Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2007 по делу n А63-18473/2006. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в торговом комплексе было проведено обследование торгового комплекса по адресу г. Ставрополь, пр. Кулакова, 27/2.  В числе заявителей было также ООО ФГ «Бэлкан».

Названное обследование было проведено с участием представителя по доверенности, который обеспечил специалистам возможность осмотра и замера помещений расположенных в торговом комплексе, о чем имеется информация на 4 листе заключения.

Исследованием установлено, что под частью помещений торгового комплекса имеется подвалы из бетонных блоков, к комплексу подведены инженерные коммуникации: энергоснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, пожарная сигнализация, приточно – вытяжная вентиляция. Группа капитальности торгового центра – первая, характер функционирования – стационарный.

При перемещении торгового центра его восстановление с использованием тех же самых строительных материалов технически не возможно. Торговый комплекс имеет прочную связь с землей и его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба не возможно.

В апелляционной жалобе ООО «Виват» указывает, что  суд игнорирует и не дает правовую оценку аналогичному имеющемуся в материалах дела заключению о техническом состоянии торгового комплекса, выполненному группой специалистов ОАО ПИ «Ставрополькоммунпроект» в 2006 году.

В заседании суда апелляционной инстанции ООО ФГ «Бэлкан» разъяснило, что при исследовании доказательств в суде первой инстанции, ответчиком было указано  на недопустимость заключения ОАО ПИ «Ставрополькоммунпроект», мотивируя это тем, что из представленного истцом заключения следует, что техническое обследование выполнено группой специалистов в августе 2006 года. Фамилии группы специалистов не указаны. Конкретная дата проведения обследования не указана, как и не указано какие конкретно магазины и находящиеся в чьей собственности были предметом исследования, не указано лицо, которое обеспечило возможность доступа к помещениям для проведения их осмотра и обследования. Указанное обследование фактически никогда не проводилось, так как ни в августе, ни в ином месяце специалисты на место проведения осмотра не выезжали и осмотра торгового центра, тем более помещений принадлежащим ООО ФГ «Бэлкан» не производили. Заключение представлено истцом не в полном объеме, к заключению не приложены документы, подтверждающие образование, специализацию и право лиц, выдавших заключение на проведение такого рода обследований и дачу заключений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из представленного в дело заключения ОАО ПИ «Ставрополькоммунпроект» следует, что целью обследования являлось определение состояния несущих и ограждающих конструкций. Точная дата проведения обследования не указана, доказательств того, что в рамках проведения обследования были осмотрены помещения ответчика не представлено.

Таким образом, оценив все представленные в дело доказательства апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции о том, что  торговый комплекс по адресу пр. Кулакова, район жилого дома 27/2 является объектом недвижимого имущества, в установленном законом порядке принятый в эксплуатацию органом местного самоуправления, земельный участок был закреплен под торговым комплексом по фактическому пользованию, спорные помещения № 5,6,7, принадлежащие ООО ФГ «Бэлкан» расположенные в литере А торгового комплекса также являются объектом недвижимого имущества,  законными и обоснованными.

Как указал Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001 г. №  154-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Правоприменительная практика исходит из того, что в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу статьи 2 Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации.

Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено в суде лицами, права и интересы которых нарушены.

Обосновывая нарушение своих прав, заявитель указал, что Постановлением главы г. Ставрополя № 2051 от 23.06.2006 года ООО «ВиВат» предоставлен земельный участок для завершения реконструкции торгового центра сроком на 5 лет, зарегистрированное за ООО ФГ «Бэлкан» право собственности препятствует ООО «ВиВат» в использовании земельного участка по назначению.

Как следует из материалов представленных в дело, 11.04.2006 года Постановлением Главы г. Ставрополя № 1013 ООО «ВиВат» было разрешено проектирование реконструкции торгового центра в районе жилого дома 27/2 по проспекту Кулакова в квартале 420.

23.06.2006 года ООО «ВиВат» Постановлением № 2051 был предоставлен земельный участок для завершения реконструкции торгового центра.

Собственники нежилых помещений в составе торгового центра на личном приеме обратились в компетентные органы города, с заявлением об отмене Постановления, разрешающего реконструкцию.

Управление Архитектуры администрации города был подготовлен ответ от 17.07.2006 года № 184-12/1-2155 из которого следует, что реконструкция недвижимости осуществляется только при наличии согласия на это всех собственников.

Комитет градостроительства администрации города, также дал ответ на обращение от 4.08.2006 года № 2299-09/07-19/1-1774 в котором указал, что в 2006 году ООО «ВиВат» обратилось с заявлением о разрешении осуществить реконструкцию торгового центра и представило Постановление № 2345 от 23.06.2000 года, акт приемки в эксплуатацию законченного строительсвом объекта, Постановление от 02.11.2001 г. № 6553 о закреплении за ООО «ВиВат» земельного участка по фактическому пользованию.

Комитет указал, что все представленные документы свидетельствовали о том, что именно ООО «ВиВат» является арендатором и соответственно застройщиком торгового центра, расположенного на земельном участке. На момент принятия решения о реконструкции Администрация города не располагала сведениями о том, что на нежилые помещения в торговом комплексе зарегистрированы права иных лиц.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что орган местного самоуправления не располагал в момент принятия Постановления информацией о правах иных лиц на использование земельного участка и подтвердил, что реконструкция торгового комплекса возможна только с согласия всех собственников объекта недвижимости.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности было выдано ООО ФГ «Бэлкан» 24.06.2003 года. В этот период времени ООО «ВиВат» являлось арендатором земельного участка по договору аренды от 05.11.2001 года, в договоре долевого участия в строительстве, заключенному между ООО ФГ «Бэлкан» и ООО «ВиВат» в обязанность дольщику вменено самостоятельно оформить право собственности в регистрационной палате. Статьей 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции действовавший в спорный период времени установлено, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Правоустанавливающим документом для регистрации права собственности является договор долевого участия в строительстве.

Таким образом, истец должен был знать о проводимой государственной регистрации  с момента подачи заявления в регистрирующий орган, то есть с 27.05.2003 года и соответственно подавая заявление о реконструкции получить согласие собственников.

Изложенное означает, что зарегистрированным за ООО ФГ «Бэлкан» правом собственности права ООО «ВиВат» не нарушаются, так как возникли позднее и могут быть реализованы, при условии получения согласия собственников на реконструкцию.

Кроме того, Постановлением Главы г. Ставрополя № 3677 от 02.11.2006 года Постановление Главы г. Ставрополя № 1013 от 11.04.2006 года и Постановление Главы г. Ставрополя от 23.06.2006 года № 2051 отменены. Комитету по управлению муниципальным имуществом поручено расторгнуть договор аренды земельного участка № 5214 от 28.06.2006 года.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения не имеется.

ООО «Виват» определением суда была предоставлена отсрочка госпошлины, уплачиваемой при подаче апелляционной жалобы в сумме 1000 рублей до вынесения судом постановления, поэтому указанная сумма подлежит взысканию с ООО «Виват».

На основании изложенного и руководствуясь статьями  266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства ООО «ВиВат» о проведении строительной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2007г. по делу №А63-18473/2006-С7 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Финансовая группа «Бэлкан» - без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Виват» госпошлину в сумме 1000 рублей в доход федерального бюджета.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев.

Председательствующий                                                                              С.А. Параскевова

Судьи                                                                                                 А.П. Баканов

З.М. Сулейманов