Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу n А53-7958/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

3 статьи 1 ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования общества о взыскании упущенной выгоды, судом не учтено поведение общества после прекращения договора аренды с банком.

Материалами дела подтверждается, что помещение было возвращено банком 30.12.2013 (л.д. 21 том 1). В указанном акте отражен лишь факт отсутствия пожарно-охранной сигнализации и имеется дописка на принятие помещения по дефектному акту.

При проведении экспертами ТМТПП Зенкиной И.Г. и Софянником И.Н. по заказу общества исследования помещений, общество не указало экспертам на необходимость отражения в акте осмотра состояния перегородок и на необходимость определения стоимости восстановления перегородок.

В первом письменном напоминании от 16.01.2014, направленном банку, общество указало лишь на необходимость восстановления охранно-пожарной сигнализации и не указало на наличие иных недостатков помещения, подлежащих устранению (л.д. 36 том 1).

Еще до направления банку первого напоминания с указанием на необходимость восстановления пожарной сигнализации, общество 14.01.2014 заключило с предпринимателем Неговеловой И.В. предварительный договор от 14.01.2014 о заключении в будущем договора аренды помещения, находящегося  по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53, состоящего из комнат №№ 17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 общей площадью  172,6 кв.м, для размещения офиса (л.д. 114 том 1).

В пункте 1.3 предварительного договора стороны согласовали, что основной договор будет заключен в установленные предварительным договором сроки  после проведения арендодателем за свой счет восстановительного ремонта внутренних помещений объекта и проведения мероприятий по монтажу необходимой пожарно-охранной сигнализации в соответствии с согласованным перечнем работ, изложенным в договоре.

Перечень подлежащих выполнению ремонтных и монтажных работ определен в пункте 3.2 договора и включает в себя следующие работы: закладка проема в несущей стене главного фасада объекта во всю ее ширину и проведение внутренних штукатурных работ; установка двух радиаторов центрального отопления под оконными проемами; проведение ремонта полового покрытия в холле и установка стыковых соединений; установление напольного плинтуса в помещении холла; ремонт лакокрасочного покрытия дверных коробок и обналички; демонтаж в одном из помещений настенной и потолочной решетки, выполненной из арматуры; замена поврежденных панелей из МДФ; проведение штукатурных и окрасочных работ в некоторых помещениях; монтаж пожарно-охранной сигнализации помещений объекта.

При этом в предварительном договоре стороны не ставили передачу помещений в аренду в зависимость от выполнения работ по восстановлению планировочного состояния помещения площадью 172,6 кв.м.

Общество и Неговелова И.В. согласовали, что указанные в пункте 3.2 предварительного договора работы подлежат выполнению арендодателем за свой счет не позднее 31.07.2014. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 01.08.2014 (пункт 3.1 предварительного договора).

Таким образом, общество, заключая с Неговеловой И.В. предварительный договор, не рассчитывало на завершение в помещениях ремонтных работ до 31.07.2014. Согласование сторонами в предварительном договоре условия о заключении основного договора не позднее 01.08.2014 исключало обязанность общества передать помещение Неговеловой И.В. ранее указанного срока, а также исключало какую-либо ответственность общества перед Неговеловой И.В. до наступления указанной даты. В связи с этим, довод общества о том, что договор аренды был заключен ранее установленного срока во избежание потери потенциального арендатора, является необоснованным.

Несмотря на согласование условия о заключении договора аренды не позднее 01.08.2014, общество заключило с предпринимателем Неговеловой И.В. основной договор аренды 01.02.2014, в котором приняло на себя обязанность передать помещение не позднее одного месяца с момента подписания договора (л.д. 13-15 том 5).  При этом общество знало о том, что в помещении не проведены работы, предусмотренные пунктом 3.2 предварительного договора.

 В пункте 2.1.1 договора аренды от 01.02.2014 согласовано, что арендодатель обязан передать объект во временное пользование и владение арендатору не позднее 1 месяца с момента подписания договора аренды.

Указанное обстоятельство уже исключает возможность получения обществом арендной платы в феврале 2014 года.

В претензии от 27.01.2014 (получено банком 29.01.2014) общество не указывало банку на необходимость восстановления перегородок. В данной претензии были указаны следующие недостатки: в месте установки банкомата проем заложен кирпичом красного цвета при кирпичной кладке всего дома из кирпича белого цвета, что нарушает эстетический вид главного фасада здания; отсутствуют две батареи центрального отопления под оконными проемами; половое покрытие в холле, состоящее из разнородных материалов, не имеет  стыковых соединений; отсутствует плинтус в холле вдоль одной стены; заложено окно, существующее на техническом поэтажном плане; имеются повреждения дверных коробок и обналички, а также отслоение масляной краски дверных проемов; в помещении бывшей кассы установлена решетка из арматуры; повреждены панели из МДФ; нарушен штукатурный слой в нескольких помещениях, имеются следы отслоения штукатурки; окрасочное покрытие стен неоднородное, имеет следы шпатлевки; нарушена пожарно-охранная сигнализации помещений.

Не информировав банк о необходимости восстановления перегородок, общество  01.02.2014  заключило с Неговеловой И.В. основной договор аренды, в котором стороны изменили перечень подлежащих выполнению работ: исключили все предусмотренные в предварительном договоре виды работ (кроме установления пожарной сигнализации) и включили выполнение работ по восстановлению планировочного состояния объекта в соответствии с техническими, правоустанавливающими и правоподтверждающими документами. Передача помещения арендатору уже не была поставлена в зависимость от проведения в помещении восстановительного и текущего ремонта.

