Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу n А53-7958/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7958/2014

02 июня 2015 года                                                                              15АП-3201/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: директора Липовой Н.М., представителя Филатова В.Н. по доверенности от 19.05.2014,

от ответчика: представителя Агафонова С.Ю.  по доверенности от 03.06.2013 №К/01-78/10,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Сбербанк России»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 30 января 2015 года по делу №А53-7958/2014 (судья Пипник Т.Д.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «МАНХЭТТЕН люкс» (ИНН 6154081184, ОГРН 1026102572726)

к ответчику открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)

о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МАНХЭТТЕН люкс» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Таганрогского отделения (далее – ответчик, банк) о взыскании 276 677 руб. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения и 258 900 руб. упущенной выгоды (уточненные в порядке статьи 49 АПК Российской Федерации требования – л.д. 9-12 том 5).

Исковые требования мотивированы тем, что общество предоставило банку в аренду для размещения его структурного подразделения помещения площадью 172,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53. При возврате помещений собственнику обнаружены недостатки, требующие восстановительного ремонта, что подтверждено экспертным заключением. В результате несвоевременного приведения арендатором помещений в надлежащее состояние общество претерпело упущенную выгоду в виде неполученного дохода от сдачи помещений в аренду за период с 01.02.2014 по 30.04.2014 в размере 258 900 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2015 года исковые требования удовлетворены  в заявленном истцом размере.

Суд пришел к выводу, что реальные убытки в виде стоимости восстановления помещения в сумме 14 199 руб. 20 коп., в виде стоимости текущего ремонта помещения в сумме 114 508 руб. и в виде стоимости работ по восстановлению планировочного состояния помещения (перегородок) в сумме 147 969 руб. 65 коп. подтверждаются экспертным заключением, показаниями свидетелей и представленными в материалы дела фотографиями. Суд отклонил доводы банка об отсутствии доказательств совершения банком действий по демонтажу перегородок, приведенные банком со ссылкой на то, что отсутствие перегородок  не отражено ни в заключении Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты (далее ТМТПП) от 14.01.2014, ни в дефектном акте, составленном истцом при приемке помещения. Требование общества о взыскании с банка упущенной выгоды суд признал обоснованным и доказанным представленным в материалы дела договором аренды от 01.02.2014 с предпринимателем Неговеловой И.В., который не был исполнен обществом ввиду неисполнения банком в разумный срок обязательств по приведению помещения в надлежащее состояние. Оценивая размер упущенной выгоды, суд указал, что арендная плата по договору, заключенному с банком 10.11.2010, составляла 118 231 руб. Общество вправе рассчитывать на получение платы за то же помещение в размере, не меньшем, чем получал от банка с 2010 года. Упущенная выгода общества находится  в прямой причинно-следственной связи с нарушением банком обязательств по договору.

Банк обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы банк указал:

- свои обязанности арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению текущего ремонта банк исполнял добросовестно и в полном объеме, затратив на указанные цели свыше 1,4 млн. руб. В 2005 году банк затратил 651 462 руб. 79 коп. на перепланировку и капитальный ремонт арендованных помещений; в 2005 году банк также выполнил работы по техническому укреплению помещений стоимостью 493 663 руб. 08 коп.; в 2009 году на текущий ремонт помещений затрачено 299 285 руб.,

- подписав акт от 30.12.2013 приема-передачи помещений, общество подтвердило наличие между помещениями перегородок. В протоколе рабочей встречи стороны указали на необходимость проведения мелкого ремонта, включающего частичное восстановление потолка, оштукатуривание стен, восстановление дверного проема, штукатурки каменной кладки после демонтажа оконного проема и банкомата, восстановление пожарной сигнализации. Банк выполнил штукатурку каменной кладки после демонтажа оконного проема и банкомата, а также восстановил пожарную сигнализацию.  Согласно выводам эксперта стоимость восстановления состояния помещений, соответствующего периоду декабря 2009 года, с учетом естественного износа составила 14 199 руб. 20 коп. Указанная сумма соответствует стоимости проведения ремонтных работ, упомянутых сторонами при приеме-передаче помещений в протоколе рабочей встречи от 30.12.2013,

- экспертное заключение ТМТПП №085 04 00161/1 от 14.01.2014 имеет пороки. Осмотр помещений экспертом производился в отсутствие представителей арендатора и арендодателя; в заключении не идентифицированы осмотренные экспертом помещения площадью 172,6 кв.м (истцу принадлежат и иные помещения, также находящиеся на первом этаже здания литер А); в заключении отсутствуют сведения о выполнении измерений площадей поврежденных поверхностей, длины стыковых поверхностей и отсутствующего плинтуса, а также количество поврежденных дверных коробок и обналички; вывод о необходимости выполнения восстановительного ремонта и его стоимости сделан в отсутствие данных о первоначальном состоянии имущества,

- в экспертном заключении Пикалова В.П. имеются существенные ошибки, грубые нарушения методологии оценки и требований нормативных актов в области оценочной деятельности. Перечень выявленных в процессе исследования дефектов в разных разделах заключения разнится. Не все из указанных экспертом видов работ соответствуют фактическому состоянию помещения на момент производства экспертизы,

- представленный в материалы дела дефектный акт от 30.12.2013, составленный при передаче помещений и подписанный руководителем общества, не содержит сведений о выявленных неисправностях в виде отсутствия межкомнатных перегородок. Отсутствует такое упоминание также в заключении экспертов ТМТПП №085 04 00161/1 от 14.01.2014 и в акте от 21.01.2014, составленном с участием представителя управляющей компании ООО «УК Сервис-Юг»,

