Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу n А53-12964/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

765, 5 кв. м в Октябрьском районе, пл. Гагарина, 1 (Студенческий парк) (комнаты №№ 1-8 литера Щ). Цена передаваемого имущества составила 80 000 рублей (т. 1, л.д. 16-18).

По условиям договора покупатель обязался обеспечить внесение инвестиций в объеме 5 500 000 рублей, а также проведение реконструкции летней киноплощадки: строительство молодежного центра отдыха и развлечений.

Дополнительным соглашением стороны определили необходимость внесения инвестиций в денежном выражении на реконструкцию летней киноплощадки "Чайка" с целью строительства молодежного центра отдыха и развлечений с сохранением кинопроката в объеме не менее 5 500 000 рублей в срок до 31.12.2000 (т. 1, л.д. 19-21).

Письмом от 19.04.2000 № 35/94 учреждение подтвердило свое согласие на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,2495 га в студенческом парке под реконструкцию летней киноплощадки "Чайка" в Центр отдыха и развлечений для детей и молодежи (т. 1, л.д. 29).

Постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону от 14.08.2000 № 2204 "О разрешении обществу с ограниченной ответственностью "Грэм"  выполнения работ по проектированию и строительству центра отдыха и развлечений для детей и молодежи на территории, предоставленной Донскому государственному техническому университету по пр. М. Нагибина"  (т. 1, л.д. 23) и от 16.01.2003 № 58 "О продлении ООО "Грэм" срока выполнения строительных работ по пр. М. Нагибина" с согласия землепользователя для строительства центра отдыха и развлечений для детей и молодежи учреждению разрешалось заключить с ООО "Грэм" договор аренды земельного участка площадью 2 495 кв. м для целей строительства в соответствии с границами, указанными в прилагаемой выкопировке, ООО "Грэм" разрешено выполнение работ по проектированию и строительству центра отдыха и развлечений для детей и молодежи на земельном участке площадью 0,2495 га, на месте бывшей летней киноплощадки "Чайка" на территории, ранее предоставленной учреждению (государственный акт на право бессрочного (постоянного)пользования № РО-44_03313) по пр. Нагибина, в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города.

25.04.2001 ООО "Грэм" получило разрешение № 1100-1 Государственного архитектурно-строительного надзора города Ростова-на-Дону на выполнение всех строительно-монтажных работ по строительству центра отдыха и развлечений для детей и молодежи, расположенного по пр. Михаила Нагибина (т. 1, л.д. 24).

Актом от 24.01.2001 постоянно-действующей комиссии по контролю за выполнением инвестиционных и (или) социальных условий коммерческих конкурсов, сформированной Фондом имущества, на основании представленных ООО "Грэм" смет, актов Ф-2, согласованных с МУФЗ Октябрьского района, векселей на сумму 630 0000 рублей подтверждено внесение ООО "Грэм" инвестиций в реконструкцию киноплощадки на сумму 6 374 919 рублей (т. 1, л.д. 22).

На основании договора аренды земельного участка от 09.10.2001 № 15 учреждение предоставило ООО "Грэм" в аренду на срок до 14.08.2002земельный участок общей площадью 2 495 кв. м для выполнения работ по проектированию и строительству центра отдыха для детей и молодежи, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина (т. 1, л.д. 25-28). Впоследствии срок договора аренды продлен до 31.12.2003.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2012 по делу № А53-17137/2011, уведомлением от 01.12.2003 № 35/646 учреждение предупредило арендатора о прекращении действия договора аренды.

Как следует из Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2012 по делу № А53-17137/2011, незавершенный строительством объект (литеры Щ, Щ 6) площадью 3026,3 кв. м на основании протокола общего собрания учредителей ООО "Грэм" от 15.04.2002 № 4 и акта приемки-передачи от 15.04.2002 № 1 внесен в уставный капитал ООО "Вавилон-7". В письме от 24.06.2004 № 35/387 на имя главы администрации г. Ростова-на-Дону образовательное учреждение в лице ректора указало, что не возражает против заключения договора аренды земельного участка с ООО "Вавилон-7" (прекратило деятельность 13.10.2006) под размещение не завершенного строительством центра отдыха детей и молодежи (т. 1, л.д. 30).

