Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2015 по делу n А53-29932/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, в том числе, недвижимого имущества.

В пункте 5 постановления № 27 от 16.05.2014 «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что статьей 85 Закона об исполнительном производстве предусмотрен ряд случаев, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права. При этом частью 7 данной статьи предусмотрено, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

В целях эффективного решения вопроса о правомерности произведенной оценки и оптимизации разрешения споров в арбитражных судах к участию в деле об оспаривании результатов оценки, указанной оценщиком в отчете, необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя. При оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества к участию в деле привлекается оценщик.

При рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.

В случае, если в ходе судебного разбирательства была определена надлежащая оценка имущества, в резолютивной части судебного акта об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или об оспаривании результатов оценки арбитражный суд на основании или по аналогии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ указывает соответствующую оценку, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135-ФЗ). Кроме этого, требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки (далее - ФСО).

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В целях проверки обоснованности доводов истца о недостоверности сведений оспариваемого отчёта об оценке в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции назначалась судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко, 64, принадлежащего ИП Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности: нежилого помещения, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м., литер А., условный № 61-61-01/448/2008-328 (общая долевая собственность: ?); нежилого помещения комнаты №№ 1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м. технический этаж, литер А., условный № 61-61-01/448/2008-326 (общая долевая собственность: 33/100); земельного участка общей площадью 3 365 кв.м. кадастровый номер 61:44:07 14 01:0089 (общая долевая собственность: 33/100).

По итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «ЮгАудит» Гальченко Л.Д. от 10.04.2014 № 02-15, согласно которому рыночная стоимость расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Еременко, 64, принадлежащего на праве общей долевой собственности Арсентьеву К.А. недвижимого имущества, в состав которого входят: нежилое помещение комнаты №№ 1-18 на первом этаже, №№ 1-11 на втором этаже, лит. А (доля в праве 1/2); нежилое помещение комнаты №№ 1, 2, 3, 4, технический этаж, литер А (доля в праве 33/100); земельный участок с кадастровым номером 61:44:071401:0089 (доля в праве 33/100) составляет 33 220 000 руб.

Оценив заключение судебного эксперта, суд первой инстанции признал достоверными изложенные в нём сведения, в связи с чем признал недостоверным оспариваемый отчёт независимого оценщика от 14.11.2014 № 07-02/81/0407/14-203 и, руководствуясь пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 27 от 16.05.2014 «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве», указал на применимость в рамках дальнейшего исполнительного производства рыночной стоимости имущества предпринимателя, определённой судебным экспертом в размере 33 220 000 руб.

ИП Арсентьев К.А. и Арсентьева С.В. с выводами суда о достоверности заключения судебной экспертизы и о возможности дальнейшего применения в ходе исполнительного производства сведений о рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащихся в заключении судебного эксперта, не согласились. В апелляционных жалобах заявители указали на те недостатки судебной экспертизы, которые, по их мнению, не позволяют расценивать заключение эксперта в качестве достоверного доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с доводами апелляционных жалоб ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Гальченко Л.Д., проводившая судебную экспертизу, имеет дополнительное высшее образование по квалификации оценщика, что подтверждается дипломом от 12.08.2010, в 2013 году проходила повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность», с 26.10.2010 является членом некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Данные обстоятельства свидетельствует о наличии у эксперта квалификации, достаточной для проведения исследования по вопросу, поставленному судом первой инстанции. Заявление представителем Арсентьевой С.В. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции отвода эксперту Гальченко Л.Д., который был отклонён судом, само по себе не свидетельствует о наличии в экспертном заключении недостатков, которые бы не позволили суду первой инстанции оценить данное заключение как достоверное доказательство по делу, и не может свидетельствовать об отсутствии у эксперта должной квалификации.

Из буквального содержания вопроса, поставленного судом на разрешение судебной экспертизы, следует, что эксперту надлежало определить рыночную стоимость объектов недвижимого имущества на дату проведения экспертизы. В заключении судебного эксперта имеется указание на то, что экспертиза проводилась 06.04.2015, само заключение составлено 10.04.2015. Таким образом, у суда апелляционной инстанции не возникает сомнений о том, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества была определена экспертом на дату 06.04.2015.

В заключении судебной экспертизы имеется указание на то, что эксперт пользовался информацией, размещённой в газетах «Всё для Вас», «Из рук в руки» за второе полугодие 2006 года. Опрошенная в судебном заседании 23.04.2015 суда первой инстанции эксперт Гальченко Л.Д. пояснила, что данное указание является технической опечаткой. Из содержания судебной экспертизы следует, что сведения об объектах-аналогах были получены судебным экспертом из открытых источников Интернет сайтов «Life-Realty.ru», «Avito.ru», распечатки которых приложены к заключению эксперта, даты полученных сведений об объектах-аналогах максимально приближены к дате проведения экспертного исследования.

