Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 по делу n А53-29932/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в связи с наличием дополнительных трудностей в управлении объектами недвижимого имущества, находящимися в долевой собственности (статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). Различные показатели применённых индексов обосновываются экспертом различиями в самих объектах оценки: земельный участок и нежилые помещения. Апеллянты не представили доказательства, достоверно подтверждающие факт неправильного применения в данной части экспертом поправочных коэффициентов.

Суд находит обоснованными вывод эксперта о том, что на рынке недвижимости действует правило о корреляции рыночной стоимости недвижимости в зависимости от общей площади данного объекта (т.е. чем больше площадь объекта, тем ниже его стоимость исходя из расчёта за 1 кв.м.). Данное правило продиктовано тем, что больший по площади объект требует больших расходов на его содержание, что оказывает влияние на формирование спроса на данный объект недвижимости. В связи с этим, эксперт обоснованно применил понижающий коэффициент на площадь оцениваемых объектов. Довод апеллянтов о том, что наиболее дорогим объектом-аналогом являются наиболее большой по площади объект недвижимости, не принимается судом во внимание, т.к. это не исключает общее правило формирование цены и может зависеть как от индивидуальных особенностей объекта-аналога, так и от личных мотивов лица, его отчуждающего. Указание в заключении (таблица № 4) на применение в отношении объекта-аналога № 3 коэффициента в размере 1,00 означает, что по отношении к данному объекту корректировка стоимости не проводилась, т.к. из размещённого объявления о продаже невозможно получить сведения о наличии у объекта-аналога земельного участка на конкретном праве, характеристиках данного участка.

Эксперт обоснованно не применил корректировку на характер использования основной площади нежилых помещений, указав, что здание находится в стадии строительства, в связи с чем, по завершении строительства оно может быть использовано и как торговый комплекс, и как торгово-складское, офисно-складское здание.

Эксперт обоснованно не применил корректировки на местонахождение объектов-аналогов, т.к. в материалах дела отсутствуют сведения о существенных различиях в данных показателях между объектом оценки и объектами-аналогами.

Ввиду того, что долю в праве собственности ИП Арсентьева К.А. на здание составляют отдельные нежилые помещения, эксперт обоснованно ввёл понижающую корректировку 0,95, указав, что большую ликвидность на рынке имеют отдельно стоящие объекты.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт обосновано применил в отношении объектов аналогов №№ 3, 4 корректировку на коммуникации 1,05, указав, что в отношении данных земельных участков коммуникации находятся на меже. Величина корректировки является минимальной, т.к. из содержания сведений об объектах-аналогах невозможно установить объем работ и затрат, необходимых для выполнения работ по прокладке коммуникаций непосредственно на земельные участки.

Эксперт ввёл понижающую корректировку 0,95 в отношении объектов аналогов по критерию «готовность объекта» и корректировку 0,7 по критерию «состояние ремонта». В данной части суд находит заключение обоснованным. Как указывалось ранее, объект оценки находится в стадии строительства, внутренняя отделка помещений отсутствует, при этом применённые экспертом коэффициенты являются минимальными.

Суд отклоняет как необоснованный довод Арсентьевой С.В. о том, что по данным заключения судебной экспертизы эксперт фактически пришёл к выводу о минимальной разнице в цене между помещениями первого и второго этажа, которые могут быть использованы в качестве торговых (складских), и помещениями технического этажа. Если принять во внимание утверждение Арсентьевой С.В., что помещения технического этажа носят исключительно вспомогательный характер и могут быть использованы только для размещения технического оборудования здания, то они подлежат отчуждению совместно с помещениями 1-го и 2-го этажей как их принадлежность. При этом заявителем апелляционной жалобы не представлены доказательства того, что на рынке сложились определённые правила формирования рыночной стоимости в отношении нежилых помещений, являющихся вспомогательными. Такие помещения реализуются совместно с основными помещениями, при этом цена продажи формируется за все помещения в целом.

Иные доводы, приводимые ИП Арсентьевым К.А. и Арсентьевой С.В. в обоснование своих апелляционных жалоб, носят формальный характер.

Из пояснений представителей апеллянтов следует, что, по их мнению, рыночная стоимость объектов оценки в настоящий момент превышает 40 млн. руб.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод как необоснованный по следующим основаниям.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В разъяснение указанной нормы права Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 № 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Правовая позиция ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. в основном сводится к возражениям по поводу правильности применения судебным экспертом поправочных коэффициентов. При этом оспаривая достоверность того или иного коэффициента апеллянты не указывают на правильные, по их мнению, величины данных коэффициентов, не приводят в обоснование своей позиции достоверных доказательств по делу. Суд отмечает, что одно отрицание истцом и третьим лицом достоверности выводов судебного эксперта не является достаточным основанием для критической оценки судом заключения судебной экспертизы. Апеллянты как в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и при обращении с апелляционными жалобами были обязаны документально аргументировать свою позицию по делу. В том числе, если заявители не были согласны с выводами судебной экспертизы, они были вправе ходатайствовать перед судом о назначении по делу повторной экспертизы, обосновав и доказав наличие в заключении первичной экспертизы неустранимых пороков. Данным правом ИП Арсентьев К.А. и Арсентьева С.В. своевременно не воспользовались, что является их процессуальным риском.