Право указанного общества зарегистрировано в установленном порядке 20.05.2002.

В последующем Казарян В.Л. приобрел у ООО "Вавилон-7" объект незавершенного строительства площадью 3 108,2 кв. м по договору купли-продажи от 24.11.2005 (т. 1, л.д. 31-32).

Согласно условиям договора купли-продажи от 24.11.2005 стоимость объекта купли-продажи по договору составляет 10 304 000 рублей. Оплата производится в течение 2 дней с момента подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или по соглашению сторон иным способом.

По акту приема-передачи от 24.11.2005 незавершенный строительством объект передан истцу (т. 1, л.д. 33).

13.10.2006 зарегистрировано прекращение деятельности ООО "Грэм" на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18.07.2007 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области было обязано к предоставлению в аренду Казаряну В.Л. земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, со ссылкой на статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целях исполнения решения суда распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области от 17.08.2007 № 1249-Р земельный участок с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0001, площадью 130 777 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Михаила Нагибина, 7, разделен на два самостоятельных: а) земельный участок площадью 125 377 кв. м, предоставленный ГОУ ВПО "ДГТУ" на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации парковой зоны; б) земельный участок площадью 5 400 кв. м для завершения строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего Казаряну В.Л. (т. 3, л.д. 103-104).

13.12.2007 между Казаряном В.Л. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области заключен договор аренды № 596 земельного участка, кадастровый номер 61: 44: 080103:0004, общей площадью 5 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина,7 (регистрация в Управлении федеральной регистрационной службы по Ростовской области 28.12.2007) (т. 3, л.д. 107-111). Факт передачи в аренду земельного участка по указанному договору подтвержден актом приема-передачи в аренду земельного участка (т. 3, л.д. 112).

11.01.2008 муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдало Казаряну В.Л. разрешение на реконструкцию кинотеатра "Чайка" под "Центр отдыха и развлечений для детей и молодежи" (2 этажа, общая площадь 3 108,2 кв. м, строительный объем – 16 315,0 куб. м, площадь земельного участка - 0,5400 га) (т. 1, л.д. 35).

Разрешением муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 11.04.2008 № RU61310000-1100 введен в эксплуатацию спортивно-оздоровительный центр отдыха и развлечений для детей и молодежи, расположенный в г. Ростове-на-Дону, Октябрьский район, пр.Нагибина, 7 площадью 3 108,2 кв. м, строительный объем 14 219,00 кв. м. (т. 1, л.д. 36)

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.04.2008 № RU61310000-1100 за Казаряном В.Л. зарегистрировано право собственности на спортивно-оздоровительный центр отдыха и развлечений для детей и молодежи (литер Щ) общей площадью 3 108,2 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2008 61 АГ № 977667 (т. 2, л.д. 75).

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 30.09.2008 № 661-р между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и Казаряном В.Л. 03.10.2008 заключен договор купли-продажи земельного участка № 5, площадью 5 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина, дом 7.

На основании договора купли-продажи от 03.10.2008, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, истец выкупил земельный участок площадью 5 400 кв. м с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0004, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина, 7, для эксплуатации спортивно-оздоровительного центра общей площадью 3 108,2 кв. м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.08.2010 по делу № А53-2115/2009 признано недействительным распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области от 17.08.2007 № 1249-Р о разделе находящегося в федеральной собственности земельного участка, а бездействие управления при подготовке и принятии правового акта от 17.08.2007 № 1249-Р о разделе земельного участка общей площадью 130 777 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Михаила Нагибина, 7 (кадастровый номер 61:44:08 01 03:0001) признано незаконным. При этом выводы суда основаны на том, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области не являлось на момент вынесения распоряжения органом исполнительной власти, уполномоченным распоряжаться федеральной собственностью, закрепленной на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, соответствующие правомочия принадлежали Министерству образования и науки Российской Федерации.

