Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А63-746/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

и дополнения к нему должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями сторон, и зарегистрированные в установленном законом порядке. Поскольку сторонами не представлено доказательств о том, что сторонами подписано соглашение об изменении размера арендной платы по договору субаренды недвижимого имущества, то изменение арендной платы противоречит условиям указанного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд апелляционной инстанции, при повторном рассмотрении дела исследовав пункты 5.1.,5.2.,9.2 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, стороны при заключении договора субаренды договорились о праве субарендодателя, в течении всего срока действия договора, в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы с обязательным извещением субарендатора за один месяц до ее изменения.

При этом, согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации данное условие стало обязательным для сторон с момента заключения указанного договора и в силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит исполнению, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении ставки арендной платы, положения договора не содержат и из смысла указанного договора также не следует. Новый порядок установления ставки арендной платы сторонами не изменялся, в связи с чем, необходимость заключения дополнительного соглашения отсутствовала.

С учетом указанных обстоятельств, вывод суда первой инстанции о необходимости заключения сторонами соглашения об изменении размера арендной платы по договору субаренды недвижимого имущества является неверным.

Вместе с тем, данный ошибочный вывод не повлиял на правильность вывода суда первой инстанции о том, что арендная плата не подлежит исчислению исходя из ставки 370 рублей за кв.м.

Стороны спора заняли противоречащие друг другу позиции относительно получения (неполучения) уведомления субарендатором письма № 23/1/10 от 15.07.2010 об изменении ставки арендной платы до 370 рублей за кв.м.

Исходя из материалов дела, а в частности договора субаренды, переписки сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны не установили форму и порядок отправки извещения об увеличении размера арендной платы.

При этом, ссылка общества на письмо № 23/1/10 от 15.07.2010 и доказательство его отправки (квитанция) не принимается, поскольку учреждение опровергает поступления именно указанного конкретного документа в свой адрес с ссылкой на журнал регистрации входящей корреспонденции (оригинал представлен на обозрение в суд апелляционной инстанции со снятием соответствующих светокопий, которые приобщены к материалам дела), а опись вложения на отправку письма № 23/1/10 от 15.07.2010 в суд первой и апелляционной инстанций не представлена.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то обстоятельство, что несмотря на отсутствие в договоре условия о направлении извещения об изменении ставки арендной платы с обязательной описью вложения, с учетом противоположной позиции сторон, общество, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в целях подтверждения своей правовой позиции обязано представить доказательства отправки именно письма № 23/1/10 от 15.07.2010, а не иного документа.

Суд апелляционной инстанции откладывая судебные заседания на более поздний срок представлял возможность сторонам, в том числе обществу представить документы подтверждающие доводы на которые они ссылаются.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с указанными обстоятельствами, при расчете суммы задолженности суд первой инстанции обоснованно применил пункт 5.1. договора аренды от 28.04.2009, установивший арендную ставку в размере 69 рублей в месяц за кв.м.

В актах оказания услуг по аренде от 15.09.2010, 15.10.2010, 15.11.2010, 15.12.2010 стороны подтвердили размер платы 69 рублей за кв.м. В счете № 1 от 24.01.2011 истец указал сумму задолженности арендной платы за сентябрь 2010 из расчета 69 рублей (счет поступил ответчику 06.08.2013 № 394).

При исследовании текстов претензий общества от 02.09.2010, представленных сторонами, установлены разночтения, принимая во внимание отметки о поступлении претензий в адрес субарендатора 10.09.2010 и 29.12.2010, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обществом не было заявлено об увеличении арендной платы в претензиях от 02.09.2010.

Исследовав переписку сторон, суд установил, что требование о взыскании арендной платы по новой цене истцом было направлено в адрес ответчика только 29.01.2011, т.е. после расторжения договора субаренды (24.12.2010).

Таким образом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не доказало изменение цены договора в установленном порядке.

