Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2008 по делу n А50-16140/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

5-этажного кирпичного жилого дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (л. д. 89-90 т. 2).

24 июня 2002 года на основании договоров от 14 июня 2002 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) сделаны соответствующие записи (л. д. 51-53 т. 2).

05 ноября 2002 года Маташков С.В., действующий по доверенности от имени Антипова А.Ю. (продавец) и Васев А.С. заключили договор купли-продажи, согласно пункту 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя ½ долю в праве собственности на встроенные помещения, общей площадью 264,5 кв. м., расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, а покупатель принять долю и уплатить определенную договором цену (л. д. 118 т. 1).

18 ноября 2002 года на основании названного договора в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации № 59-1-152/2002-82 (Свидетельство о государственной регистрации права от 03 декабря 2002 года, л. д. 115 т. 1).

11 марта 2003 года Антиповым А.Ю. (продавец) и Васевым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в долевую собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить встроенное помещение ½ долю, общей площадью 264,5 кв. м., расположенное в подвале 5-этажного кирпичного дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (пункт 1 договора, л. д. 119 т. 1).

17 марта 2003 года в ЕГРП на основании данного договора сделана соответствующая запись регистрации № 59-1-38/2003-27 (Свидетельство о государственной регистрации права от 17 марта 2003 года, л. д. 114 т. 1).

13 августа 2003 года Сацкив Н.В., Маташков С.В. (продавцы) и Васев А.С. (покупатель) заключили договор купли-продажи 2/3 доли в праве на встроенные помещения, общей площадью 275,3 кв.м., расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А) по ул. Комсомольский проспект, д. 71 в г. Перми (л. д. 120 т. 1).

22 августа 2003 года на основании данного договора и дополнительного соглашения от 21 августа 2003 года к договору купли-продажи долей на встроенные помещения от 13 августа 2003 года (л. д. 59 т. 2) в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации № 59-1-118/2003-175 (Свидетельство о государственной регистрации права от 11 мая 2004 года, л. д. 116 т. 1).

11 февраля 2004 года Антипов А.Ю. продал Шакурову А.Б. 1/3 доли в праве собственности на встроенные помещения общей площадью 275,3 кв. м., в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А), по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 71, о чем   17 февраля 2004 года в ЕГРП внесена соответствующая запись (л. д. 51-53 т. 2).

19 июня 2006 года Аниповым А.Ю., действующим на основании доверенности Шакурова А.Б., (продавец) и Васевым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на встроенные помещения общей площадью 275,3 кв. м., в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А), по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 71 (л. д. 121 т. 1).

19 июля 2006 года на основании названного договора в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации № 59-59-21/019/2006-080 (Свидетельство о государственной регистрации права от 19 июля 2006 года, л. д. 117 т. 1).

02 октября 2006 года помещение (лит. А) общей площадью 275,3 кв. м. в подвале 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, пр-т Комсомольский, д. 71, принадлежащее Васеву А.С. на праве собственности на основании указанных выше договоров, передано последним в ипотеку залогодержателю, ОАО Коммерческий банк «Уральский финансовый дом», по договору ипотеки (л. д. 143-144 т. 1) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № Ф-00134-К-00-Н от 02 октября 2006 года (л. д. 140-142 т. 1).

20 февраля 2007 года Васевым А.С. и ЗАО «Банк кредитования малого бизнеса» заключен договор залога № ЕКФ/09П-059/З-1 нежилого помещения площадью 264, 5 кв. м. (отзыв Управления ФРС по Пермскому краю от 13 декабря 2007 года № 12711-13, л. д. 51-53 т. 2).

Названные обременения зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем  свидетельствуют Выписки из ЕГРП от 23 ноября 2007 года (л. д. 74-75 т. 1).

Согласно Техническим паспортам нежилых помещений, составленным по состоянию на 15 октября 2007 года общая площадь вышеуказанных помещений составила 244,2 кв. м. (вместо  275,3 кв. м.)  и 243, 3 кв. м. (вместо 264,5 кв. м.) (л. д. 28-39 т. 1).

По мнению ТСЖ «Комсомольский проспект-71», Васев А.С. незаконно владеет названными помещениями, поскольку  подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома, является техническим подвалом и предназначен для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, так как в нем находятся инженерные коммуникации, электрощиты, обслуживающие нежилые помещения 1 этажа, квартиры 3 и 4 подъездов многоквартирного дома. К названному оборудованию, по утверждению истца, необходим постоянный доступ эксплуатирующих служб.

В связи с изложенным ТСЖ «Комсомольский проспект-71» обратилось в арбитражный суд с иском к  индивидуальному предпринимателю Васеву А.С., Управлению ФРС по Пермскому краю (с учетом принятых судом уточнений) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения № 16-23, 103-113 (согласно данных технической инвентаризации по состоянию на 15 октября 2007 года) общей площадью 487, 5 кв. м. в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, признав при этом недействительным зарегистрированное право индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные помещения площадью 275,3 кв. м. и 264,5 кв. м. в подвале многоквартирного  дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП № 59-1-118/2003-175, № 59-59-21/019/2006-080, № 59-1-152/2002-82, № 59-1-38/019/2003-27).

