1/27 общество обратилось к предпринимателю, в котором сообщило, что в период с 20.05.2013 из подвала в занимаемые помещения поступает запах канализации, застой воды в подвале нарушает работу систем вентиляции в арендуемых помещениях, систем подачи воды, в период с 13.05.2013 нарушена систем электроснабжения (л.д. 160, т.1).

В ответном письме от 10.06.2013 № 66 ИП Фролов А.В. сообщил директору ООО «Брусника» о том, что является собственником переданных в аренду помещений, а не эксплуатирующей жилой многоквартирный дом организацией, указал на то, что по условиям договоров ООО «Брусника» должно заключать договор на оказание коммунальных услуг с эксплуатирующей организацией. Как следствие заключенного договора на оказание коммунальных услуг, ответственность за все неисправности, указанные в письме арендатора, лежат на ООО УК «Строй-Акцент» (л.д. 186, т.1).

Письмом от 24.07.2013 № 115 Управляющая компания «Строй-Акцент» сообщило ООО Брусника» о том, что собственником нежилого помещения номера по поэтажному плану №№ 69-77 (офис № 3) не были переданы в управление и обслуживание по акту приема-передачи в ООО УК «Строй-Акцент» с 24.09.2010 следующие системы: охранно-пожарная сигнализация, система приточно-вытяжной вентиляции, электричества, водоснабжения, канализации (л.д. 43, т.2).

Указанные обстоятельства подтверждаются договором об инвестиционной деятельности от 05.10.2009 № 55-И, заключенным между ЗАО «Строй-Акцент» и ИП Фроловым АВ. (л.д. 98-100, т.2).

Согласно представленным в материалы дела актам, составленным и подписанным представителями ООО «Брусника», ООО «УК «Строй-Акцент», по состоянию на 16.07.2013, 09.08.2013, 13.09.2013, 07.10.2013, 20.11.2013 подтверждено наличие застоя воды и плесени с разрушением бетонных стен, неисправность системы канализации, систем электроснабжения (акт от 20.11.2013) в нежилых помещениях №№ 60-68 (магазин № 2), №№ 69-77 (офис № 3) по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 44Г (л.д. 155-159, т.1).

Арендодателю неоднократно направлялись письма с требованием осуществить перерасчет арендных платежей и соразмерно уменьшить арендную плату (л.д. 160-185, т.1).

В добровольном порядке предприниматель отказался выполнить требования о перерасчете арендных платежей по договору, что послужило основанием для обращения ООО «Брусника» в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением