Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А63-14082/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

рассмотрения судом, арбитражным судом спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, предусмотрена статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В то же время согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование своего требования о признании отчета об оценке недостоверным, Савицкая Г.М. ссылается на экспертные заключения №№1464/10-3, 1471/10-3, 1897/7-3, которыми определена рыночная стоимость имущественного комплекса должника по состоянию на 30.04.2011, заключение Торгово - Промышленной палаты Ставропольского края от 30.05.2011, сведения из информационно - телекоммуникационной сети Интернет о предлагаемой цене продажи объектов недвижимого и движимого имущества, сопоставимого с оцениваемым, а также указывает на свое несогласие с принятыми оценщиком допущениями и сведениями относительно стоимости аналогичного имущества и предмета оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки определены в Федеральном стандарте оценки, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 257 (далее - ФСО № 1).

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В разделе 6.4 отчета об оценке оценщик Ганцева Г.А. указала на то, что при оценке объектов недвижимости применены два подхода - затратный и сравнительный, а также обосновала неиспользование доходного подхода невозможностью определить генерируемые доходы и расходы из-за банкротства предприятия; для расчета рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход; для расчета стоимости оборудования - затратный и сравнительный подходы.

Судом установлено, что при расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиком Ганцевой Г.А. для сравнения были приняты четыре аналогичных объекта, рыночная стоимость земельного участка должника определена в размере 5 084 102 рублей.

При этом судом первой инстанции правомерно отклонен довод заявителя о том, что рыночная стоимость земельного участка должна быть определена в размере не ниже его кадастровой стоимости, которая согласно публичной кадастровой карте составляет 6 658 828,13 рублей, поскольку, как правильно указано судом первой инстанции, из пунктов 5, 6, 7, 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (далее - ФСО № 2) следует, что рыночная и кадастровая стоимости представляют собой разные виды стоимости, определяемые в различном порядке.

Проверяя доводы Савицкой Г.М. о не согласии с произведенным оценщиком расчетом восстановительной стоимости объекта оценки, в связи с тем, что в нем не учтена реальная стоимость строительства имущественного комплекса должника по состоянию на 2006 год, судом первой инстанции установлено следующее.

В разделе 7.2 отчета об оценке содержится описание этапов применения затратного подхода при расчете рыночной стоимости недвижимого имущества и сооружений.

При этом одним из этапов расчета рыночной стоимости недвижимого имущества при применении указанного подхода является расчет полной восстановительной стоимости (таблица 31, стр. 67 отчета об оценке). Восстановительная стоимость объекта оценки не является отдельным видом стоимости, которая подлежит определению при осуществлении оценочной деятельности, что следует из пункта 5 ФСО № 2.

В пункте 15 ФСО № 1 определено, что затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что утверждение Савицкой Г.М. о существенном превышении реальной стоимости строительства имущественного комплекса должника по состоянию на период строительства в 2006 году, согласно имеющимся у нее локальным сметным расчетам, над определенной оценщиком Ганцевой Г.М. восстановительной стоимостью не опровергает правильность примененных оценщиком методов при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом по состоянию на дату оценки - 26.05.2014.

Применяя при расчете рыночной стоимости зданий и сооружений, входящих в состав объекта оценки, сравнительный подход, оценщик Ганцева Г.А. использовала метод прямого сравнительного анализа продаж (раздел 7.3 отчета об оценки), основанный на сборе информации об аналогичных продажах для последующего сравнения.

Суд первой инстанции, исследовав информацию, относящуюся к принятым оценщиком Ганцевой Г.А. сравнительным образцам (таблица 35 отчета), пришел к выводу об отсутствии оснований считать данную информацию недостоверной, а соответствующие образцы - не соотносимыми с объектом оценки, поскольку сравниваемые объекты расположены на территориях Краснодарского и Ставропольского краев,  имеют сопоставимые площади земельных участков в собственности или аренде до 2052 - 2059 годов, сходный состав недвижимого имущества и сооружений, цены предложения к продаже от 24 000 000 рублей до 32 000 000 рублей. При этом срок экспозиции по продаже указанных элеваторов составляет более двух лет (стр. 36 отчета об оценке).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что определенная оценщиком Ганцевой Г.А. стоимость объекта оценки сравнительным походом в размере 20 047 727,73 рублей (таблица 53, стр. 73 отчета об оценке) находится в сопоставимых ценах предложений продажи иных объектов - аналогов.

Суд первой инстанции посчитал  необоснованным использованный Савицкой Г.М. подход к определению рыночной стоимости объекта оценки на основании средней стоимости продажи 1 кв.м коммерческой недвижимости (площади земельного участка), рассчитанной ею на основе сведений, содержащихся на станице 32 отчета об оценке, поскольку указанные в соответствующем разделе 5.3 отчета об оценке сведения приведены как результат аналитического исследования рынка продаж коммерческой недвижимости. Доказательства допустимости такого подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки заявителем не представлены.

