Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2007 по делу n А63-2379/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с указанной нормой закона земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов.

П. 2 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота, занятых находящимися в федеральной собственности объектами: государственные природные заповедники и национальные парки; здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности и т.д. (ч. 4 ст. 27 ЗК РФ).

В соответственно со ст. 129 ГК РФ к ограниченно оборотным объектам относятся также объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Виды указанных объектов определяются в порядке, установленном законом.

ЗК РФ несколько по иному определяет ограниченно оборотоспособные земельные участки, предусматривая, что содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК и федеральными законами. К земельным участкам, ограниченным в обороте ЗК относит такие земельные участки, которые не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

ЗК содержит исчерпывающий перечень земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые ограничиваются в обороте (п. 5 ст. 27). К ним, в частности, относятся земельные участки в пределах особо охраняемых территорий; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, указанных в законе; земельные участки в составе водного фонда; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурных заповедников: объектами археологического наследия; участки, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности и т.д.

Земельный Кодекс не указывает виды земельных участков, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, а также виды земельных участков, нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Однако действующее законодательство определяет круг субъектов, которым могут принадлежать земельные участки определенного целевого назначения (ст. 3 Закона о фермерском хозяйстве).

Земельное законодательство предусматривает следующие категории земель, выделяемых по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда: земли водного фонда; земли запаса (ст. 7 ЗК РФ). Согласно п. 2 указанной статьи правовой режим земель определяется их принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого установлены Положением, утвержденным вышеуказанным постановлением Правительства РФ № 1425 от 07.12.1996 года.

Пунктом 8 указанного Положения (в редакции ст. 8 постановления Правительства РФ от 20.12.2002 года № 909) установлено, что разработка проектов округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения производится организациями, имеющими лицензии, по заданиям заказчика, согласованным с Министерством здравоохранения РФ и с органом исполнительной власти субъекта РФ. Поскольку земли в пределах территории курорта Пятигорск имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа санитарной (горно-санитарной) охраны, проекты округов должны разрабатываться в указанном порядке, доказательства соблюдения которого ответчиком не представлены.

Для принятия  Решения у Думы г. Пятигорска, на которое ссылается ответчик, должны быть законные полномочия, которые в настоящем случае не подтверждены.

Администрация г. Пятигорска не отрицает того обстоятельства, что спорный земельный участок относится к категории земель поселения (ст. 7 ЗК РФ).

Решением Думы фактически осуществлен перевод испрашиваемой истцом земли из состава земель поселений в земли особо-охраняемых территорий, что не основано на действующем законодательстве.

Так, ст. 8 ЗК РФ предусмотрено, что отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся в федеральной собственности – Правительством РФ, в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации - органами исполнительной власти субъектов. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

В соответствии с ч. I ст. 15 Закона РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21.12.2004 года установлено, что до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельных участков в составе таких земель. В иных случаях, помимо предусмотренных ч. 1 ст. 15 указанного закона, такой перевод земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

В силу ч. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, документах государственного земельного кадастра, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, иных документах в случаях, установленных федеральными законами.

Как видно из материалов дела, земли города - курорта Пятигорск не включены в государственный земельный кадастр, как земли особо-охраняемых территорий. Доказательств этому ответчиком не представлено, а потому ссылку администрации г. Пятигорска в обоснование отказа передачи спорного земельного участка истцу в собственность за плату на решение Думы города Пятигорска от 19.10.2005 года № 160-52 ГД «Об утверждении границ отдельных территориальных зон, состоящих из земельных участков, имеющих природоохранное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, расположенных в границах муниципального образования город-курорт Пятигорск», опубликованное в газете «Пятигорская правда» 22.10.2005 года, т.е. уже после принятия и опубликования 30.12.2004 года Федерального закона № 172- ФЗ от 21.12.2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», вступившего в силу с 05.01.2005 года и внесения изменений в ст. 8 ЗК РФ, нельзя признать обоснованной. Данным решением фактически изменено назначение земельных участков, в том числе и спорного земельного участка, осуществлен перевод земель из одной категории в другую в нарушение вышеизложенного законодательства.