Анализ рынка коммерческой недвижимости приведён в разделе 6 заключения судебной экспертизы. Указание апеллянтов на то, что экспертом не полно раскрыты сведения об источниках информации, использованных при проведении такого анализ, не означает, что изложенные в заключении выводы о состоянии рынка являются недостоверными. Доказательства, достоверно опровергающие выводы эксперта в данной части, апеллянтами не представлены.

В разделе 2.2 заключения эксперта указано, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался, в том числе Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1, 2, 3). Опрошенная в судебном заседании суда первой инстанции эксперт пояснила, что она также руководствовалась и положениями ФСО № 7, однако ошибочно не указала на это в своём заключении.

Из содержания заключения эксперта следует, что рыночная стоимость доли в праве собственности ИП Арсентьева К.А. на земельный участок, определённая сравнительным подходом, составила 11 604 000 руб. При определении рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом эксперт исходил из того, что нежилые помещения, приходящиеся на долю в праве собственности ИП Арсентьева К.А., располагаются в одном здании на одном земельном участке, т.е. фактически эксперт исходил из того, что объектом оценки является имущественный комплекс, состоящий из основного здания и земельного участка. Расчёт рыночной стоимости объектов недвижимости с применением доходного подхода осуществлялся экспертом исходя из возможно получаемой арендной платы. Ввиду того, что земельный участок не может являться самостоятельным объектом арендных правоотношений, т.к. он будет следовать судьбе расположенного на нём здания (входящих в его состав нежилых помещений), эксперт при определении стоимости объекта оценки принял во внимание рыночную стоимость земельного участка, определённую сравнительным методом оценки, и рыночную стоимость нежилых помещений, определённую с использованием расчёта чистого операционного дохода.

Из пояснений эксперта следует, что само здание, в котором располагаются оцениваемые помещения, является объектом незавершённого строительства. На рынке объектов недвижимости предложения к продаже по таким объектам встречаются редко, в основном к продаже предлагаются торговые помещения и здания, которые завершены строительством и готовы к использованию по их прямому назначению. Учитывая, что на момент проведения экспертизы экспертом не были обнаружены торговые здания, находящиеся в периоде строительства и предлагаемые к продаже, сведения о рыночной стоимости данных объектов, полученные с применением сравнительного метода оценки, носят более вероятностный характер, нежели сведения полученные в результате использования доходного метода оценки (из пояснений эксперта следует, что при применении доходного подхода он исходил из того, что нежилые помещения будут завершены строительством в течение 6 месяцев). При таких обстоятельствах, эксперт обоснованно отдал приоритет сведениям о рыночной стоимости объектов исследования, полученным с использованием доходного метода оценки, присвоив ему при согласовании результатов оценки вес 0,8, а сведениям, полученным с использованием сравнительного метода – 0,2. Суд апелляционной инстанции отмечает, что апеллянтами не представлены доказательства, подтверждающие недостоверность судебной экспертизы в данной части.

Большинство доводов апелляционных жалоб ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. сводятся к утверждению о неправильном применении экспертом поправочных коэффициентов, как при использовании сравнительного метода оценки, так и при применении доходного подхода.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств. Поскольку из содержащихся в апелляционной жалобе доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, постольку у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта № 02-15 от 10.04.2015.

В своих апелляционных жалобах заявители, в том числе указывают, что экспертом не было обоснованно применение скидки на торг в размере 15%. Вместе с тем, применяя данную скидку эксперт сослался на данные анализа рынка недвижимости, проведённого «Русской службы оценки» - страница 38 заключения эксперта. Согласно сведениям Интернет портала «http://www.appraiser.ru/», на которые ссылается эксперт, в связи с существующим экономическим кризисом, цены на рынке недвижимости стали сокращаться, по данным проведённых исследований на момент подготовки заключения эксперта средние скидки на торг составляют:

- 25-30% при продаже нежилой недвижимости (АН «Собственник» (РБК-Недвижимость от 25.12.2008. Статья «Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы»);

- 10-40% при аренде торговой недвижимости (Ведомости, №32 (2302) от 24.02.2009. Статья «Кризису вопреки») (см. - http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/ Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признаёт обоснованным применение экспертом скидки на торг в размере 15% как при применении сравнительного, так и при применении доходного методов оценки.

Суд апелляционной инстанции также считает обоснованным применение экспертом корректировки на вид права в отношении земельного участка – 0,95, в отношении нежилых помещений – 0,97. Как указывалось ранее, объекты недвижимого имущества принадлежат ИП Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности. Данное обстоятельство не может не сказываться на ликвидности объектов оценки, т.к. изначальный круг потенциальных покупателей таких объектов будет ограничен, прежде всего,