Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу n А50-3331/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации города Перми от 04 декабря 2013 года также утверждена рыночная стоимость объекта продажи в размере 13 798 914 рублей, в соответствии с оценочным отчетом № 238/1 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 282,4 кв.метров в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 86, выполненным ООО «Империя-А» по состоянию на 30.08.2013.

На основании вышеуказанного решения комиссии Департаментом подготовлен проект договора купли-продажи нежилых помещений и направлен в адрес общества (л.д. 17-23).

22 января 2014 года общество «Алтек» обратилось в Департамент с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 22.01.2014, согласно которому обществом заявлены разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи в части цены продажи объекта, которую покупатель предложил установить в размере 7 541 852 рубля (л.д. 24-26). 

Рассмотрев обращение заявителя, Департамент принял решение об отклонении разногласий общества и отказе в подписании протокола разногласия, представленного обществом «Алтек» (письмо № СЭД 19-38-40 от 11.02.2014 – л.д. 15-16).

Рассмотрев обращение заявителя, Департамент вынес решение № СЭД 19-38-40 от 11.02.2014, в соответствии с которым заявление общества оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, общество «Алтек» обратилось в арбитражный суд.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев требования общества по правилам, предусмотренным главой 24 АПК РФ, в их удовлетворении отказал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции при проверке дела по правилам главы 34 АПК РФ пришел к выводу, что между обществом и Департаментом возникли разногласия в части определения стоимости имущества, выкупаемого обществом в порядке реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которые и явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением. Таким образом, заявленные по настоящему делу требования о признании незаконным решения Департамента и обязании устранить допущенные нарушения по существу имеют своим предметом разрешение преддоговорного спора, подлежащего разрешению в порядке искового производства (ч. 1 ст. 445, ст. 446 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В настоящем случае между сторонами имеется преддоговорной спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, который подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

Поскольку заявленный в рамках настоящего дела спор, имеющий гражданско-правовой характер и подлежащий рассмотрению в исковом порядке, судом первой инстанции по существу не рассмотрен, суд апелляционной инстанции в соответствии с разъяснениями, данными в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", исходя из положений ч. 1 ст. 268 АПК РФ, в силу ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ определением от 06 августа 2014 года перешел  к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По правилам ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Преимущественное право общества «Алтек» на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). Документы, имеющиеся в материалах дела, об отсутствии у общества права на приватизацию данного помещении также не свидетельствуют.

В силу требований ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ имущество приватизируется субъектами малого и среднего предпринимательства по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, цена продажи объекта определена Департаментом на основании отчета, выполненного ООО «Империя-А». по состоянию на 30 августа 2013 года. Достоверность этого отчета истцом не оспаривается. С ценой объекта оценки, указанной в отчете ООО «Империя-А», истец также согласен, но просил зачесть в счет данной стоимости произведенные им неотделимые улучшения арендуемого имущества, которые определены в разделе 13 отчета ООО «Империя-А» на сумму 5 944 209 рублей.

Департамент, возражая при заключении договора купли-продажи против данного зачета, сослался на наличие в отчете ООО «Империя-А» недостатков, которые ставят под сомнение правильность определения оценщиком данной стоимости неотделимых улучшений (л.д. 15).

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав обстоятельства дела, представленные истцом и ответчиком доказательства в совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом представлены все необходимые доказательства того, что неотделимые улучшения арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: : г. Пермь, ул. Ленина, 86, осуществлены с согласия арендодателя, то есть Департамента имущественных отношений администрации города Перми. Капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия Департамента.

Так из материалов дела следует, что в период действия договора аренды истцом произведены ремонтные работы в помещениях по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 86,, являющихся предметом договора аренды.

Из письма ответчика от 12.12.2007 № 19-19-10919 следует, что Департамент согласовал проведение капитального ремонта объекта нежилого муниципального фонда по адресу ул. Ленина, 86 согласно результатам технического обследования, проведенного специалистами балансодержателя и Департамента.

Как следует  из материалов дела, результатом данного капитального ремонта явилась перепланировка арендуемого помещения и изменение площади помещения (акт обследования технического состояния объекта капитального строительства Инспекции государственного строительного надзора Пермского края – л.д. 92-93), в связи с чем в 2008 году сторонами были внесены изменения в условия договора аренды, касающиеся, в том числе площади и планировки арендуемого помещения (л.д. 42-49).

Из письма Департамента от 07.09.2010 № СЭД-19-01-37-1467 следует, что Департамент согласовал истцу устройство дополнительного входа в арендуемом помещении (л.д. 94).

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что из представленных в суд документов, пояснений представителя ответчика следует, что истцом с согласия ответчика проведены работы по перепланировке и ремонту переданного по договору аренды № 1773-07Д от 09.10.2007 помещения.

Доказательств иного в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции исходит из императивного характера данной нормы.

В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении N 9785/12 от 25.12.2012, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений.

При этом, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения