Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А63-746/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                 

20 февраля 2015 года                                                                                Дело № А63-746/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционные жалобы Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Донской государственный технический университет» и общества с ограниченной ответственностью «Партнер КМВ» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2014 по делу № А63-746/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью «Партнер КМВ» (г. Пятигорск, ОГРН 1082632003387)

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Донской государственный технический университет» (г.Ростов-на-Дону, ОГРН 1026103727847)

об обязании освободить нежилые помещения, о взыскании 54 710 580,42 рублей, в том числе 47 956 799,40 рублей задолженности по субаренде, 1 386 361, 63 рублей неустойки, 5 148 379,09 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 219 040,39 рублей задолженности за теплоснабжение,

с участием третьих лиц: Еделевой О.Н., Михайленко Л.В.,

при участии в судебном заседании:

от Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Донской государственный технический университет»: представитель

от общества с ограниченной ответственностью «Партнер КМВ»: представитель Линцевич М.В. (по доверенности от 16.02.2015), представитель Зузанова Е.В. (по доверенности от 16.02.2015),

от Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Донской государственный технический университет»: представитель Капшук А.П. (по доверенности от 12.01.2015), представитель Шамрай А.В. (по доверенности от 12.02.2015),

в отсутствие иных представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер КМВ» (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Государственному учреждению Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Донской государственный технический университет» (далее по тексту - учреждение) об обязании освободить нежилые помещения в г. Ессентуки, Пятигорске, о взыскании задолженности по субаренде в сумме 54 710 580,42 рублей, в том числе 47 956 799,40 рублей долга, 1 386 361,63 рублей неустойки, 5 148 379,09 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 219 040,03 рублей задолженности по коммунальным платежам (с учетом уточненных требований).

Решением суда от 16.07.2014 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Государственное учреждение Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Донской государственный технический университет» освободить нежилые помещения в здании, литера А, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул.К.Маркса, 26, переданные в субаренду. С учреждения в пользу общества взыскано 3 682 531 рублей долга за период с 01.01.2011 по 31.12.2013, 57 926 рублей пени за период с 05.09.2010 по 24.01.2011, 822 323 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.01.2011 по 31.12.2013. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Распределены судебные расходы.

Общество и учреждение не согласились с решением суда первой инстанции и подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить.

В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемым жалобам с учетом дополнений и возражений на них.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзывов на жалобы, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 23.01.2009 между Еделевой О.Н., Михайленко Л.В., ООО «Минераловодский желатиновый завод», Буряковым А.С. (арендодатели) и ООО «Партнер КМВ» (арендатор) заключены договора аренды помещений.

28.04.2009 между обществом (субарендодатель) и учреждением (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений, по условиям которого субарендодатель обязался передать по акту приема-передачи, а субарендатор принять нежилые помещения общей площадью 11101,1 кв.м. –№ 15, 16, 40, 52-63, 201-207, 209, 210, 215-221, 223-231, 233, 235, расположенные на первом и втором этажах нежилого шестиэтажного здания, инвентарный номер 564, общей площадью 968,5 кв.м. находящиеся по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, гора Казачка; нежилые помещения № 300-319, 321-337, 339, 64-70 расположенные на третьем этаже нежилого шестиэтажного здания, инвентарный номер 564, общей площадью 7.90 кв.м. находящиеся по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, гора Казачка; нежилые помещения № 1-14, 17, 18, 20, 22-26, 28, 30-35, 50, 51 расположенные на первом этаже нежилого шестиэтажного здания, с кадастровым номером 26:33:220101:18:564/186:1001-1014, 1017, 1018, 1020, 1022-1026, 1028, 1030-1035, 1050, 1051/А общей площадью 577,20 кв.м. по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, гора Казачка; нежилые помещения № 115-178, расположенные на втором этаже четырехэтажного нежилого здания с кадастровым номером 26:3000103/1151 /173:1026/2/А общей площадью 827,10 кв.м. по адресу: Ставропольский край, г.Ессентуки, ул.К.Маркса, 26; нежилые помещения, расположенные в трехэтажном нежилом здании с кадастровым номером 26:24:040203:0065:6988/182:1001/А, общей площадью 1210.3 кв.м. по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул.Желатиновая, 25; нежилые помещения расположенные в двухэтажном нежилом здании с кадастровым номером 26:24:0:0:6988/182:1001/Г-П общей площадью 2491 кв.м. по адресу: Ставропольский край, г.Минеральные Воды, ул.Желатиновая, 25; нежилые помещения расположенные в трехэтажном нежилом здании с кадастровым номером 26:24:0:0:6988/182:1001/Б общей площадью 591,1 кв.м. по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул.Желатиновая, 25, нежилые помещения расположенные в одноэтажном нежилом здании с кадастровым номером 26:24:040203:0065:6988/182:1001/П общей площадью 3538 кв.м. по адресу: Ставропольский край, г.Минеральные Воды, ул.Желатиновая, 25, во временное владение сроком с 28.04.2009 по 31.05.2014 года.

По договору субаренды общество передало субарендатору в пользование помещения, расположенные в г.Ессентуки, г.Минеральные Воды, г.Пятигорске, с согласия собственников помещений.

