Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу n А53-12964/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

актов выполненных работ (акты КС-2), справок о стоимости выполненных работ и затрат (акты КС-3), актов освидетельствования скрытых работ, документации, свидетельствующей о приобретении строительных материалов, использованных при проведении ремонтно-строительных работ, проектной документации реконструкции объекта, счетов-фактур, подтверждающих приобретение строительных материалов, документов, подтверждающих работу специальной техники при проведении ремонтно-строительных работ, выполненных на объекте в период времени - после 24.11.2005.

В заключении экспертов по второму вопросу сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта без учета стоимости земельного участка составляет 148 655 000 рублей. При этом экспертами приняты для сравнения в качестве аналогов объекты недвижимости, в отношении которых имелось право собственности либо было сделано экспертами такое предположение (т. 6, л.д. 102).

По третьему вопросу эксперты ответили, что стоимость затрат по строительству спорного объекта составляет 106 556 777 рублей 84 копейки (без учета расходов на покупку земельного участка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Причинение вреда порождает обязательство по его возмещению. Денежным выражением ущерба (имущественного вреда) являются убытки.

В пунктах 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса для возмещения убытков необходимо установить факт наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между неправомерными действиями и причиненными убытками, а также документальное подтверждение размера причиненных убытков.

Бремя доказывания оснований для взыскания убытков, в том числе размера убытков, лежит на истце (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Истцом заявлен довод о том, что действия ответчиков по оформлению разрешительной документации ООО «Грэм» на строительство спорного объекта и предоставление ему земельного участка в аренду создали у предпринимателя ложное впечатление о законности спорного строения, под влиянием которого и была заключена сделка купли-продажи спорного объекта. При этом истец считает, что именно указанными действиями ему были причинены убытки.

Однако истец не учитывает, что заявленный им довод в указанном изложении может являться основанием для предъявления иска о признании сделки по приобретению спорного объекта недействительной в соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенной под влиянием заблуждения, а не обоснованием наличия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникшими у истца убытками.

Заявляя указанный довод, истец, по сути, выражает согласие с выводом суда первой инстанции о том, что на момент заключения истцом с ООО "Вавилон-7" договора купли-продажи от 24.11.2005 спорный объект уже имел признаки самовольного строительства.

При этом суд первой инстанции сослался на постановление кассационного суда 29.04.2013 по делу № А53-17137/2011. В этом постановлении, в частности, указано, что договор купли-продажи от 03.10.2008 № 5 земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0004, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 7, признан недействительным (дело № А53-467/2011). Распоряжение управления от 17.08.2007 № 1249-р признано недействительным, а бездействие управления при подготовке и принятии распоряжения от 17.08.2007 № 1249-р - незаконным (дело № А53-2115/2009). Управление, издав названное распоряжение с превышением полномочий, фактически прекратило принадлежащее университету право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, чем нарушило статью 45 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 № 3266-1 "Об образовании". Отсутствие правовых оснований для обособления земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0004 и ничтожность его последующей купли-продажи исключает законность владения предпринимателем названным участком. Отсутствие согласования на изъятие земли у учреждения и предоставление ее ООО "Грэм" для строительства объектов недвижимости с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находился университет (Министерство образования Российской Федерации), создание объектов недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, являются основанием для признания спорного имущества самовольными постройками в силу статьи 222 Кодекса.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи истцом спорного строения, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Соответственно, истцу по недействительной сделке, противоречащей пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, было передано спорное строение.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22) содержится разъяснение, на которое справедливо указано судом первой инстанции. В нем указано, что если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Подобный правовой подход, предусматривающий адресацию исключительно застройщику требования о возмещении всех возможных убытков, возникших в результате принятия судом решения о сносе самовольной постройки по основаниям, имевшим место до ее отчуждения ответчику, исключает наличие причинной связи между указанными убытками и действиями любых лиц, приведшими самого застройщика к созданию объекта самовольного строительства.

На основании изложенного довод истца о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчиков по оформлению разрешительной документации ООО «Грэм» на строительство спорного объекта и предоставление ему земельного участка в аренду и возникшими у истца убытками необоснован.

