Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А53-1605/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-1605/2014

18 июня 2015 года                                                                              15АП-7349/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующей судьи  Пономаревой И.В.

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель Пендюрин Н.П., паспорт, по доверенности от 08.10.2013;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фрунзе Парк»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2015 года по делу № А53-1605/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фрунзе Парк»

к ответчику Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

об изменении договора аренды земельного участка

принятое в составе судьи Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фрунзе Парк» (далее – истец, ООО «Фрунзе парк», общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – ответчик, департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005 путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции: «1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107 (далее -Участок), для использования в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью».

В судебном заседании от 18.03.2015 истец заявил об уточнении исковых требований, в соответствии с которыми просит суд принять решение об изменении договора аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005г. путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107(далее Участок), для использование в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральные планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью».

Решением суда в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Фрунзе Парк» в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Судом первой инстанции не дана правовая оценка противоречия п. 1.1 договора аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005г. нормативно-правовому акту, принятому после его заключения - Генеральному плану г. Ростова-на-Дону. В соответствии с генеральным планом города Ростова-на-Дону территория по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, предназначена для застройки жилыми домами. В соответствии с принятыми на основании указанного генерального плана города Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26 апреля 2011 г.), утвержденными решением Ростовской-на-Дону Городской Думы №87 от 26.04.2011, территория земельного участка кадастровый №61:44:0030402:11 относится к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05. В установленном правилами землепользования и застройки перечне видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне ОЖ/7/05, отсутствует указание на размещение агротехнических комплексов. Следовательно, содержание договоров аренды земельных участков должно определяться в силу положений Градостроительного кодекса РФ правилами, закрепленными в нормативно-правовых актах, в том числе в генеральном плане г. Ростова-на-Дону. Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону от 01.10.2003 № 2154, от 05.11.2004 № 1828, на основании которых изначально был заключен договор аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005 нормативно-правовыми актами не являются. Путем издания постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 №796 о проведении публичных слушаний по разработанному ООО «Фрунзе Парк» проекту планировки и межевания для застройки рассматриваемого земельного участка многоквартирными домами глава Администрации г. Ростова-на-Дону во исполнение генерального плана города фактически внес изменения в ранее изданные им же постановления от 01.10.2003 № 2154 и от 05.11.2004 № 1828 в части вида разрешенного использования земельного участка. Судом первой инстанции не дана оценка факту приобретения права аренды ООО «Фрунзе Парк» на торгах, не применен закон подлежащий применению - ст. 451 ГК РФ, а также применен закон, не подлежащий применению - ст.30.1 ЗК РФ.

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 № 2154 ООО «ДОНАГРОЭНЕРГО» предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 39,39 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 – ул. Вересаева, 107 для проектирования и строительства агротехнического комплекса, состоящего из открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур (площадью 25 га), газотурбинной электростанции мощностью 10 МВт, 12 Гкал (площадью 3 га), тепличного хозяйства (площадью 5 га), логистического центра (площадью 3 га), объектов инфраструктуры (площадью 3 га).

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 № 1828 в Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 № 2154 были внесены изменения. ООО «ДОНАГРОЭНЕРГО» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 36,87 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 – ул. Вересаева, 107. Площадь открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур уменьшена с 25 га до 23 га.

На основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 № 2154 и Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 № 1828 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО «ДОНАГРОЭНЕРГО» был заключен договор аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005. Данный договор аренды зарегистрирован 01.06.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, регистрационная запись 61-61-01/171/2005-226.

Согласно п.1.1 договора аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005 земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый № 61:44:03 04 02:0011, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы 1/4 – ул. Вересаева, 107, предоставлялся ООО «ДОНАГРОЭНЕРГО» в аренду для проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.

В соответствии с соглашением о переуступке права аренды земельного участка от 29.05.2007, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ДОНАГРОЭНЕРГО» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Александра», зарегистрированным в УФРС по РО 06.06.2007, регистрационная запись 61-61-01/302/2007-250, общество с ограниченной ответственностью «ДОНАГРОЭНЕРГО» передало все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005 обществу с ограниченной ответственностью «УК «Александра» (далее – ООО «УК «Александра».

