Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 по делу n А32-6239/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

требований о признании права собственности на спальный корпус на 12 мест (литера Щ) отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Общества прав на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.

Суд первой инстанции верно указал, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:01 07 002:0140, расположенный под базой отдыха, находится во второй зоне санитарной охраны курорта Анапа и в силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 23.06.2003 № 0000000270 и дополнительного соглашения к нему от 16.11.2006) являлся федеральной собственностью. В соответствии с приказом Минимущества России от 09.04.2001 № 69 Департамент имущественных отношений Краснодарского края в период с 09.04.2001 по 05.11.2003 был наделен полномочиями по заключению от имени Российской Федерации договоров аренды земельных участков федерального уровня собственности. Таким образом, 16.11.2006 Департамент не обладал полномочиями по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. В силу положений статьи 168, пункта 1 статьи 125, 214 ГК РФ, дополнительное соглашение от 16.11.2006 является ничтожной сделкой и не могло породить юридических последствий, им предусмотренных.

Вместе с тем, ничтожность дополнительного соглашения от 16.11.2006 не влечет ничтожности договора аренды от 23.06.2003 № 0000000270. Кроме того, не могут быть погашены правовые последствия, хотя и предусмотренные дополнительным соглашением от 16.11.2006, но возникающие независимо от него. Несмотря на ничтожность дополнительного соглашения от 16.11.2006, Общество стало единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 07 002:0140 в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в связи с приобретением по договору купли-продажи от 07.08.2006 у ООО «Горкомхоз» всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Таким образом, Общество владеет земельным участком на основании договора аренды от 23.06.2003 № 0000000270, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, который действовал от имени Российской Федерации в силу полномочий, предоставленных приказом Минимущества России от 09.04.2001 № 69.

При этом, ошибочным является вывод суда первой инстанции о принадлежности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 07 002:0140 на момент вынесения обжалуемого решения.

В материалах дела имеется копия заключенного 11.10.2012 соглашения о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.06.2003 № 0000000270. Государственная регистрация соглашения произведена 27.11.2012 за номером 23-23-26/148/2012-096 (т. 5 л.д. 192). Указанное соглашение заключено во исполнение требований Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях». Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, уполномоченный федеральный орган (Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае) не заявил о нарушении прав Российской Федерации заключением данного соглашения.

Указанные сведения подтверждаются также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.01.2015 № 23/026/008/2015-224, предоставленной суду апелляционной инстанции.

Таким образом, администрация как уполномоченный орган муниципального образования города-курорта Анапа (собственника земельного участка) является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Общество не является собственником земельного участка, однако получило земельный участок в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. В силу пункта 3 статьи 96, пункта 2 и подпункта 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, земельный участок, находящийся во второй зоне санитарной охраны курорта, ограничивается в обороте и не подлежит приватизации. Вместе с тем, права арендатора такого земельного участка не могут быть ограничены существенным образом в тех случаях, когда возведенный объект соответствует условиям использования земельного участка (в том числе целевому назначению земельного участка), не нарушает публичных запретов, а строительство объекта осуществлено с разрешения лица, выступающего собственником земельного участка на момент рассмотрения спора.

Иное толкование не соответствует принципу добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 ГК РФ). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Изложенное толкование соответствует обязательным указаниям суда кассационной инстанции, изложенным на страницах 11 – 12 постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2014 по данному делу.

В данном случае на основании распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2007 № 1022-р (т. 3 л.д. 21, т. 4 л.д. 107), Обществу выдано разрешение от 28.04.2007 № 165 на реконструкцию базы отдыха «Коммунальник» (2 спальных корпуса на 12 мест) со следующими технико-экономическими показателями: площадь участка 6 400 кв.м., площадь застройки 396 кв.м., строительный объем 1956 кв.м., этажность 2 (т. 2 л.д. 85 – 86, т. 4 л.д. 108 – 109). Администрация, выражавшая волю на реконструкцию базы отдыха, снос прежних строений и строительство спального корпуса, не может возражать против введения построенного спального корпуса в эксплуатацию, ссылаясь на то обстоятельство, что на момент выражения согласия муниципальное образование еще не было собственником земельного участка.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях доказывания соответствия второго спального корпуса на 12 мест (литера Щ) строительным нормам и правилам обществом представлены в материалы дела предпроектная и проектная документация реконструкции базы отдыха.

При этом в отзывах на исковое заявление, на апелляционные жалобы общества администрация не оспаривала достоверность представленной документации, а также не возражала против доводов истца, что разрешение на строительство выдано на основании представленной документации.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Из рабочего проекта 2008 года (шифр 08-11, том 2, проект организации строительства) следует, что в проект 2008 года были включены ранее подготовленные проекты строительства части зданий, в том числе для строительства 2–х этажного здания спального корпуса на 12 мест (№ 2.1, 2.2 и 2.3) в количестве 3 ед., РП ООО «Архикомпроект» Заказ 2005-08.09 (т. 2 л.д. 41).

