Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А53-1605/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

изменений.

В части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Решением Ростовской-на-Дону Городской Думы №87 от 26.04.2011 утверждены Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26.04.2011), согласно которым территория земельного участка кадастровый №61:44:03 04 02:0011, право аренды которого перешло к истцу 09.03.2010 (регистрационная запись в ЕГРП № 61-61-01/171/2005-226 от 09.03.2010) отнесена к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05, что исключило возможность строительства на нем агротехнического комплекса (по причине отсутствия данного вида разрешенного использования в установленном перечне).

Факт внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, исключающих реализацию условия договора аренды о строительстве агротехнического комплекса в соответствии со статьей 451 ГК РФ является существенным изменением обстоятельств, из которых ООО «Фрунзе Парк» исходило, приобретая право аренды земельного участка кадастровый №61:44:03 04 02:0011 на торгах в рамках сводного исполнительного производства №61/19/6154/1/2009-СД от 21.05.2009 возбужденного в отношении ООО «Управляющая компания «Александра».

Апелляционная коллегия признает изменение обстоятельств существенным, поскольку указанное изменение градостроительного регламента привело к невозможности исполнения истцом условий договора аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005.

Согласно части 1 статьи 7, пункту 26 части 1 статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

К вопросам местного значения городского округа относятся утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Положениями статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа.

Судом апелляционной инстанции учтено, что истцу разрешена разработка проекта планировки и межевания территории по ул. Вересаева, 107 – пр. 40-летия Победы, 1/4, площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11 (постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2012 № 101 в ред. постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.09.2012 № 769).

Департамент архитектуры и градостроительства выдал обществу задание № 10 на разработку документации по планировке территории от 08.10.2012, предусматривающее необходимость застройки данной территории многоквартирными жилыми домами.

ООО «Фрунзе Парк» получено заключение № 2 от 14.06.2013 о соответствии разработанной документации по планировке требованиям задания № 10 от 08.10.2012 и Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Фрунзе Парк» приступило к освоению земельного участка в соответствии с измененным градостроительным регламентом, в частности: разработало проект планировки территории, проект межевания территории, которые прошли публичные слушания в установленном порядке и по которым получено положительное заключение.

Действия по освобождению земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренного правилами  землепользования и застройки, в редакции решения Ростовской-на-Дону Городской Думы №87 от 26.04.2011, производились с согласия уполномоченных органов – Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства.

Оценивая действия Департамента архитектуры и градостроительства по выдаче обществу задания на разработку документации по планировке территории и, впоследствии заключения о соответствии разработанной документации по планировке требованиям задания № 10 от 08.10.2012 и Градостроительного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы истца о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды для приведение его в соответствие с градостроительным регламентом являются обоснованными.

Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003г. № 2154, от 05.11.2004г. № 1828, на основании которых изначально был заключен договор аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005г. фактически были изменены в части вида разрешенного использования земельного участка  путем издания постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 г. №796 о проведении публичных слушаний по разработанному ООО «Фрунзе Парк» проекту планировки и межевания для застройки рассматриваемого земельного участка многоквартирными домами глава Администрации г.Ростова-на-Дону во исполнение генерального плана города.

Суд апелляционной инстанции признает не соответствующим нормам материального права вывод суда первой инстанции о том, что изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка на другой вид, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, недопустимо на основании следующего.

Как следует из материалов дела ДИЗО г. Ростова-на-Дону, сообщило о невозможности внесения изменений в договор аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005 письмом от 22.11.2013 №59-30-38075/6 со ссылкой на нарушение данными изменениями положений пунктов 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ в части не проведения аукциона.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, ст. 30.1 ЗК РФ введена только Федеральным законом от 29.12.2004г. №191-ФЗ. В соответствии со ст. 18 Федеральным законом от 29.12.2004г. №191-ФЗ положения о введении ст. 30.1 ЗК РФ вступили в силу с 01.10.2005г., то есть после заключения договора аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005г.

Действовавшая на момент заключения договора аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005г. редакция ЗК РФ в подп. 3 п. 4 ст. 30 предусматривала, что передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Из содержания Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону от 01.10.2003г. № 2154 прямо следует, что публикация была осуществлена в газете «Ростов официальный» от 28.05.2003г. № 20 (444), имелась только одна заявка от ООО «Донагроэнерго».

Следовательно, действовавший порядок предоставления земельных участков для строительства (в том числе жилых домов) был соблюден при заключении договора аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005г.

Отсутствие проведения торгов перед заключением договора аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005г. само по себе не может рассматриваться в качестве препятствия к изменению условий договора, так как наличие или отсутствие торгов не зависело от воли арендатора.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что на момент проведения торгов в рамках исполнительного производства – 28.08.2009, сведения о возможном изменении правил застройки и землепользования г. Ростова-на-Дону (в части вида использования спорного земельного участка) отсутствовали. Указанные изменения внесены решением Ростовской-на-Дону Городской Думы №87 от 26.04.2011, то есть по истечение сроков, определенных  п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом в градостроительный план земельного участка, выданный Департаментом архитектуры и градостроительства 08.07.2014 указанный вид разрешенного использования земельного участка  в соответствии с Правилами застройки и землепользования г. Ростова-на-Дону, на момент изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования.

При таких обстоятельствах внесение изменений в договор аренды земельного участка является единственным способом защиты прав арендатора. Расторжение договора аренды в рассматриваемой ситуации (на основании п. 4 ст. 451 ГК РФ) повлечет для ООО «Фрунзе Парк» значительный ущерб в виде уплаченной обществом стоимости на приобретенное право аренды, уплаченных обществом с 2010 года денежных средств в виде арендных платежей, затрат на освоение земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает не соответствующим нормам материального права вывод суда первой инстанции о том, что изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка на другой вид, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, недопустимо.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 2 приведенной статьи констатация злоупотребления правом со стороны истца позволяет арбитражному суду с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

В силу статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

При этом судебная защита направлена на восстановление нарушенного или оспариваемого права. Следовательно, способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и направлен на его восстановление.

Поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается направленность воли органа местного самоуправления на реализацию права истца на исполнение договора аренды с учетом измененных решением Ростовской-на-Дону Городской Думы №87 от 26.04.2011 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26.04.2011), согласно которым территория земельного участка кадастровый №61:44:03 04 02:0011 отнесена к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05, что исключило возможность строительства на нем агротехнического комплекса, постольку суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в действиях общества злоупотребления правом и наличием правовых оснований для внесения изменений в договора аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005г. путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107(далее Участок), для использования в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью».

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины по иску (том 1 л.д. 104) в размере 4000 руб. и по апелляционной жалобе (том 2 л.д. 84) в размере 3000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2015 по делу № А53-1605/2014 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Фрунзе Парк» удовлетворить.

Внести в договор аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005 изменения, изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107 (далее - Участок), для использования в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью».

Взыскать с Департамента имущественно-земельных