18.10.2007 между Департаментом и ООО «УК «Александра» было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005 (зарегистрировано Управлением ФРС по Ростовской области 20.10.2007) об изменении размера арендной платы.

ООО «Фрунзе Парк» приобрело право аренды земельного участка на основании Протокола о результатах торгов от 28.08.2009, проводимых Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице ФГУП «Государственное предприятие по реализации военного имущества».

Данные торги были проведены в рамках сводного исполнительного производства №61/19/6154/1/2009-СД от 21.05.2009г. возбужденного Межрайонным отделом по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области в отношении ООО «Управляющая компания «Александра» о взыскании в пользу физических лиц суммы задолженности в размере 45 042 203,21 рублей, суммы исполнительского сбора в размере 2 733 603,64 руб.

Денежные средства в сумме 47 682 948,69 руб., в счет оплаты за имущество, переданное на реализацию 03.09.2009 в полном объеме поступили на депозитный счет Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области.

Право аренды ООО «Фрунзе Парк» в отношении указанного земельного участка зарегистрировано в ЕГРП 09.03.2010, № регистрации 61-61-01/171/2005-226, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Соответственно, с 09 марта 2010 года к ООО «Фрунзе Парк» перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26.04.2011), утв. решением Ростовской-на-Дону Городской Думы №87 от 26.04.2011, территория земельного участка кадастровый №61:44:03 04 02:0011 относится к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05, что исключает возможность строительства на нем агротехнического комплекса (по причине отсутствия данного вида разрешенного использования в установленном перечне) и позволяет осуществлять на данном земельном участке строительство жилого микрорайона с необходимым комплексом объектов социальной инфраструктуры.

Письмом вх. № 01-20/22251 от 23.08.2011 ООО «Фрунзе Парк» обратилось в адрес Департамента с просьбой подготовить постановление администрации города и задание на разработку документации по планировке территории по ул. Вересаева, 107 – пр. 40-летия Победы, 1/4.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2012 № 101 (в ред. Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.09.2012 № 769) ООО «Фрунзе Парк» разрешена разработка проекта планировки и межевания территории по ул. Вересаева, 107 – пр. 40-летия Победы, 1/4, площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11.

ООО «Фрунзе Парк» в Департаменте архитектуры и градостроительства получено задание № 10 на разработку документации по планировке территории от 08.10.2012, предусматривающее необходимость застройки данной территории многоквартирными жилыми домами.

Письмами исх. №121 от 25.12.2012 и исх. № 2 от 11.03.2013 заявитель предоставлял в Департамент проектную документацию в целях устранения замечаний Департамента.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 25.04.2013 № 441 ООО «Фрунзе Парк» продлен срок выполнения работ по разработке проекта планировки и межевания указанной территории.

ООО «Фрунзе Парк» получено заключение № 2 от 14.06.2013 о соответствии разработанной документации по планировке требованиям задания № 10 от 08.10.2012 и Градостроительного кодекса РФ.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 № 796 предписано провести в установленном порядке публичные слушания по проекту планировки и межевания территории по ул. Вересаева, 107 – пр. 40-летия Победы, 1/4.

Заключение комиссии о результатах публичных слушаний опубликовано в газете «Ростов официальный» от 16.10.2013 № 42(985) с рекомендациями главе Администрации г. Ростова-на-Дону утвердить рассмотренную документацию ООО «Фрунзе Парк».

Письмом № 12 от 18.11.2013 ООО «Фрунзе Парк» обратилось в адрес Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка по ул. Вересаева, 107 – пр. 40-летия Победы, 1/4, площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11.

В ответ на письмо № 12 от 18.11.2013 письмом от 16.12.2013 № 59-34-2/22277/12031 Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону сообщил ООО «Фрунзе Парк» об отказе в выдаче градостроительного плана указанного земельного участка по причине расположения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030402:11 в границах территории, подлежащей планировке, что исключает возможность выдачи градостроительного плана в соответствии