Несостоятельна ссылка администрации г. Пятигорска и на положения ст. ст. 96 ЗК РФ, предусматривающей, что земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов откосятся к особо охраняемым природным территориям, которые в соответствии с п. 2 ст. 94 ЗК РФ входят в состав земель особо охраняемых территорий.

В п. 3 данной нормы установлено, что изъятие земельных участков из  оборота допускается лишь в первой зоне санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, а именно ст. 16 ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (запрещение размещения объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха и т.д.).

Доказательств тому, что спорный земельный участок расположен в первой зоне санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а, значит, изъят из оборота, в материалах дела не имеется, в связи, с чем нельзя признать законным отказ истцу, являющемуся собственником расположенных на северо-восточном подножье горы Машук, г. Пятигорск, зданий, в выкупе данного земельного участка по тем основаниям, что спорная земля относится к землям особо охраняемых природных территорий.

Кроме того, в соответствии со ст. ст. 2 - 4 ФЗ № 26 от 23.02.1995 года «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» лечебно-оздоровительные местности и курорты относятся к землям особо охраняемых природных территорий, на территориях которых могут создаваться охранные зоны" или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности, они подлежат включению в государственный кадастр, который должен включать в себя сведения о статусе этих территорий, об их географическом положении и границах, режиме особой охраны этих территорий, природопользователях.

В соответствии с ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001 года «О землеустройстве» территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков относятся к объектам землеустройства, которое в силу ст. 3 Закона должно проводится в обязательном порядке при изъятии земельных участков, определении границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства. При проведении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает в себя определение границ объекта на местности и их согласование, закрепление на местности границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ, изготовление карты (плана) объекта землеустройства (ст. 17).

В соответствии с постановлением Правительства РФ К» 514 от 11.07.2002 года «Об утверждении положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства», Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996 года, а также Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Роскомземкадастром 18.04.2003 года, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади, в том числе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Поскольку указанное территориальное землеустройство в установленном законом порядке не проведено, не определены границы в пределах территории курорта Пятигорск отдельных территориальных зон в пределах черты городских поселений, их площадь, местоположение на местности, Решение Думы г. Пятигорска Ставропольского края об утверждении границ отдельных территориальных зон, состоящих из земельных участков, имеющих природоохранное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, расположенных в границах муниципального образования города-курорта не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.

По существу, исходя из буквального чтения указанного Решения Думы г. Пятигорска, на данный период утвержден только проект по установлению границ земель особо охраняемых территорий и объектов с особым правовым режимом их использования в границах данного муниципального образования.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению включают в себя, в том числе, земли поселений и земли особо-охраняемых территорий и объектов, которые используются в соответствии с установленным для них назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности, к той или иной категории и разрешенного пользования в соответствии с зонированием территорий.

В силу ст. 94, 95, 96 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, оздоровительное и иное ценное значение, в том числе земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного пользования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. Однако земли города - курорта Пятигорск из оборота не изъяты и особый правовой режим для них в установленном законом порядке не установлен.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, их охраны и использования устанавливается Правительством РФ на основе федеральных законов, но не Думой г. Пятигорска, поскольку город Пятигорск является курортом федерального, а не регионального или местного значения.

В силу абз. 2 ч. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Ст. 8 ЗК РФ предусматривает порядок отнесения земель к категориям, установленным в ст. 7 ЗК РФ, перевода их из одной категории в другую. При этом в ст. 8 ЗК РФ установлено, что перевод земель поселений в земли иных категорий, независимо от их форм собственности, осуществляется органами государственной власти субъектов РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ.

В п. 10 ст. 85 ЗК РФ установлено, что в черте городских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное и иное особо ценное значение. Такие земельные участки используются в соответствии с требованиями, установленными в ст. ст. 94-100 ЗК РФ, а земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с