Учитывая, что между сторонами отсутствует спор о содержании проектной документации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в части спального корпуса на 12 мест проектная документация, подготовленная в 2008 – 2009 годах ООО «АрхиКом-проект», тождественна проектной документации 2006 года для строительства 2–х этажного здания спального корпуса на 12 мест (№ 2.1, 2.2 и 2.3), подготовленной РП ООО «Архикомпроект» заказ 2005-08.09, на основании которой было выдано разрешение на строительство.

При этом, на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2013 (т. 6 л.д. 63 - 65) обществом с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза» проведена судебная экспертиза спорного объекта (т. 6 л.д. 75 – 134). Согласно выводам ООО «Судебная экспертиза» (т. 6 л.д. 115 - 116), спорный объект соответствует строительным, градостроительным и противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

В пункте 3.1 мотивировочной части заключения эксперта (т. 6 л.д. 107 - 108) представлен анализ параметров расхождений с проектом по объекту спальный корпус на 12 мест под литером Щ:

- вместо монолитной железобетонной лестницы на чердак смонтирована облегченная металлическая лестница, воздействие от которой на конструкции корпуса значительно ниже бетонной. Вместо металлических ограждений на террасах выполнены продуваемые ограждения из силикатного кирпича;

- на чердаке вместо круглых окон установлены окна прямоугольной формы, что не играет никакой роли на освещенность чердака. Исследование чердака с кровлей приведено в таблицах № 4, 5, 6, 7, 10 заключения эксперта и показало ее соответствие градостроительным, строительным и пожарным нормам. Конструкции кровли спроектированы и построены с учетом сейсмичности 9 магнитуд, при требуемой сейсмичности 8 магнитуд для данного типа строений.

В таблице № 7 (т. 6 л.д. 106) экспертом указаны следующие расхождения с проектными параметрами спорного объекта:

- площадь застройки по проекту 185 м2; фактически 177,4 м2;

- строительный объем по проекту 1 087 м3; фактически 1 047 м3;

- общая площадь по проекту 216,4 м2; фактически 216,4 м2.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно экспликации намечаемых к строительству зданий и сооружений, отраженной в рабочем проекте 2008 года (шифр 08-11, том 2, проект организации строительства) (т. 2 л.д. 41), строительный объем спального корпуса должен был составить 978 м3, площадь застройки 198 м2. Приведенные технико-экономические показатели отражены также на листе 2 рабочего проекта 2006 года (том 2 Архитектурные решения, заказ 2005-08-09) (т. 2 л.д. 89).

В целях устранения возникших противоречий, истцом в материалы дела представлена справка от 25.12.2012 № 62, выданная ООО «АрхиКом-проект», согласно которой строительный объем здания литер 1.2 составляет 1 087 м3 (что соответствует показателям второго спального корпуса литер Щ); строительный объем здания литер 2.2 – 1064 м3 (что сопоставимо с показателями введенного в эксплуатацию первого спального корпуса литера Ц).

Согласно пояснениям истца, изложенным в ходатайстве об уточнении исковых требований, при подготовке проекта была допущена арифметическая ошибка при определении строительного объема спального корпуса, которая была воспроизведена в разрешении на строительство. В тексте ходатайства приведен расчет и описание арифметической ошибки.

Администрация и иные лица, участвующие в деле, указанные пояснения истца не оспаривают, доказательства, их опровергающие, в том числе копию проектной документации, поданной для получения разрешения на строительство, не представили.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что выявление причин отклонения строительного объема необходимо для оценки соответствия возведенного здания проектной документации, а характер отклонений отражен в пункте 3.1 мотивировочной части заключения эксперта (т. 6 л.д. 107 - 108), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отклонение строительного объема здания является незначительным, не повлияло на безопасность постройки, не привело к нарушению строительных норм и правил или нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Отказывая в удовлетворении требования Общества о признании права собственности на спальный корпус на 12 мест (литера Щ), суд первой инстанции также указал, что истец не доказал осуществления строительства спорного объекта на основании проектной документации, прошедшей государственную экологическую экспертизу.

При этом судом первой инстанции не учтено следующее.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В материалы дела была представлена копия положительного заключения № 201 государственной экологической экспертизы предпроектных материалов, утвержденного приказом Северо-Кавказского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору от 18.10.2006 № Эк-01/3154 (т. 4 л.д. 82 – 89), копия положительного заключения № 09-5/145 государственной экологической экспертизы материалов предварительного согласования места размещения объекта, утвержденная приказом Управления Росприроднадзора по Краснодарскому краю от 08.11.2006 № 1.04/4-957 (т. 4 л.д. 90 – 100), а также копия справки, выданной государственным инспектором Управления Росприроднадзора по Краснодарскому краю, согласно которой реконструкция базы отдыха «Веста» произведена в соответствии с проектной документацией и соответствует требованиям экологического законодательства (т. 8 л.д. 36).

Указанными документами в совокупности доказывается соответствие спорной постройки экологическим требованиям.

При таких обстоятельствах отсутствие доказательств проведения государственной экологической экспертизы проектной документации само по себе