Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу n А63-9614/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона N 135-ФЗ предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В статье 12 Закона N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности.

В силу статьи 15 того же Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования указанного Закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Это означает, что несоблюдение стандартов оценки является нарушением требований федерального закона и влечет вывод о несоответствии отчета императивно установленным критериям.

Наличие экспертного заключения саморегулируемой организацией оценщиков НП «Межрегиональный союз оценщиков» от 25.10.2013 № 661/10-13 о соответствии отчета от 16.09.2013 № ОН-51/09.2013 требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не лишает суд права оценить отчет как одно из доказательств по делу.

Оценив представленный истцом отчет оценщика по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1).

В разделе 8 отчета (страница 22) о применимости подходов к оценке земельных участков оценщик указал на невозможность применения при определении рыночной стоимости земельного участка затратного и доходного подходов, однако далее по тексту оценщик указывает, что для целей оценки он применил методы сравнительного и доходного подходов, а именно метод сравнения продаж и метод остатка для земли. При этом расчет стоимости земельного участка доходным подходом приведен на станицах 28 - 35 отчета. Оценщиком нарушен принцип однозначности, закрепленный в пункте 4 ФСО № 3 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в частности, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения (пункт 22 ФСО № 1).

В качестве объектов-аналогов оценщиком были выбраны 3 земельных участка, расположенных в г. Лермонтове. При этом выбор конкретных объектов сравнения, равно как и отказ от других объектов, оценщиком в отчете не обоснован.

На страницах 22, 23 отчета в обоснование источников информации об объектах аналогах оценщиком указано, что она получена по результатам интервью с агентами: Натальей, АН «Дорога к дому», АН «Дом КМВ» с указанием их контактных телефонов.

В таблице 15 (страница 22 отчета) указаны характеристики объектов-аналогов, а в таблице 16 (страница 23 отчета) проведена корректировка объектов-аналогов к объекту оценки с использованием корректирующих коэффициентов, указанных в ценообразующих факторах.

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В силу пункта 4 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

Отчет не позволяет проверить достоверность изложенной в нем информации в отношении качественных и количественных характеристик объектов-аналогов, чем нарушен принцип обоснованности.

Согласно положениям ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При использовании метода сравнения продаж оценщик был некорректен в выборе аналогов. Площадь объекта оценки 2 185 кв.м. Площади объектов-аналогов 150 000 кв.м (в 67 раз больше), 37 000 кв.м (в 17 раз больше) и 50 000 кв.м (в 23 раза больше). Оценщиком была проведена корректировка на площадь по первому объекту-аналогу на 55%, по второму объекту-аналогу на 37% и по третьему объекту-аналогу на 41%. Однако обоснование применения корректировки в указанных размерах не приведено, чем нарушены принципы обоснованности и проверяемости отчета.

Пунктом 19 ФСО № 1 определено, что оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

На странице 23 отчета оценщиком указаны даты предложения по объектам-аналогам - август 2013 года, тогда как оценка проводилась на дату - 01.01.2012. Оценщик применил корректировку (поправку) на изменение цен во времени, но не обосновал невозможность использования цен предложений и информации о сделках, более близких к дате оценки.

Таким образом, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности и доступности.

Также в отчете проведение взвешивания и присвоения весов аналогам при определении итогового результата при применении метода сравнения продаж не соответствует требованиям обоснованности. Процедура присвоения весов не раскрыта.

Названные недостатки влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, судом учтено, что спорные земельные участки расположены в границах округа горно-санитарной охраны вышеуказанного курорта, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Следовательно, спорный земельный участок не может быть отчужден в частную собственность и являться объектом сделки купли-продажи. В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно.

При расчете ставки арендной платы для производственных зданий в разделе 9.3 расчета стоимости земельного участка доходным подходом при определении рыночной арендной ставки оценщиком отобрано 3 объекта-аналога.

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки их характеристик и выбора единиц сравнения к отчету приложены распечатанные интернет-страницы с сайтов www.avito.ru и kavminvody.irr.ru.

В таблице 28 «расчет ставки арендной платы для производственных зданий» (страница 30 отчета) указаны характеристики объектов-аналогов и проведена корректировка объектов-аналогов к объекту оценки с использованием корректирующих коэффициентов, отмеченных в ценообразующих факторах.

Сравнив информацию, указанную оценщиком в отчете (таблица 28, страница 30 отчета), с текстом приложенных объявлений о сдаче в аренду производственных помещений (страницы 49-50 отчета), суд установил несоответствие сведений, указанных в отчете, сведениям, изложенным в публикациях. Так, по аналогу 1 в объявлении указано: склад, г. Лермонтов, ул. Промышленная, площадь 450 кв.м, территория заасфальтирована, 200 рублей. Объявление размещено 10 сентября, при этом сведения о годе отсутствуют; указание на транспортную доступность, доступность общественного транспорта, физический износ также отсутствуют. По 2 аналогу в объявлении указан цех по ремонту бензотехники и электроинструмента с оборудованием, г. Лермонтов. Объявление размещено 22 августа 2013 года; сведения о детальном местоположении, транспортной доступности, доступности общественного транспорта, физическом износе, размер арендной платы отсутствуют. По аналогу 3 объявление размещено 31 августа без указания года. Предлагался в аренду за 200 рублей в месяц цех, расположенный в районе промзоны г. Лермонтова, все коммуникации, имеется кран, бетонная площадка. Сведения о детальном местоположении, транспортной доступности, доступности общественного транспорта, физическом износе отсутствовали.

В сравнительной таблице оценщиком приведены корректировки по параметрам, информация о которых отсутствует в публикациях: доступность общественного транспорта и транспортная доступность, физический износ. При этом характеристики объекта оценки по параметрам «доступность общественного транспорта» и транспортная доступность» в разделе 9.1 расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом (таблица 16, страница 23) указаны оценщиком как «удовлетворительные», а в разделе 9.3 расчета стоимости земельного участка доходным подходом  характеристики при определении ставки арендной платы для производственных зданий (таблица 28, страница 30) те же параметры объекта оценки указаны как «хорошие», что свидетельствует о нарушении принципов однозначности и обоснованности.

На страницах 28-29 отчета при определении стоимости замещения здания оценщиком не раскрыты показатели, примененные в формуле для установления размера восстановительной стоимости (стоимости замещения), чем нарушены принципы обоснованности и проверяемости.

В соответствии с пунктом