Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А20-2509/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Течение срока исковой давности по требованиям о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 № 11  началось со дня, когда началось их исполнение, но не ранее их государственной регистрации (01.02.2008 и 12.12.2009 соответственно).

По названным требованиям, основанным на положениях статьи 168 Гражданского кодекса и предъявленным обществом в суд 28.05.2014, срок исковой давности, о применении которого администрация заявила в отзыве на иск (том 1 л.д. 98), пропущен, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса и пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» как самостоятельное основание повлекло принятие решения об отказе в иске в соответствующей части.

В этой связи, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 № 11 является правомерным и подлежит оставлению без изменения.

Отказывая в удовлетворении требований общества о взыскании с администрации 13 625 462 руб. 40 коп. неосновательного обогащения и 7 543 964 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что общество отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, поэтому оснований для применения в расчете ставки арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка (для лиц, переоформляющих права на землю на основании статьи 2 Вводного закона), не имеется.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 5 указанной статьи указано, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Правила).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В подпунктах «а» - «д» пункта 3 Правил указаны случаи определения арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В пункте 2 Правил закреплены способы определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендная плата может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт «а»), а также на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г»).

На основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок определяется в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил (пункт 6 Правил).

Как следует из материалов дела, договор аренды от 26.04.2006 № 11 заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой.

Между тем,  расчет арендной платы по условиям договора аренды от 26.04.2006 № 11 с учетом дополнительных соглашений к нему от 01.10.2007 и от 01.10.2008 произведен администрацией не исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а на основании отчета независимого оценщика, что не соответствует Правилам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/2011 указано, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением от 16.07.2009 № 582 для земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом «б» пункта 3 Правил предусмотрено, что арендная плата в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости участка.

Материалами дела подтверждено, что на момент принятия Вводного закона участок находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2002.

Из заявления от 15.03.2006 исх. № 29 (том 1 л.д. 79) следует, что общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, заявив отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на него, именно с целью заключения договора аренды в рамках переоформления, у него не было цели прекращать пользоваться земельным участком, а лишь имелось намерение изменить титул землепользования.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством (принятием в 2001 году Земельного кодекса).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Суды должны учитывать, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Общество является субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования.

Действия сторон, с учетом имеющейся у истца обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.

Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды не преследовали самостоятельной цели по прекращению ограниченного вещного права землепользователя, а лишь имели намерение изменить титул пользования земельным участком.

Следовательно, договор аренды от 26.04.2006 №11 заключен сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.

Вывод суда о том, что земельный участок в связи с подачей заявления об отказе общества от права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен истцу впервые, нельзя признать правомерным, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 3 Вводного закона прекращение имеющегося титула права происходит в силу переоформления и как самостоятельная процедура (статьи 45, 53 Земельного кодекса) отсутствует.  Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком происходит с последующим или одновременным предоставлением на праве аренды земельного участка.  Определяющим критерием в данной ситуации является наличие исходного права (право постоянного (бессрочного) пользования), в связи с чем последующее предоставление участка на праве аренды признается переоформлением титула права. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не отнесено законом к обстоятельствам прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренным статьей 45 Земельного кодекса.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Вводного закона, а также подпункта «б» пункта 3 Правил арендная плата при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлена в пределах 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков. 

Согласно кадастровому паспорту, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:04:440000:0027 составляет 9 152 432 руб. 41 коп.

Следовательно, размер арендной платы за указанный земельный участок в силу   абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Вводного закона, а также подпункта «б» пункта 3 Правил не может превышать 27 457 руб. 30 коп. в год (0,3% от кадастровой