- суд необъективно подошел к оценке показаний свидетелей, отдав приоритет показаниям свидетелей Зенкиной И.Г. и Софянника И.Н. Судом не учтено, что указанные свидетели  имеют гражданско-правовую связь с  истцом. Представленный в материалы дела фотографический материал сам по себе не подтверждает позицию истца о причастности банка к демонтажу перегородок,

- вывод суда о доказанности истцом упущенной выгоды является необоснованным. В представленном истцом предварительном договоре от 14.01.2014, заключенном с ИП Неговеловой И.В., содержится описание подлежащих передаче в аренду помещений, которое учитывает внутренние перегородки. Предварительный договор содержит лишь одно условие, предшествующее заключению договора аренды, - проведение истцом за свой счет не позднее 31.07.2014 восстановительного ремонта помещений и монтаж пожарно-охранной сигнализации. Перечень восстановительных работ не предусматривал возведения спорных перегородок с целью восстановления планировочного состояния, соответствующего поэтажному плану. Представленный позднее договор аренды от 01.02.2014, заключенный с ИП Неговеловой И.В., также не содержит конкретный перечень мероприятий по восстановлению планировочного состояния объекта. Данный договор имеет признаки мнимой сделки, направленной на взыскание с банка убытков. При подписании договора с ИП Неговеловой И.В. общество уже было осведомлено о фактическом состоянии помещений, заведомо знало о невыполнимости взятых на себя обязательств.

В отзыве на апелляционную жалобу общество указало, что довод банка об исполнении им своих обязанностей арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению текущего ремонта не соответствуют действительности. Последние ремонтные работы были выполнены банком в 2009 году в период действия договора субаренды №106 от 10.08.2005, когда помещение являлось муниципальной собственностью. Приведенные в апелляционной жалобе таблицы с замечаниями апеллянта в отношении заключений эксперта и локальной сметы, идентичны таблицам, которые были представлены в возражениях, представленных в суд первой инстанции, и были оценены судом первой инстанции. Довод банка о неинформированности о проводимом экспертном осмотре помещений опровергается  имеющимся в материалах дела письмом с отметкой о получении его банком. Отсутствие в заключенных с ИП Неговеловой И.В. договорах конкретизации вида работ по восстановлению планировочного состояния арендуемых помещений, которые  должно совершить общество, не является свидетельством того, что перегородки на момент подписания договоров существовали объективно.

В судебном заседании представитель банка поддержал доводы апелляционной жалобы о наличии в выводах экспертного заключения существенных противоречий.

Представители общества возражали доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 19.05.2015 до 26.05.2015.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.11.2010 между обществом (арендодатель) и банком (арендатор) заключен договор аренды №33, согласно которому арендодатель передал арендатору во владение и пользование за плату  часть нежилого помещения (литер А), находящегося по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53, состоящую из комнат №№ 17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 общей площадью 172,6 кв.м, на срок до 13.09.2015.

Переданные в аренду помещения являются частью помещения общей площадью 451 кв.м, расположенного по адресу г. Таганрог, ул. Осипенко, 53, что следует из приложенного к договору поэтажного плана (л.д. 13 том 1).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Факт передачи помещения арендатору подтвержден актом приема-передачи от 10.11.2010 (л.д. 14 том 1).

Суд первой инстанции установил, что ранее помещение площадью 172,6 кв.м, использовалось банком по договору субаренды от 10.08.2005 (л.д. 124-129 том 1), заключенному с обществом, являвшимся в тот период арендатором помещения. Помещение являлось муниципальной собственностью.

В период использования помещения на праве субаренды банк с согласия собственника произвел в помещениях перепланировку и капитальный ремонт, заключив с ООО «Саммит» договор подряда от 03.10.2005 (л.д. 131-143 том 1), что подтверждается актом формы КС-3 от 02.12.2005 (л.д. 145-157 том 1).

По договору купли-продажи от 19.03.2010 №132/А-10 ООО «МАНХНТТЕН люкс» приобрело в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53, общей площадью 459,5 кв.м, в состав которого входят помещения №№17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29.

Право собственности общества на помещение площадью 459,5 кв.м зарегистрировано 13.09.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АИ №029245 от 08.11.2013 (л.д. 15 том 1).

После выкупа обществом помещения площадью 459,5 кв.м по договору с КУИ г. Таганрога договор субаренды был расторгнут, между обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен  договор аренды от 10.11.2010.

Между сторонами  возникли правоотношения аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества,  если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

15.10.2013 банк направил обществу  предложение о расторжении договора с 30.11.2013 в связи с перемещением его филиала (л.д. 16 том 1). 23.12.2013 общество выразило согласие на прекращение арендных отношений, просило сдать помещение по акту приема-передачи.

Помещение сдано банком по акту приема-передачи 30.12.2013 (л.д. 21 том 1), к которому общество составило дефектный акт.

16.01.2014 общество направило банку напоминание о необходимости восстановления в помещении охранно-пожарной сигнализации либо о перечислении денежных средств на монтаж новой охранной сигнализации (л.д. 36 том 1).

27.01.2014 общество направило банку претензию (л.д. 37-39 том 1) о необходимости проведения восстановительного ремонта помещения и приведении помещения в соответствие