Довод о большей ликвидности спорных объектов недвижимости, нежели она была определена судебным экспертом, материалами дела не подтверждён. Напротив, в мае 2013 года спорное имущество было оценено и передано на торги стоимостью 51 393 872 руб. Однако в связи с тем, что покупательский спрос на имущество отсутствовал, постановлением судебного пристава-исполнителя от 20.07.2013 стоимость имущества была снижена на 15% до 43 684 791 руб. 20 коп. Однако и повторные торги не состоялись в связи с отсутствием предложений по приобретению имущества. Судебный пристав-исполнитель предлагал банку как взыскателю по исполнительному производству оставить нереализованное имущество за собой по цене 35 545 404 руб. Однако в связи с не поступлением от взыскателя согласия на оставление имущества за собой, на основании постановления от 25.11.2013 нереализованное имущество было возвращено должнику.

При разрешении спора по настоящему делу суд апелляционной инстанции не может не учитывать и процессуальное поведение ИП Арсентьева К.А. Так в рамках судебного дела № А53-11402/2014 ИП Арсентьев К.А. заявил иск к ООО «ЮгПрайсКонсалтинг» о признании недостоверной величины рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № 07-02/81/0403/14-65 от 25.04.2014, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере 29 811 000 руб. Проведённой по делу судебной экспертизой было установлено, что рыночная стоимость объектов оценки составляет 22 648 317 руб. 36 коп. После получения результатов судебной экспертизы ИП Арсентьев К.А. заявил отказ от иска, который был принят судом первой инстанции. Вместе с тем, данное обстоятельство вызвало необходимость в очередной раз судебному приставу-исполнителю привлекать для оценки объектов недвижимости специалиста, затрачивая на эти цели бюджетные денежные средства. Полученный новый отчёт об оценке ИП Арсентьев К.А. оспорил в рамках уже настоящего дела.

ИП Арсентьев К.А., удовлетворённый решением суд первой инстанции в части признания недостоверным отчёта об оценке от 14.11.2014 № 07-02/81/0407/14-203, оспаривает судебный акт в части установления судом рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Фактически не опровергая законность и обоснованность решения суда первой инстанции в оспариваемой части, не подтверждая документально обоснованности выводов судебной экспертизы, не заявляя о проведении по делу повторной экспертизы, предприниматель, посредством исключения вывода суда о достоверности рыночной стоимости имущества, установленной судебным экспертов, стремиться в очередной раз отсрочить реализацию принадлежащего ему имущества, т.к. в этом случае судебный пристав-исполнитель в очередной раз будет обязан назначить независимую оценку.

Такое поведение истца является формой злоупотребления своими субъективными правами. Суд апелляционной инстанции отмечает, что ранее принятые судебные акты о взыскании с ИП Арсентьева К.А. задолженности остаются неисполненными как минимум с 2013 года, что явно не соответствует принципам и задачам правосудия в Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что окончательная и действительная стоимость объектов недвижимого имущества будет определена посредством проведения открытых публичных торгов по его реализации.

В связи с недоказанностью доводов, изложенных в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции считает необходимым жалобы ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. отклонить, как необоснованные.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет апелляционную жалобу Прибылова П.П., направленную на оспаривание решения суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании недостоверным отчёта независимого оценщика от 14.11.2014 № 07-02/81/0407/14-203.

Доводы апелляционной жалобы заявителя сводятся к тому, что в 2014 году спорное имущество оценивалось независимыми оценщиками и экспертами трижды, при этом определяемая рыночная стоимость имущества никогда не превышала 30 млн. руб. Истцом не представлены допустимые и достоверные доказательства, свидетельствующие о недостоверности оспариваемого заключения независимого оценщика от 14.11.2014 № 07-02/81/0407/14-203.

Вместе с тем, суд первой инстанции, с учётом заключения судебной экспертизы, выводы которой не оспариваются Прибыловым П.П., обоснованно пришёл к выводу о том, что оценщиком при подготовке оспариваемого отчёта нарушены требования Закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 апреля 2015 года по делу № А53-29932/2014 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

М.Н. Малыхина