В обоснование исковых требований ТСЖ «Комсомольский проспект-71» ссылается на статьи 12, 166-168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется,  в том числе, путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме)

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 1 стати 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно имеющимся в материалах дела Свидетельствам о государственной регистрации прав от 17 марта 2003 года, 03 декабря 2003 года, 11 мая 2004 года, 19 июля 2006 года (л. д. 114-117 т. 1) спорные помещения принадлежат Васеву А.С. на праве собственности на основании договоров купли-продажи от 05 ноября 2002 года, 11 марта 2003 года, 13 августа 2003 года, 19 июля 2006 года (л. д. 118- 121 т. 1).

Таким образом, право собственности на спорные помещения приобретено ответчиком, Васевым А.С., в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Истец, обращаясь в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на названные помещения, ссылается на то, что подвальные помещения имеют исключительно технический характер, предназначены для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома и не имеют иных полезных свойств.

В подтверждение того, что спорные помещения являются техническим подвалом истец, ТСЖ «Комсомольский проспект-71», ссылается на наличие в них инженерных коммуникаций, электрощитов, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме.

Согласно «СНиП 2.08.01-89. Жилые здания» высота подвальных и цокольных помещений, а также технических подполий от уровня пола до низа плиты перекрытия должна быть не менее 1,8 м (пункт 1.41 «СНиП  2.08.01-89. Жилые здания»).

Высота помещений технического подполья не должна превышать 2 м (пункт 1.42 «СНиП  2.08.01-89. Жилые здания»).

Согласно данным технических паспортов высота спорных помещений  2,18 м (л. д. 20-27 т. 1). Фактическое назначение  помещений определено в технических паспортах по состоянию на 1998 (л.д.18-19,т.2), 2000(л.д.20-27) годы как складское.

Кроме того, из письма Пермского регионального управления по технологическому и экологическому надзору от 23 ноября 2007 года № 04/584 следует, что подвальное помещение 3 подъезда жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Комсомольский проспект, 71, принадлежащее Васеву А.С., не является электрощитовым. В нем расположены трехполюсные рубильники с предохранителями, установленные на стояки 3 и 4 подъездов. Рубильник с предохранителями является не распределительным устройством, а коммутационным аппаратом. Имеется возможность переноса данных рубильников в другое место (л. д. 30 т. 3).

Следовательно, спорные помещения в подвале 5-этажного жилого дома  предназначены не только для прокладки коммуникаций. Нахождение в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не является основанием для признания за истцом права собственности на них.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ввиду нахождения в спорных помещениях подвала общего инженерного оборудования: коммуникаций тепло и водоснабжения, канализационных сетей, электрорубильников, они являются техническими, несостоятелен в силу вышеизложенного.

Указание истца при этом на то, что судом первой инстанции не оценены имеющиеся в деле доказательства, а именно: акт от 26 октября 2007 года (л. д. 104-108 т. 2),  план  инженерных коммуникаций и электрооборудования (л. д. 92 т. 3),  справка ООО «Урал-Строй-Ремонт» от 28 декабря 2007 года (л. д. 126 т. 2), технический отчет ООО «ГЕОПРИМ» (л. д. 32-45 т. 2), письмо Пермского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору № 04/584 от 23 ноября 2007 года (л. д. 30 т. 3), судом отклоняется, поскольку из названных документов не следует, что спорные помещения являются помещениями технического подполья и предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Утверждение истца о том, что суд первой инстанции необоснованно указал на то, что представленные фотографии инженерного оборудования не могут быть расценены в качестве надлежащих доказательств по делу в связи с тем, что не содержат сведений о дате и месте их выполнения, поскольку они являются приложением к пояснительной записке ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в которой указана точная дата фотосъемки (л. д. 110 т. 3), правомерно.

Однако данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка ТСЖ «Комсомольский проспект-71» на  акт проведения внеплановой инспекционной проверки № 2230 от 11 октября 2007 года (л. д. 14-17 т. 2), письмо Государственной жилищной инспекции Пермского края № 1278 от 08 ноября 2007 года (л. д. 133 т. 2), письмо Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 09 октября 2007 года № 43-01-09/45 (л. д. 134 т. 2) как на доказательства, подтверждающие факт нахождения в спорных помещениях инженерного оборудования,  отклоняется судом в силу пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названной статьей при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

 Представленные истцом документы подтверждают лишь факт нахождения в спорных помещениях общего инженерного оборудования, но не свидетельствуют о том, что данные помещения предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Довод ТСЖ «Комсомольский проспект-71» о том, что собственником спорных помещений произвольно изменено их назначение для изготовления Технических паспортов, поскольку из экспликаций подвала, относящихся к периоду 1955 – 1978 годов, следует, что подвал не отнесен  к помещениям с самостоятельным назначением  (л. д. 149-155 т. 3), а также о том, что ряд помещений, согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 11 декабря 1998 года, относились к общим помещениям дома, несостоятелен.

Из технических паспортов на спорные помещения по состоянию на 12 апреля 2000 года (л. д. 20-27 т. 1) и на 15 октября 2007 года (л. д. 28-39 т. 1) следует, что спорные помещения не являются общими.

Индивидуальным предпринимателем Васевым А.С. спорные помещения приобретены на основании договоров купли-продажи от 05 ноября