Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А53-1605/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

с ч. 2 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2014 по делу № А53-4824/2014 указанный отказ Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, выраженный в письме от 16.12.2013 № 59-34-2/22277/12031, признан незаконным, на Департамент архитектуры возложена обязанность выдать ООО «Фрунзе Парк» градостроительный план земельного участка общей площадью 368718 кв. м, кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы 1/4 - ул. Вересаева, 107.

Во исполнение указанного решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2014 по делу № А53-4824/2914 ООО «Фрунзе Парк» выдан градостроительный план земельного участка №RU61310000-0720140971600433 от 08.07.2014.

Не согласившись с выданным градостроительным планом, воспользовавшись правом на обжалование, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с требованиями о признании недействительным выданного обществу с ограниченной ответственностью «Фрунзе Парк» градостроительного плана земельного участка №RU61310000-0720140971600433 от 08.07.2014 в части раздела 2.1, в части указания в разделе 2.2 в качестве назначения объекта капитального строительства: «здания и сооружения агротехнического комплекса» и об обязании Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону внести в градостроительный план земельного участка общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект 40-летия Победы 1/4 – ул. Вересаева, 107, изменения путем указания в разделе 2.1 градостроительного плана следующей информации обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.

Заявленные требования общество мотивировало тем, что указание в градостроительном плане земельного участка от 08.07.2014 № RU61310000-0720140971600433 в нарушение прав заявителя указан только один вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный договором аренды от 14.03.2005 № 27183.

Решением Арбитражного суда Ростовской области 05.02.2015 по делу № А53-24052/2014 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что выданный градостроительный план земельного участка с иными параметрами существующей застройки не позволяет оформить заявителю разрешение на строительство объектов, предусмотренных генеральным планом г. Ростова-на-Дону. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 решение Арбитражного суда Ростовской области 05.02.2015 оставлено без изменения.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005г. земельный участок предоставлен для использования и последующей эксплуатации агропромышленного комплекса. В соответствии со ст. 450 ГК РФ в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному соглашению сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Изменения в договор аренды №27183 от 14.03.2005 относительно целей и вида разрешенного использования не вносились, несмотря на то, что ООО «Фрунзе Парк» в Департаменте архитектуры градостроительства получено задание №10 на разработку документации по планировке территории от 08.10.2012, предусматривающее необходимость застройки данной территории многоквартирными жилыми домами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2014 по делу №А53-15688/2014 установлено, что в соответствии с генеральным планом г. Ростов-на-Дону территории по ул. Вересаева .107-пр.40летия Победы .1/4 предназначена для застройки жилыми домами. Указанным решением признано незаконным бездействие Администрации города Ростова-на-Дону, выраженное в непринятии решения об утверждении разработанной ООО «Фрунзе Парк» документации по планировке территории площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11 (проект планировки и межевания) по ул. Вересаева, 107 – пр. 40-летия Победы, 1/4, в г.Ростове-на-Дону, как не соответствующее статье 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Регламенту подготовки документации по планировке территории – проектов планировки и межевания, утвержденного постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 08.08.2007 №800. Суд обязал Администрацию города Ростова-на-Дону устранить нарушение прав и интересов общества с ограниченной ответственностью «Фрунзе Парк» путем рассмотрения разработанной ООО «Фрунзе Парк» документации по планировке территории площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11 (проект планировки и межевания) по ул. Вересаева, 107 – пр. 40-летия Победы, 1/4, в г.Ростове-на-Дону в соответствии с Регламентом подготовки и проведения публичных слушаний по проектам планировки межевания территории, утвержденным постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 05.02.2007г. № 70.

В рамках настоящего дела общество, полагая, что содержание п. 1.1 договора аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005 противоречит положениям Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26 апреля 2011), утв. решением Ростовской-на-Дону Городской Думы №87 от 26.04.2011, обратилось с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 27183 от 14.03.2005г. путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107(далее Участок), для использование в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральные планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью».

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При обращении с иском о расторжении договора аренды истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно материалам дела в целях внесения изменений в договор аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005 в части цели использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030402:11 путем указания на то, что он предоставляется «... в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания» ООО «Фрунзе Парк» обратилось в адрес ответчика с письмом №11 от 13.11.2013 (том 1 л.д. 45- 46).

Письмом от 22.11.2013г. №59-30-38075/6 Департамент сообщил о невозможности внесения указанных изменений в договор аренды земельного участка №27183 от 14.03.2005г. по причине нарушения данными изменениями положений пунктов 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ в части непроведения аукциона.

Полагая изложенный в письме от 22.11.2013. №59-30-38075/6 отказ Департамента необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с требованием о внесении изменений в договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 41 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, федеральным законодательством предусмотрено, что право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Данный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13.

Согласно материалам дела, ООО «Фрунзе Парк» приобрело право аренды земельного участка на основании Протокола о результатах торгов от 28.08.2009 в рамках сводного исполнительного производства №61/19/6154/1/2009-СД от 21.05.2009, возбужденного в отношении ООО «Управляющая компания «Александра», с целью проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.

В статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений отнесено установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений.

Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него