Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 по делу n А15-3542/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела следует и судом установлено, что истец и ответчик (до 18.07.2013) являются собственниками объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, шоссе Екатериновское, 2А, на земельном участке площадью 75775 кв. м с кадастровым номером 26:16:020201:459.

Указанный земельный участок на основании договора аренды от 11.06.2008 №209 находится в арендном пользовании общества (до реорганизации - у его правопредшественника) для использования в целях - под промышленными объектами. По дополнительному соглашению №1 от 09.07.2014 к указанному договору размер арендуемого земельного участка с 22.04.2013 с 75775 кв. м уменьшен до 50764,43 кв. м.

В силу статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Из кадастрового паспорта от 24.04.2008 №16-02/08-2150 следует, что земельный участок площадью 75775+-96,3 кв. м и с кадастровым номером 26:16:020201:459 относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием - земли под промышленными объектами (л.д.100-102 т.3).

В силу части 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. Согласно толкованию указанных норм, изложенному в пунктах 13 и 14 постановления от 24.03.2005 N 11, покупатель объекта недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель объектов, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае перехода права собственности на объекты недвижимости к нескольким собственникам порядок пользование земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на объект недвижимости или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Переход к собственнику объектов недвижимости права на пользование землей предполагает и исполнение обязанностей конкретного землепользователя (лица, владеющего земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения; арендатора либо собственника земельного участка).

Как правильно установлено судом первой инстанции, ответчик 15.11.2011 и 07.06.2012 в соответствии с нормами статьи 36 ЗК РФ обратился в комитет для оформления прав арендатора в отношении указанного земельного участка в связи с оформлением им прав собственности на приватизированные объекты недвижимости.

Вместе с тем комитет в нарушение требований статей 36, 33 ЗК РФ уклонился от заключения с ответчиком договора аренды, ссылаясь на непредставление в полном объеме необходимых документов, необходимостью предоставления заявителем заключения об определении для каждого арендатора доли в праве собственности на недвижимость и доли (площади) земельного участка, находящегося в совместной собственности без выделения в натуре, а также в связи с поступлением в комитет от истца письма от 18.06.2012 с возражениями по вопросу внесения в договор аренды изменений либо заключения договора с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество предприятие приобрело право пользования части спорного земельного участка занятого объектом недвижимости одновременно с обязанностью по внесению платы за землю, после отчуждения объектов недвижимости утратило право пользования земельным участком и корреспондирующую ему обязанность по внесению платы (статьи 1, 65 Земельного кодекса).

Поэтому оснований для внесения истцом платежей (в период после государственной регистрации за ответчиком права собственности на недвижимое имущество) не имелось.

При этом на момент государственной регистрации (20.08.2008) договора аренды от 11.06.2008 № 209  истец  не являлся собственником спорных объектов недвижимости (автодороги, площадки 1, площадки 2 и площадки пиломатериалов), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:459, собственником указанных спорных объектов недвижимости с 1992 года являлось предприятие.

Следовательно, правом пользования спорным земельным участком (автодороги, площадки 1, площадки 2 и площадки пиломатериалов) в силу закона (статья 552 Гражданского кодекса, статьи 1, 35 Земельного кодекса) с 1992 года обладало предприятие (ответчик) (собственник спорных объектов недвижимости с 01.09.2011 по 07.08.2013) и после отчуждения объектов недвижимости (07.08.2013) утратило право пользования земельным участком и корреспондирующую ему обязанность по внесению платы (статьи 1, 65 Земельного кодекса).

Поэтому оснований для внесения истцом платежей (в период после государственной регистрации за ответчиком права собственности на недвижимое имущество) не имелось.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", так как статус плательщика земельного налога обусловлен государственной регистрацией права собственности общества на спорный участок, единственно возможной формой платы за пользование обществом земельным участком является нормативно утвержденная ставка арендных платежей за пользование земельными участками.

Как следует из материалов дела, за период с 16.02.2010 по 07.08.2013 истец и его правопредшественник во исполнение обязательств арендатора на основании договора аренды № 209 уплачивал арендодателю - Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска арендую плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:16:020201:459 общей площадью 75 775 кв. м. Всего за указанный период истцом по договору аренды №209 была оплачена арендная плата (без НДС) в размере 6 150 228 руб. (л.д.150-196 т.3).

Договор аренды 11.06.2008 № 209  с момента его заключения (20.08.2008) противоречит нормам Гражданского (статья 552) и Земельного (статьи 1, 35) кодексов и нарушает интересы предприятия (землепользователя). Данный договор в части предоставления права аренды на спорную часть земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой и не порождает у его сторон каких-либо прав (отсутствие связывающего стороны обязательства), что  исключает возможность взыскания в пользу общества спорных денежных средств во исполнение его условий.

По общему правилу, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса).

При указанных обстоятельствах по спорным правоотношениям имеет место неосновательное обогащение на стороне ответчика за счет комитета в виде неуплаченной арендной платы за фактическое пользование земельными участками, находящимися под принадлежащими предприятию с 1992 года по 07.08.2013 на праве собственности объектами недвижимости (автодорога, площадка 1, площадка 2, площадка пиломатериалов).

