Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу n А63-6255/2010. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений                                 в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации                       и обслуживания многоквартирного дома.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир                 и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее                более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме  оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Наряду с помещениями, предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющих самостоятельного назначения, в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые могут использоваться самостоятельно.

Такие помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, входящих в состав общего имущества.

В соответствии с приведенными нормами право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое помещение или подвальное помещение, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив доводы Товарищества о том, что спорные помещения являются общим имуществом, суд апелляционной инстанции считает, истец не представил доказательств            о том, по каким критериям заявленные помещения, исходя из их целевого назначения могут быть отнесены к общему имуществу дома в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что на момент передачи жилого дома 27 корпус 1 по проспекту Калинина г. Пятигорска на основании Постановления главы администрации Ставропольского края от 02.01.1992 года № 1 из государственной собственности                       в муниципальную собственность, указанный объект недвижимости находился исключительно в муниципальной собственности и до приватизации первой квартиры               в многоквартирном доме 14.03.1992 жилой дом учитывался в реестре муниципальной собственности как единый объект, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Таким образом, после приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, учету в реестре муниципальной собственности подлежали, квартиры, принадлежащие муниципальному образованию городу-курорту Пятигорску и нежилые помещения, расположенные в данном доме, не являющиеся общим имуществом. Общее имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирных домах, в реестр муниципальной собственности не включается.

Суд апелляционной инстанции считает, что спорные нежилые помещения №№ 3-8, расположенные в подвальном этаже жилого дома не относятся к общему имуществу собственников помещений в жилом доме по следующим основаниям.

Как видно из материалов технической инвентаризации дома 27 корпус 1 по проспекту Калинина г. Пятигорска, дом построен в 1961 году, на момент инвентаризации 1972 года указано следующее назначение спорных помещений: № 3-кладовая, № 4 - кочегарка, № 5 - кочегарка, № 6- служебная кочегарки, 7-уборная, № 8 - душевая, которые были предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома (том 1, л.д. 21-38).

Судом установлено, что после утраты спорными помещениями функций кочегарки, помещения использовались для различных нужд коммунальными службами города,                 и указанные помещения не были связаны с обслуживанием других жилых и нежилых помещений в доме или в пользовании жильцов дома.

Суд также установил, что на момент приватизации первой квартиры в данном жилом доме спорные помещения использовались как самостоятельные объекты недвижимого муниципального имущества не связанные с обслуживанием дома.

Установленные обстоятельства соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09, что если по состоянию на момент приватизации подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

При этом для определения правого режима подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены                 в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Правовой и технический режим использования собственности на общее имущество жилого дома с частью нежилых помещений одинаков для владельцев квартир и нежилых помещений, не используемых для проживания, поскольку дом имеет единую систему электрического, канализационного, водного, отопительного обслуживания.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел                      к выводу, что изолированные нежилые помещения №№ 3-8 не являются общим имуществом собственников квартир жилого дома, находятся в муниципальной собственности, используются собственником по своему усмотрению путем сдачи в аренду третьим лицам, что подтверждается договорами аренды, письмами жильцов дома.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное истцами в материалы дела техническое заключении ООО «Проектное бюро промышленного и гражданского строительства»           суд апелляционной инстанции считает, что указанное заключение свидетельствует        о наличии административных помещений в подвале, инженерных коммуникаций, теплового узла у входа в административные помещения, и тем самым подтверждает доводы Управления об использовании спорных нежилых помещений как самостоятельного объекта для сдачи в аренду, а не как технического подвала, на который претендует истец.

Выводы технического заключения о том, размещение административных помещений в подвале жилого дома затрудняет доступ к обслуживанию инженерных сетей, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку как указано выше в жилом доме имеется единая система инженерных коммуникаций и спорные помещения никогда не использовались для обслуживания инженерных коммуникаций.

Судом также установлено, что тепловой узел, находящийся у входа в спорные помещения предназначен для присоединения систем центрального отопления нескольких жилых домов по проспекту Калинина, 25а 27/2, 27/3, 27/4 с индивидуальным отключением в тепловых узлах каждого дома, при этом ни собственник, ни арендаторы спорного помещения не создавали препятствий для осуществления  технического обслуживания            и эксплуатации теплового узла, что подтверждается письменным сообщением ООО «Пятигорсктеплосервис».

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами по делу доказательства, пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения требований товарищества не имеется.

Ответчик, возражая против исковых требований, обратился в суд с заявлением                 о применении срока исковой давности (том 1, л.д. 140-141).

В соответствии со статьями 196 и 199 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается три года, применяется судом только по заявлению стороны в споре и является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Постановлением Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в пункте 9 разъяснено, что если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его                    с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15/18 от 12/15 ноября 2001 года                 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в пункте 11 разъяснено, что в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.

Судом установлено, что после передачи спорных нежилых помещений                               в муниципальную собственность ответчик открыто, добросовестно и непрерывно владеет пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом, расположенным в жилом доме 27, корпус 1 по проспекту Калинина г. Пятигорска, то есть реализует свои права, предусмотренные статьями 209 и 215 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, собственники приватизированных квартир знали о том, что спорные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, не являются техническими, сдаются в аренду третьим лицам, а ТСЖ «Лидер» с момента его регистрации в январе 2006 года, что подтверждается перепиской, приобщенной                        к материалам дела.

Учитывая, что Товарищество обратилось в суд с иском 24.06.2010, то есть                       с пропуском трехгодичного срока исковой давности, что является основанием для отказа             в иске, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.

Кроме того, апелляционный суд считает, что поскольку спорное помещение находится во владении ответчика, за которым в установленном порядке зарегистрировано право собственности, собственники помещений в доме должны были обратиться в суд                       с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, соединив его с требованием              о признании права общей долевой собственности с учетом разъяснений в пункте                          9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.02.2011 при рассмотрении апелляционной жалобы установлено следующее.

Определением Арбитражного суда Ставропольского от 27.09.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечены: ОАО «Управление Жилищного Фонда» г. Пятигорск,  ООО «Новый город» г. Пятигорск, дело назначено  в предварительное судебное заседание на 18.10.2010 на 12 часов 00 минут.

Определением суда от 18.10.2010 рассмотрение дела назначено на 16.11.2010                       в 12 часов 00 минут.

В предварительном судебном заседании 18.10.2010 и в судебном заседании 16.11.2010 третьи лица участия не принимали.

В материалах дела имеются сведения об извещении третьих лиц о рассмотрении дела в предварительном судебном заседании 18.10.2010, заявление ОАО «Управление жилым фондом» от 13.10.2010 и заявление ООО «Управляющая компания «Новый город» от 12.10.2010 о рассмотрении дела в отсутствии представителей (том 2, л.д. 106-107, 108).

В судебном заседании 16.11.2010 объявлялся перерыв до 22.11.2010 16 часов                  00 минут для представления сторонами дополнительных документов, о чем в протоколе судебного заседания сделана отметка  представителями истца и ответчика. После перерыва судебное заседание продолжено