Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 по делу n А60-34535/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

управляющей организации, а также специализированной организации для проведения ремонтных работ по замене стояков, предъявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав судебном заседании пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции оснований для отмены (изменения) решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не установил.

  Оспаривая решение суда, апеллянт ссылается на то, что договор управления многоквартирным домом № 40 от 15.12.2008 является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия договора, перечисленные в пункте 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Такую позицию суд апелляционной инстанции считает ошибочной в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования названной правовой нормы следует, что заключение договора ставится в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям. Последние делятся на три вида, а именно: признанные существенными законом или правовыми актами; предопределяемые характером договора и зависящие от воли сторон.

Пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Оценив доводы ответчика, суд первой инстанции пришел к верному  выводу о наличии между сторонами договорных отношений в рассматриваемом периоде по следующим основаниям.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 5 мая 1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" определено, что когда потребитель пользуется услугами (энергоснабжение, услуги связи и т.п.), оказываемыми обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, арбитражные суды должны иметь в виду то обстоятельство, что фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные.

Кроме того, заключение данного договора обусловлено положениями соответствующего законодательства, а именно Жилищного Кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в связи с чем наличие разногласий по отдельным условиям, при условии фактического оказания данных услуги и пользования ими ответчиком не означает отсутствие договорных отношений.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из необходимости применения к отношениям сторон положения договора, по которым у сторон не возникло разногласий и которые по сути основаны на положениях действующего законодательства.

Принимая во внимание п. 11, 13, подп. «а» - «д», «з» п. 2 Правил № 491, а также учитывая п. 2.3.11 договора, предусматривающего то, что собственник обязан обеспечивать доступ представителей управляющей организации, а также сотрудников специализированных предприятий для устранения аварий, для осмотра технического состояния инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нежилом помещении и относящегося к общему имуществу МКД, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное время, а работников аварийных служб - в любое время, суд первой инстанции пришел  к верному выводу  о том, что в силу названных положений договора и Правил № 491, ответчик обязан был предоставить управляющей организации доступ для осмотра общего имущества, а именно общего трубопровода холодного водоснабжения, проходящего через помещения МКД.

Пунктом 20 Правил № 491 также определено, что если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

 В соответствии с п.п. 2.2, 2.3 действующего "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" ("ВСН 58-88 (р), утвержденного Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению.

Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым Приложением № 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Сроки проведения реконструкции зданий и объектов должны определяться социальными потребностями и, как правило, совпадать со сроками капитального ремонта.

Органы управления жилищным хозяйством независимо от их ведомственной принадлежности, министерства и ведомства, эксплуатирующие объекты коммунального и социально-культурного назначения, могут корректировать продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, приведенные в Приложениях №№ 2 и 3, при соответствующем технико-экономическом обосновании и обеспечении условий комфортного проживания и обслуживания населения.

В соответствии с рекомендуемым Приложением № 3 продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) трубопровода холодной воды из оцинкованных труб составляет 30 лет.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание акт обследования трубопровода ХВС от 12.03.2014 № 58/14, заявление Сметаниной Т.М., соглашение собственников (л.д. 69-72 т.1), а также акт обследования технического состояния трубопровода ХВС от 25.12.2014, из которых следует, что специализированной организации, с момента постройки МКД (1951 года) ремонта, либо замены осматриваемого трубопровода не проводилось, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что факт необходимости замены стояков холодного водоснабжения в нежилом помещении, принадлежащем ответчику, а также жилых помещениях без изменения диаметра условного прохода с сохранением существующей схемы водоснабжения, доказан. Судом верно указано на то, что учитывая год постройки МКД - 1951 год, срок эксплуатации спорного трубопровода ХВС в соответствии с указанным ранее Приложением истек, в связи с чем собственниками жилых помещений было принято обоснованное решение о проведении соответствующих ремонтных работ по замене стояков (соглашение от 28.04.2014).

Исследовав представленные  в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности истцом факта аварийного состояния общего трубопровода и следовательно необходимости замены стояков в МКД в связи с их износом.

Доводы ответчика о том, что у истца не имелось  оснований для обращения в суд с настоящим иском, не принимаются.

 В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Следовательно, для установления соответствующей обязанности по содержанию общего имущества необходимо установить факт принадлежности лицу (ответчику) именно помещения в многоквартирном доме как его части, а не самостоятельного объекта недвижимости.

Как правомерно указал суд первой инстанции, согласно положениям статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Основной функцией управляющей организации является организация эксплуатации жилого многоквартирного дома, его техническое обслуживание, проведение осмотров, текущего и капитального ремонта (пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170).

В соответствии с разделом II названных Правил система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания и включает в себя комплекс работ по контролю за его состоянием, поддержанием в исправности, работоспособности, наладке и регулированию (техническое обслуживание), а также комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных сетей здания.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч. 2, ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

Такими Правилами являются утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" (далее - Правила N 491).

Разделом 1 Правил N 491 определен состав общего имущества собственников, а также установлены требования к содержанию общего имущества.

Согласно пунктам 2, 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с пунктами 10, 42 Правил N 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, получив от собственников спорного МКД сообщение о необходимости замены стояка ХВС, соглашение собственников квартир № 6,9, 12 о согласии на замену стояка ХВС, составив акт № 58/14 от 12.03.2014, принимая во внимание, что установлена необходимость