По указанным основаниям постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу А53-467/2011 договор купли-продажи от 03.10.2008 № 5 земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 01 03:0004, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина, 7, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и индивидуальным предпринимателем Казаряном В.Л., признан недействительным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2012 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу А53-467/2011 оставлено в силе.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2012 по делу № А53-17137/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2013, признано прекращенным (отсутствующим) зарегистрированное право собственности Казаряна Вартана Лутвиковича (ИНН 616604779601, ОГРН 305616635700015) (свидетельство о регистрации от 27.05.2008, серия 61 АГ № 977667) на объект недвижимости, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Михаила Нагибина, дом 7, а именно спортивно-оздоровительный центр отдыха и развлечений для детей и молодежи, литер Щ, этажность 3, общей площадью 3 108,2 кв. м. На Казаряна В.Л. возложена обязанность снести за свой счет самовольно возведенный объект недвижимости - спортивно-оздоровительный центр отдыха и развлечений для детей и молодежи литер Щ, этажность 3, общей площадью 3 108,2 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Михаила Нагибина, дом 7., освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:08 01 03:4, площадью 5 400 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Михаила Нагибина, дом 7, передать его истцу в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по данному делу.

Суды пришли к выводу о том, что спорный объект возведен на части земельного участка, принадлежащего учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Отсутствие согласования на изъятие земли у учреждения и предоставление ее ООО "Грэм" для строительства объектов недвижимости с федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находилось учреждение (Министерство образования Российской Федерации), создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, послужило основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что действиями ответчиков фактически легализован приобретенный им и достроенный в соответствии с разрешительной документацией объект самовольного строительства (спортивно-оздоровительный центр отдыха и развлечений для детей и молодежи), истец обратился в суд с настоящим требованием о взыскания с ответчиков убытков в виде рыночной стоимости указанного объекта, которая согласно отчету об оценке № 11-13726 от 04.10.2011, выполненному ООО "Свисс Аппрейзал Раша", составила 151 940 000 рублей. Кроме того, истец заявил ко взысканию стоимость выполнения проекта демонтажа спорного объекта, составившую согласно договору № 103-2013 от 16.05.2013 131 240 рублей, а также стоимость работ по демонтажу самовольно возведенного объекта в размере 5 000 000 рублей.

Cудом первой инстанции была назначена экспертиза по следующим вопросам:

1) Определить отдельно стоимость выполненных работ и стоимость строительных материалов, использованных при строительстве объекта - спортивно-оздоровительного центра отдыха и развлечений для детей и молодежи литер Щ общей площадью 3 108, 2 кв. м, этажность 3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Нагибина, 7, после 24.11.2005 до ввода указанного объекта в эксплуатацию.

2) Определить рыночную стоимость недвижимого имущества - спортивно-оздоровительного центра отдыха и развлечений для детей и молодежи, литер Щ общей площадью 3 108, 2 кв. м, этажность 3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Нагибина,7.

3) Определить стоимость затрат по строительству здания спортивно-оздоровительного центра отдыха и развлечений для детей и молодежи, литер Щ общей площадью 3 108, 2 кв. м, этажность 3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Нагибина, 7.

Согласно заключению экспертов СЧУ "РЦСЭ" Зубко Л.Ю. и Зозуля Е.А. № 0853/Э от 19.12.2014 по первому поставленному вопросу эксперты пришли к выводу о невозможности ответа на поставленный вопрос в части определения стоимости строительных материалов и работ, использованных при строительстве спорного объекта после 20.11.2005 до ввода объекта в эксплуатацию. При этом данное исследование оказалось невозможным ввиду непредставления истцом запрошенной экспертами документации в ходатайстве от 14.11.2014, в частности, технических паспортов, максимально приближенных к дате 24.11.2005, договора строительного подряда, сводных сметных расчетов,