Во исполнение претензионного письма общества от 27.01.2014 банк по акту от 17.02.2014 передал обществу 2 батареи центрального отопления и денежную сумму в размере 3 000 руб. для устройства батарей центрального отопления (л.д. 44 том 1). Банком также была восстановлена пожарная сигнализация, что подтверждается подписанным представителем общества актом от 14.03.2014. В судебном заседании апелляционной инстанции директор общества Липовая Н.М. пояснила, что пожарная сигнализация была восстановлена 17.02.2014.

Доказательства предъявления обществом банку требований о восстановлении планировочного состояния помещений (восстановления перегородок) до предъявления иска по настоящему делу в материалах дела отсутствуют.

В претензионном письме от 27.01.2014 в отношении перегородок общество  указывало лишь то, что причиной наличия выявленных недостатков помещения является спешный демонтаж межкомнатных перегородок, которые были ранее установлены банком самовольно. Из содержания указанной претензии следует, что изначально общество не предъявляло банку требование о восстановлении перегородок, указывало, что в 2005 году перегородки были установлены самовольно.

Общество не доказало, что невозможность исполнения договора аренды  от 01.02.2014 с Неговеловой И.В. в период с 01.02.2014 по 30.04.2014 находилась в причинной связи с действиями банка, которому до предъявления иска не указывалось на необходимость восстановления перегородок.

Восстановление перегородок в настоящее время необходимо для приведения помещения в соответствие с данными технической инвентаризации, отраженными в поэтажном плане, заверенном Таганрогским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и сведениями ЕГРП.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что первоначально общество просило взыскать упущенную выгоду за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 и в подтверждение требования представило лишь предварительный договор от 14.01.2014. В последующем общество изменило период взыскания упущенной выгоды, указав период с 01.02.2015 по 30.04.2015, и представило в суд договор аренды от 01.02.2014 (л.д. 9-16 том 5).

При этом в исковом заявлении общество не указывало на совершение подготовительных действий по передаче помещений в аренду новому арендатору, предварительный договор был представлен в материалы дела лишь в судебном заседании от 20.05.2014.

Не было обозначено обществом также наличие договора аренды от 01.02.2014 при заявлении ходатайства об увеличении размера исковых требований 15.09.2015 (л.д. 46-47 том 3). В указанном ходатайстве общество продолжало указывать период начисления упущенной выгоды с 01.01.2014 по 31.03.2014.

Указанные обстоятельства с учетом того, что в предварительном договоре срок заключения основного договора аренды был установлен до 01.08.2014,  дает суду основание сомневаться в том, что договор аренды от 01.02.2014 на момент подачи иска существовал.

Оценив поведение общества после расторжения с банком договора аренды, а также условия предварительного договора от 14.01.2014 и договора аренды от 01.02.2014 и последующие взаимоотношения общества с предпринимателем Неговеловой И.В., суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности обществом реальности намерений общества по исполнению договора аренды от 01.02.2014 в период с 01.02.2014 по 30.04.2014 (заявленный исковой период).

Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды подлежат учету предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Доказательства принятия реальных мер, необходимых и достаточных для получения прибыли от использования помещения  в период с 01.02.2014 по 30.04.2014,  общество не представило.

По изложенным основаниям решение суда подлежит изменению с уменьшением размера взысканных убытков. Из взысканной судом первой инстанции суммы убытков подлежит исключению сумма упущенной выгоды в размере 258 900 руб. Размер реальных убытков, определенных судом исходя из сметы №1, подлежит уменьшению до 6 882 руб. (с учетом пересмотра экспертом сметы №1).

Судебные расходы по государственной пошлине и судебной экспертизе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

При увеличении цены иска обществом не была уплачена государственная пошлина в сумме 2 404 руб., которая судом первой инстанции взыскана в федеральный бюджет с банка.

Решение в части взыскания с банка в федеральный бюджет 2 404 руб. государственной пошлины подлежит отмене, указанная сумма государственной пошлины подлежит взысканию в бюджет с общества.

Решение в части возврата сторонам с депозитного счета суда денежных средств, внесенных на проведение экспертизы, и в части перечисления экспертной организации с депозитного счета денежных средств за проведение экспертизы подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2015 года по делу №А53-7958/2014 в части удовлетворения исковых требований изменить, изложить абзацы 1, 2 резолютивной части в следующей редакции:

«Взыскать с открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) в пользу общества с ограниченной ответственностью «МАНХЭТТЕН» (ИНН 6154081184, ОГРН 1026102572726) 269 360 руб. убытков, 6 896 руб. судебных расходов по государственной пошлине.

В удовлетворении исковых требований в остальной части обществу с ограниченной ответственностью «МАНХЭТТЕН» отказать».

Решение в части взыскания с открытого акционерного общества «Сбербанк России» в доход федерального бюджета 2 404 руб. государственной пошлины по иску отменить, абзац 3 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАНХЭТТЕН» (ИНН 6154081184, ОГРН 1026102572726) в доход федерального бюджета 2 405 руб. государственной пошлины по иску».

Дополнить резолютивную часть решения абзацами следующего содержания:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАНХЭТТЕН» (ИНН 6154081184, ОГРН 1026102572726) в пользу открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 19 532 руб. 10 коп. судебных расходов по экспертизе».

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАНХЭТТЕН» (ИНН 6154081184, ОГРН 1026102572726) в пользу открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 1 491 руб. судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                             О.Г. Ломидзе

М.Н. Малыхина