С учетом изложенного установив фактическое пользование спорным имуществом в городах Минеральные Воды, Ессентуки, Пятигорске сумма основного долга за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 составила 3 682 531 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В суде первой инстанции учреждением заявило о снижении неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд установил, что договором предусмотрена обязанность субарендатора в случае просрочки уплаты субарендных платежей уплатить неустойку в размере 0,3 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Обществом заявлено о взыскании пени в размере 0,3% за период с 06.10.2010 по 25.01.2011, начисленных на сумму платежей 1 750 456,60 рублей в месяц (с учетом цены аренды за 1 кв.м 370 рублей за помещения в г.Ессентуки и г.Пятигорск, и 69 рублей за помещения в г. Мин-Воды). Всего заявлена к взысканию сумма пени 1 386 361,63 рублей.

Из материалов дела следует, что учреждение 21.02.2011 оплатило субарендные платежи на общую сумму 3 063 903,60 рублей за сентябрь-декабрь 2010 года.

В связи с чем, договорная неустойка на сумму долга начислена до 24.01.2011.

Проверив расчет договорной неустойки, принимая во внимание необоснованное увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке, а также учитывая высокий процент неустойки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о снижении ее размера до 57 926 рублей.

Кроме того, обществом заявлено требование о взыскании с учреждения 5 148 379,09 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за фактическое пользование арендованными помещениями в городах Ессентуки, Пятигорск за период с 06.02.2011 по 05.01.2014.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства предусмотрена в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Проверив расчет начисленных процентов, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований. При этом, обоснованно приняты во внимание выводы о возврате арендованных помещений в городе Пятигорске 19.08.2011, уменьшения площадей, переданных в субаренду на основании судебных актов о признании помещений первого этажа здания в городе Пятигорске общей долевой собственностью, сделки купли-продажи помещений первого этажа в городе Пятигорске, недопустимости одностороннего изменения арендной платы без зарегистрированного в установленном порядке соглашения.

Расчет процентов произведен судом на задолженность по арендной плате за помещения, расположенные в г. Минеральные Воды с 06.02.2011 по 31.12.2013, в г. Ессентуки за период с 06.02.2011 по 31.12.2013, в г. Пятигорск за период с 06.02.2011 по 31.12.2013, в связи с чем, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 822 323 рублей.

Требование о взыскании задолженности за теплоснабжение здания в городе Пятигорске с 25.01.2011 по 31.12.2013 в размере 219 040,39 рублей обоснованно оставлено судом без внимания, поскольку оснований для взыскания не имеется, в связи с возвратом арендованных помещений субарендодателю.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей признаются судом апелляционной инстанции соответствующими установленным при разрешении спора фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения требований об освобождении занимаемых спорных помещений в г. Ессентуки и вынесении в данной части нового судебного акта, которым в удовлетворении данных требований общества следует отказать. При этом, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации  передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее гражданское законодательство устанавливает порядок возврата арендуемых помещений (по акту приема-передачи). Этот порядок необходим для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями. Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора.

Установление в пункте 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а именно: о прекращении договора аренды; переписку сторон; действий по возврату учреждением ключей от спорных помещений; отсутствие в спорных помещениях имущества субарендатора; приходит к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих пользование ответчиком, на момент рассмотрения спора, арендованным помещением.

Доказательства фактического нахождения учреждения либо его имущества в арендованных помещениях на момент рассмотрения дела в суде (совместного акт осмотра помещения, подписанного обеими сторонами, опись либо инвентаризация оставленного в помещении имущества и т.п.) общество суду не представило.

Таким образом, отказывая в иске в части требования об освобождении занимаемого помещения, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие фактическое нахождение ответчика или его имущества, на момент рассмотрения спора, в нежилых помещениях по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26.

Возложение обязанности на сторону по освобождению помещений, которые сторона фактически не занимает, в том числе не хранит свое имущество, будет противоречить принципу исполнимости судебного акта.

Судебные акты, исполнение которых невозможно, приниматься не должны, поскольку осуществление правосудия без исполнения