Однако даже в случае возможности продления причинно-следственной связи от убытков истца до указанных действий ответчиков исковые требования также не могут быть удовлетворены в силу следующего.

Согласно правовым подходам, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 22.05.2012 № 13443/11 и от 17.07.2012 № 2683/12), в аналогичной ситуации при наличии смешанной вины истца и ответчиков требование возмещения убытков не подлежит удовлетворению, поскольку лицо, понесшее эти убытки, осознавало неправомерность своих действий.

Апелляционный суд считает, что нарушения, допущенные при получении спорного земельного участка и разрешительной документации на строительство, являлись очевидными для предыдущих владельцев спорного имущества.

Из материалов дела следует, что ООО "Грэм" получило разрешение на строительство 25.04.2001.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 62 Федерального закона "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 07.05.1998 № 73-ФЗ, действовавшего на момент получения разрешения на строительство, разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Однако, договор аренды земельного участка с учреждением в нарушение вышеуказанных норм был подписан с учреждением лишь 09.10.2001.

То есть ООО "Грэм", получая разрешение на строительство, заведомо знало, что права на землю у него отсутствуют, а потому действовало незаконно и не могло этого не осознавать. Правовой неопределенности в указанной ситуации не было.

Нарушение предыдущим владельцем порядка получения разрешения на строительство в силу своей очевидности не могло укрыться и от истца при надлежащей степени заботливости и осмотрительности.

Соответственно, администрация не может быть привлечена к ответственности в форме возмещения убытков, причиненных в результате  выдачи разрешения на строительство от 25.04.2001.

Как указано выше, актом от 24.01.2001 постоянно-действующей комиссии по контролю за выполнением инвестиционных и (или) социальных условий коммерческих конкурсов, сформированной Фондом имущества, на основании представленных ООО "Грэм" смет, актов Ф-2, согласованных с МУФЗ Октябрьского района, векселей на сумму 630 0000 рублей подтверждено внесение ООО "Грэм" инвестиций в реконструкцию киноплощадки на сумму 6 374 919 рублей.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании 23.04.2015 на 24.01.2001 условия инвестирования объекта были выполнены путем производства работ. Акты Ф-2, о которых идет речь в акте комиссии от этой даты, - это акты сдачи-приемки работ.

Таким образом, из хронологии событий следует, что ООО "Грэм" осуществило строительство спорного объекта как до получения правового титула на земельный участок, так и до получения разрешения на строительство, т.е. изначально возводило объект самовольного строительства, признаки которого предусмотрены статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем также не могло не знать.

Между тем, Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 14.08.2000 № 2204 "О разрешении обществу с ограниченной ответственностью "Грэм" выполнения работ по проектированию и строительству центра отдыха и развлечений для детей и молодежи на территории, предоставленной Донскому государственному техническому университету по пр. М. Нагибина" предусматривалась необходимость получения разрешения на строительство до его начала (пункт 3.3.), а ООО «Грэм» предупреждалось, что основанием для пользования земельными участками является договор аренды (пункт 4.1).

Соответственно, основания для привлечения администрации к имущественной ответственности за издание указанного постановления отсутствуют по причине его законности и невозможности создания им у истца ложного впечатления о приобретении законно существующего объекта.

В связи с изложенными обстоятельствами апелляционный суд приходит к выводу о том, что затраты, которые понесло ООО «Грэм», осуществлялись им на свой риск в условиях, когда оно не могло не осознавать неправомерность своих действий и незаконность выдачи разрешения на строительство, следовательно, эти затраты не подлежат возмещению в виде убытков (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 № 2683/12 по делу № А60-25348/2010).

Подписывая договор аренды земельного участка от 09.10.2001, ООО "Грэм" и учреждение распространили его действие на прошлое время, указав срок действия 2 года с возвращением земельного участка 14.08.202. То есть срок действия договора определялся с 14.08.2000 по 14.08.2002. Стороны условились зарегистрировать договор в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону и считать его вступившим в силу с момента регистрации.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации в первоначальной редакции договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Отметок о регистрации в Комитете по земельным