Отклоняя доводы заявителя о том, что оценщик Ганцева Г.А. неправильно определила рыночную стоимость отдельных видов имущества, входящих в состав объекта оценки суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

Так, определяя рыночную стоимость оборудования затратным подходом (раздел 7.4 отчета об оценке), оценщик Ганцева Г.А. рассчитала стоимость весов автомобильных М8200А, 2007 года выпуска, в сумме 506 096,94 рублей, тогда как заявитель, не соглашаясь с указанной ценой, представила сканы объявлений о продаже аналогичных автомобильных весов новых и бывших в употреблении, в которых цены предложения находятся в интервале от 880 000 рублей (без указания - «бывшие в употреблении) до 400 000 рублей (бывшие в употреблении).

Таким образом, суд пришел к выводу, что представленная заявителем информация о ценах предложения на данный вид имущества не опровергает сделанный оценщиком вывод о его стоимости в размере 506 096,64 рублей, поскольку учитывает как срок эксплуатации весов - 7 лет, так и фактическое состояние.

Другие утверждения Савицкой Г.М. об иной стоимости видов имущества, входящих в состав объекта оценки, как правильно указал суд первой инстанции, носят предположительный характер, поскольку достаточных и достоверных доказательств указанного утверждения в материалы дела заявителем не представлено, а несогласие Савицкой Г.М. с результатами оценки имущества должника, обоснованное ссылками на сведения, содержащиеся в сети Интернет, суд не может признать достаточным для опровержения выводов оценщика.

Как видно из таблицы 40 отчета об оценке (стр. 89), итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, полученной при применении различных подходов, составило 22 134 100 рублей, в том числе, зданий и сооружений - 14 939 000 рублей, земельного участка - 5 012 000 рублей, оборудования - 2 183 100 рублей.

Савицкая Г.М. считает, что оценщиком необоснованно не применен доходный подход при определении рыночной стоимости объекта оценки,  ссылаясь  на информацию, содержащуюся в экспертных заключениях №№1464/10-3, 1471/10-3, 1897/7-3, анализе финансового состояния должника, выполненном временным управляющим ООО «Агролэнд», по состоянию за 2011 - 2012 годы.

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Оценщик Ганцева Г.А. в отчете (стр. 55 отчета об оценке) обосновала отказ от применения доходного подхода.

Из пункта 21 ФСО № 1 следует, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования, под которым понимается период в будущем и на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем не представлены достаточные и достоверные данные, позволяющие сделать вывод о возможности применения указанного подхода при определении имущества ООО «Агролэнд».

Более того, Савицкая Г.М., ссылаясь на  указанный довод, использует в своем расчете информацию о стоимости оказания услуг, проценте загрузки имущественного комплекса элеватора, относящуюся к 2011 - 2012 годам.

Кроме того, указанная информация не подтверждена документально,  поскольку сведения о принятых в расчетах сделках должника отсутствуют как в его бухгалтерских документах, так и в анализе финансового состояния, что подтверждается  самим заявителем.

В обоснование возможности применения указанных показателей при прогнозировании будущих доходов, а также подлежащие учету факторы, которые могут оказать влияние на величину будущих доходов и расходов, доказательств суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что мнение Савицкой Г.М. о возможности применения доходного подхода при расчете рыночной стоимости объекта оценки, не подтвержденное допустимыми и относимыми доказательствами, не опровергает профессиональное суждение оценщика о некорректности применения данного подхода.

Признавая необоснованными доводы Савицкой Г.М. со ссылкой на экспертные заключения №№1464/10-3, 1471/10-3, 1897/7-3 и отчет об оценке Торгово - Промышленной палаты Ставропольского края от 30.05.2011 №028/07/11, суд первой инстанции правомерно исходил из решения Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2012 по делу №А63-7250/2011, а также о том, что указанные документы содержат сведения о рыночной стоимости имущественного комплекса ООО «Агролэнд», определенной в 2011 году, то есть  на момент выхода Савицкой Г.М. из общества, а поскольку с указанного момента прошло более трех лет, содержащиеся в названных заключениях сведения утратили свою актуальность.

Выводы суда первой инстанции соответствуют норме абзаца второго статьи 12 Закона об оценочной деятельности, которой определено, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Следовательно, суд первой инстанции правильно указал, что выводы относительно рыночной стоимости имущественного комплекса должника, содержащиеся в указанных заключениях, не могут опровергнуть выводы оценщика Ганцевой Г.А., поскольку были сделаны с учетом иной экономической ситуации, в отношении имущественного комплекса, состояние которого с момента его прошлой оценки претерпело изменения ввиду его эксплуатации, а также физического и морального износа.

Кроме того, очевидным является и тот факт, что изменились также параметры спроса и предложения на рынке реализации объектов производственного