Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 по делу n А61-2929/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 167-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 и от 25.06.2013 № 10761/11 определена  практика  применения по спорам, связанным с  установлением кадастровой  стоимости  объекта недвижимости в  размере  его рыночной  стоимости.

В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

В постановлении от 25.06.2013 № 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая предпринимателем кадастровая стоимость трех земельных участков  общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных  по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, утверждена на 01.01.2012 в размере 112 931 000 рублей кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и действует по состоянию на момент рассмотрения спора.

В обоснование иска предприниматель представил подготовленный независимыми оценщиками ООО «Информсервис» отчет об оценке от 10.08.2013 № И/47-08/2013, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, межселенные земли, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, существенно ниже  кадастровой стоимости и составляет 26 329 000 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив отчет об оценке от 10.08.2013 № И/47-08/2013 пришел к выводу о несоответствии содержавшихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012, и удовлетворил заявленные требования.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное  письмо от 30.05.2005 № 92) содержатся  следующие  разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным  стандартам оценки.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции, принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорных земельных участков в размере 112 931 000 руб. и его рыночной стоимостью - 26 329 000 руб.,  определенной в отчете №И/47-08/2013 от 10.08.2013, с учетом того обстоятельства, что положительное экспертное заключение отчета об оценке от 10.08.2013 № И/47-08/2013 ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено, а также ходатайство третьего лица – администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания, пришел к выводу о необходимости назначения судебной технической экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 12.02.2014 судом апелляционной инстанции по делу назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту – независимому оценщику Хохоеву  Сослану Владимировичу  Общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Консалт» Республика Северная Осетия – Алания, ул. К. Маркса, дом 116. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - 15:01:0000000:0002/001 площадью 248 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:41), 15:01:0000000:0002/002 площадью 442 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:42), 15:01:0000000:0002/003 площадью 415 га (на день рассмотрения дела учетный номер части 15:01:0403002:40), расположенные по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, с. Веселое, имеющие сельскохозяйственное назначение с учетом состава почв и места нахождения каждого участка.

В связи с тем, что после поступления в суд экспертного заключения судебно-технической экспертизы № СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного экспертом Хохоевым С. В. ООО «Эксперт Консалт», судом апелляционной инстанции было установлено,  что в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО «Эксперт Консалт», в том числе  экспертом Хохоевым С. В., у суда апелляционной инстанции экспертное заключение № СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного экспертом Хохоевым С. В., вызвало сомнение в обоснованности и объективности.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением суда от 18.09.2014 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Альтудовой Раисе Бабиевне муниципального унитарного предприятия Центр «Эксперт» г. Нальчик Кабардино-Балкарской Республики. На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет № И/47-08/2013 произведенный ООО «Информсервис» об оценке рыночной стоимости земельного участка  с кадастровым номером 15:01:0000000:2 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» а также стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики;

- определить соответствует ли рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, состоящего из частей 15:01:0403002:41, 15:01: 0403002:42, 15:01:0403002:40, общей площадью 1105,5 га, расположенного в с. Веселое Моздокского района РСО-Алания, определенная ООО «Информсервис», фактической рыночной стоимости и установленной кадастровой стоимости на 01.01.2012.

Как видно из представленного суду экспертного заключения от 20.11.2014 на отчет об оценке № И/47-08/2013 от 10.08.2013 эксперт МУП Центр «Эксперт» пришел к выводу, что отчет об оценке № И/47-08/2013 от 10.08.2013 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики. Выбор оценщиком методов оценки в рамках доходного подхода в отчете обоснован. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов оценщиком обоснован. Основные допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация в отчете указана корректно, имеет ссылки на источники информации и содержится в Приложении к отчету.

По второму вопросу эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2, общей площадью 1105,5 га, расположенного в с. Веселое Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания, определенная ООО «Информсервис» в отчете № И/47-08/2013 от 10.08.2013, соответствует фактической рыночной стоимости земельного участка и не соответствует установленной кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012. Расчеты стоимости объекта оценки, произведенные оценщиками ООО «Информсервис» соответствуют описанным в отчете методам, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков, а выявленные технические ошибки при составлении отчета не нарушают требований действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет об оценке № И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО «Информсервис» и экспертное заключения  Муниципального унитарного предприятия Центр «Эксперт», г. Нальчик  в совокупности с представленными сторонами доказательствами, пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы от 20.11.2014 не опровергает рыночную стоимость, указанную в отчете № И/47-08/2013 от 10.08.2013 ООО «Информсервис», и не свидетельствует о том, что отчет составлен с нарушениями федеральных стандартов и требований действующего законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что сторонами не заявлено возражений по существу проведенной экспертизы и не соответствию требованиям действующего законодательства, в связи с чем апелляционный суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:01:0000000:2 по состоянию на 01.01.2012.

Как следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания от 18.06.2014 № 14-37/1587, в 2011 году работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания выполнялись ООО «Эксперт Консалт» (том 3, л.д. 109).

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания от 15.08.2014 № 14-37/2124 видно, что в 2012 году уточнения в результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания также были подготовлены ООО «Эксперт Консалт», в связи с чем впоследствии изменения утверждены Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания  № 200 от 31.05.2013  (том 3, л.д. 137).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленное суду апелляционной инстанции заключение эксперта № СЭ-14-01 от 05.05.2014, выполненного на основании определения суда от 12.02.2014 экспертом ООО «Эксперт Консалт» Хохоевым С.В., в котором эксперт указал о том, что рыночная стоимость земельных участков общей площадью 1105,0 га с кадастровым номером 15:01:0000000:2, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, с. Веселое, соответствует кадастровой стоимости в общей сумме 112 931 000 рублей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выполненное в данном случае экспертом ООО «Эксперт Консалт» Хохоевым С.В. заключение не может быть объективным и достоверным с