Таким образом, истец  вправе обратиться к арендодателю по договору аренды 11.06.2008 № 209  с соответствующим заявлением для урегулирования вопроса о переплате в установленном порядке, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке.

Ссылка о наличии неосновательного обогащения у ответчика перед истцом подлежит отклонению,  поскольку неосновательное обогащение образовалось на стороне ответчика за счет комитета, доказательств наделения предоставления комитетом  истцу права на обращение с иском о взыскании с ответчика соответствующего размера неосновательного обогащения в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, истец в 2011-2012 годах препятствовал ответчику и комитету в соответствии со статьей 36 ЗК РФ оформить права аренды под приватизированными объектами недвижимости (в виде заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора), что в силу пункта 1 статьи 10 ГК является злоупотреблением правом, что также является основанием для отказа  лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Также, заявляя требование о взыскании неосновательного обогащения истец в качестве основания указывает на выполнение текущего и капитального ремонта автодороги и асфальтобетонного покрытия на принадлежащих ответчику объектах недвижимости правопредшественником истца в 2006-2011 годах по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, Екатериновское шоссе, 2А б, на основании следующих договоров подряда и актов проверки:

-№ 36 от 17.06.2006, заключенного правопредшественником истца с ООО «ДПМК», предмет договора: работы по ремонту асфальтобетонного покрытия у склада литер «Л» ООО «Ставропольская металлургическая компания» в г. Невинномысске, цена: 370 748 руб., акт выполненных работ формы КС-2 №18 от 31.08.2006, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 №18 от 31.08.2006, платежные поручения №308 от 24.07.2006, №352 от 24.08.2006, №358 от 31.08.2006;

-№ 37 от 17.07.2006, заключенного правопредшественником истца с ООО «ДПМК», предмет договора: работы по устройству подъездного пути к весовой ООО «Ставропольская металлургическая компания» в г. Невинномысске, цена договора: 90610 руб., акт выполненных работ формы КС-2 № 19 от 31.08.2006, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 № 19 от 31.08.2006, платежные поручения № 309 от 24.07.2006, № 353 от 24.08.2006;

-акт выполненных работ по устройству асфальтобетонной площадки у склада литера «Л» ООО «Ставропольская металлургическая компания» формы КС-2 №41 от 04.09.2007, справка о стоимости выполненных работ формы КС-3 №41 от 04.09.2007 на сумму 373 517 руб., подписанные ООО «ДПМК» и ООО «Ставропольская металлургическая компания», платежное поручение №377 от 01.10.2007;

-№13 от 03.09.2010, заключенного правопредшественником истца с ООО «ДПМК», предмет договора: выполнение работ по ремонту асфальтобетонного покрытия территории ООО «СМК» у склада литера «Л», дополнительное соглашение № 1 от 24.09.2010 к договору подряда № 13 от 03.09.2010, цена договора 623 495 руб., акт выполненных работ формы КС-2 № 19 от 29.09.2010, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 № 19 от 29.09.2010, акт выполненных работ по форме КС-2 № 20 от 30.09.2010, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 № 20 от 30.09.2010, платежные поручения № 737 от 13.09.2010, № 762 от 01.10.2010, № 776 от 08.10.2010;

-№10/2011 от 22.07.2011, заключенного правопредшественником истца с ООО «АрСтрой», предмет договора: частичный ремонт дороги у площадки литера XI, цена договора 818 266 руб. 37 коп., акт выполненных работ по форме КС-2 №108 от 01.09.2011, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 №108 от 01.09.2011, платежные поручения №231 от 27.07.2011, №280 от 08.09.2011;

-№11/2011 от 22.07.2011, заключенного правопредшественником истца с ООО «АрСтрой», предмет договора: частичный ремонт дорожного покрытия у склада литера «Л», цена договора 825 296 руб., акт выполненных работ по форме КС-2 № 118 от 14.09.2011, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3 № 118 от 14.09.2011, платежные поручения № 232 от 27.07.2011, № 287 от 15.09.2011, всего на общую сумму 3 101 933,3 руб.

Однако из предмета указанных договоров и характера работ следует, что они выполнены на прилегающей к принадлежащим истцу  на праве собственности объектах недвижимости территории (статьи 35, 33 ЗК РФ и статья 552 ГК РФ) для личных нужд и для осуществления им предпринимательской деятельности.

Вместе с тем пунктом 4 статьи 753 ГК РФ установлено, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Соответственно, по общему правилу в отсутствие договора подряда право требования оплаты работ возникает с момента окончания их производства и принятия результата работ заказчиком.

Факт проведения истцом ремонтно-отделочных работ подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и сторонами не оспаривается.

Доказательств предъявления указанных актов ответчику, иных доказательств, подтверждающих одобрение и принятие результата работ по объему и стоимости собственником имущества, в материалы дела не представлено.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Однако, заявляя требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере стоимости проведенных работ (неотделимых улучшений), истец не предоставил в дело надлежащих доказательств согласия ответчика  на производство таких работ, в которых возникла необходимость, согласования видов работ и их стоимости, а также факт получения имущественной выгоды за счет истца не доказан.

При указанных обстоятельствах истец не является потерпевшим по смыслу статьи 1102 Гражданского