28.04.2009 по акту приема-передачи помещения переданы субарендатору без замечаний и претензий, в удовлетворительном состоянии.

Учреждению помимо сданных в субаренду помещений на праве оперативного управления принадлежали в г. Ессентуки помещения на 2 и 3 этажах, в г.Пятигорске часть помещений 1-го этажа, помещения 4-6 этажа.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2010 по делу № А63-9176/2010 договор субаренды от 28.04.2009 между ООО «Партнер КМВ» и ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» в лице Кавминводского института сервиса расторгнут.

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что договор зарегистрирован в установленном порядке и исполнен сторонами, арендуемые помещения переданы арендатору, в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств по оплате субарендных платежей субарендодатель потребовал досрочное расторжение договора.

По акту № 1 приема-передачи нежилых помещений от 27.01.2011 учреждение передало, а общество приняло нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Минеральные Воды, ул. Желатиновая, 25, площадью 7 830,40 м, который подписан с передачей ключей и отсутствием претензий друг к другу.

В письмах 28.01.2010 № 10, 29.01.2011, 20.11.2013 № 60 общество предложило  учреждению привести арендуемые помещения в надлежащее состояние, устранить произведенные перепланировки, либо возместить стоимость ремонта, указывая на недоступность в некоторые помещения, уплатить задолженность по новой цене с 01.09.2010.

20.01.2011, 27.01.2011, 05.02.2011 истцом с собственниками помещений (без участия субарендатора) составлены акты осмотра нежилых помещений, расположенных по адресу г.Пятигорск, г.Ессентуки, г.Минеральные Воды, согласно которым в помещениях в г.Пятигорске и г.Ессентуки без согласования субарендатором произведена перепланировка и перестройка, которые следует устранить и привести в соответствие с техническим паспортом, восстановить испорченную сантехнику, освободить помещения.

По помещениям, расположенным в городе Минеральные Воды замечаний не имеется.

В подтверждение наличия убытков от несанкционированных перестроек и перепланировки, неудовлетворительного состояния арендованного имущества истцом представлены дефектные ведомости, сводные сметные расчеты стоимости на ремонтно-строительные работы по ценам 2011 и 2013 г.г., составленных по итогам осмотра помещений.

15.01.2011 № 03-14/2, 25.01.2011 № 03-14/24, 27.01.2011 № 03-14/26, 02.02.2011 № 03-14/32, 10.02.2011 № 03-14/42, 02.10.2013 № 03-14/272 учреждением в адрес общества направлены письма и телеграммы с предложением направить представителя для оформления актов приема-передачи помещений в городах Пятигорске, Ессентуки, и указать недостатки, выявленные в помещениях.

21.02.2011 учреждение платежными поручениями № 525, 527, 531, 532 оплатило задолженность по субарендным платежам за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2010 по ставке, установленной пунктом 5.1 договора субаренды от 28.04.2009 (69 руб. за 1 кв.м).

Представленным актом осмотра, опечатывания и подготовке ключей к отправке ценной бандеролью от нежилых помещений, расположенных в городе Пятигорске от 19.08.2011, описью вложения в ценную бандероль, сопроводительным письмом от 19.08.2011 № 03-14/256 ответчик подтверждает направление по юридическому адресу истца ключей от помещений в г.Пятигорске.

Согласно акту от 11.11.2011 ценная бандероль возвращена отделением связи в связи с отсутствием адресата, а 24.11.2011 вскрыты и осмотрены ряд нежилых помещений в г.Пятигорске для устранения течи отопительных батарей без участия истца (извещенного об аварии).

24.11.2011 помещения в городе Пятигорске были повторно опечатаны, а ключи направлены ценной бандеролью в адрес истца. Почтовые посылки (без ключей с оттисками отделения связи о дате отправки и дате их возврата) приобщены к материалам дела в качестве вещественных доказательств.

По акту приема-передачи ключи от нежилых помещений в г. Пятигорске 15.08.2012 ответчиком были переданы Носкову А.П.

Из объяснительной Носкова А.П. следует, что ключи он взял с намерением аренды помещений, но фактически аренда не состоялась и ключи были оставлены им в помещении № 202.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение учреждением обязательств по внесению арендных платежей с 25.01.2011, несвоевременное освобождение помещений, общество обратилось с заявленными требованиями в арбитражный суд.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 от 11.01.2002 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Обращаясь с требованием о взыскании с учреждения с 01.09.2011 арендных платежей, общество, ссылается на почтовое уведомление о получении субарендатором письма № 23/1/10 от 15.07.2010 об изменении арендной платы до 370 рублей, на счета, выставленные по новой цене, на экспертное заключение № 76/14 от апреля 2014 об определении средней удельной рыночной стоимости месячной арендной платы.

Вместе с тем, данный довод судом первой инстанции отклонен по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата установлена в твердой сумме 69 рублей за каждый квадратный метр площади в месяц. При этом указанная ставка не является окончательной, ее размер может изменяться субарендодателем в одностороннем порядке с извещением субарендатора за один месяц до ее изменения в течение срока действия договора (пункт 5.2 договора субаренда).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исходя из положений пункта 9.2 договора, любые изменения