Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу n А53-7958/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

с технической документацией дома на момент передачи 10.11.2010 в аренду (л.д. 37-39 том 1).

Во исполнение требований общества банк по акту от 17.02.2014 передал обществу 2 батареи центрального отопления и денежную сумму в размере 3 000 руб. для устройства батарей центрального отопления и восстановил охранно-пожарную сигнализацию, о чем составлен акт от 14.03.2014 (л.д. 44 том 1).

Письмом от 21.03.2014 банк информировал общество о невозможности проведения в помещении ремонтных работ, ввиду отсутствия доступа в помещения в связи с передачей помещений по акту приема-передачи и возвращением ключей от помещения (л.д. 46 том 1).

Наличие разногласий по поводу качества и планировочного состояния возвращенного помещения явилось основанием для предъявления иска по настоящему делу.

Банк отрицает наличие у него обязанности на восстановление в помещении перегородок и указывает на завышение обществом объемов подлежащих выполнению ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние.

Согласно статьям 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Обществом к взысканию заявлены убытки в виде стоимости текущего ремонта, стоимости восстановления планировочного состояния помещения, легализованного на момент приобретения его обществом в собственность, и упущенная выгода в виде неполученной арендой платы за три месяца.

При определении даты, на которую необходимо определить состояние помещения (декабрь 2009 года), суд первой инстанции исходил из того факта, что в материалах дела имеется единственное достоверное доказательство состояния помещения на момент начала арендных отношений между сторонами - отчет о его рыночной оценке на указанную дату, выполненный для целей выкупа помещения обществом.

В материалы дела представлен отчет №008/09 по состоянию на 12.12.2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения (литер А) общей площадью 456,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, д. 53, выполненный ООО «Компания ДОК» (л.д. 50-108 том 2).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции стороны документов о состоянии помещений на иную дату не представили, против рассмотрения отчета №008/09 по состоянию на 12.12.2009 как источника исходных данных о состоянии помещений, возражений не заявили.

При удовлетворении иска о взыскании реальных убытков суд исходил из того, что согласно условиям пунктов 2.3.2, 2.3.4, 2.3.6 договора аренды банк был обязан содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению неполадок, за свой счет по согласованию с арендодателем выполнять текущий ремонт помещения.

В качестве доказательства проведения банком ремонта в спорных помещениях суд принял договор подряда от 03.10.2005 (л.д. 131-143 том 1), заключенный банком с ООО «Саммит», и акт формы КС-3 от 02.12.2005 на сумму 299 285 руб. (л.д. 145-157 том 1). Суд констатировал отсутствие доказательств факта проведения банком ремонта в спорных помещениях в последующий период аренды.

В целях установления технического состояния помещений в момент их возврата банком обществу судом в качестве свидетелей были допрошены эксперты ТМТПП Софянник И.Н. и Зенкина И.Г., проводившие 30.12.2014 исследование помещений по заказу общества и подготовившие заключение от 14.01.2014 №085 04 00161/1 (л.д. 22-30 том 1).

В указанном заключении эксперты зафиксировали выявленные при осмотре недостатки помещения по состоянию на 12.12.2013. К экспертному заключению приложены фотографии состояния помещений на момент осмотра.

Суд, установив, что стены, потолки и полы помещений имеют нарушения отделки, восполненные материалом другого вида и качества, либо не отделочным материалом (фрагментарная штукатурка и шпаклевка, покрытие разнородным материалом); межкомнатные двери и дверные проемы имеют повреждения, пришел к выводу, что общая изношенность помещения свидетельствует о явном нарушении арендатором обязанности производить текущий ремонт и поддерживать помещение в надлежащем техническом состоянии, а состояние помещений на момент их возврата не соответствует требованиям закона о возвращении имущества в состоянии естественного износа (статья 622 ГК РФ).

Допрошенные судом первой инстанции в качестве свидетелей эксперты ТМТПП Зенкина И.Г. и Сафянник И.П. пояснили, что по просьбе общества присутствовали 30.12.2013 при приемке помещений. Планировочное состояние помещения не соответствовало поэтажному плану, отсутствовали указанные на плане перегородки. Помещения, указанные на плане как 17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, образовывали единый зал. Отсутствие в заключении указания на отсутствие перегородок между комнатами свидетель Зенкина И.Г. объяснила тем, что ею оценивался ущерб, а заказчик не ставил перед ней вопрос считать ли ущербом отсутствие перегородок. Между тем, отсутствие перегородок зафиксировано в фотоматериалах, составленных 30.12.2013.

Оценивая противоречащие друг другу доводы сторон относительно момента демонтажа перегородок, суд принял во внимание, что банк первоначально не отрицал факт демонтажа перегородок, а указывал, что перегородки между комнатами №№17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л устранены по просьбе арендодателя. В судебном заседании 24.12.2014 банк изменил позицию по этому спорному обстоятельству и заявил, что перегородки, отделяющие помещения 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, им нарушены не были, на момент передачи помещения они были сохранены, а их уничтожение является результатом последующих действий самого арендодателя.

Судом в целях устранения указанных противоречий также были допрошены свидетели Потапенко М.И., Брянцева Е.С. и Корнев К.М.

Суд, оценив показания указанных свидетелей в совокупности, отклонил показания свидетелей Брянцевой Е.С. и Потапенко М.И. как лиц, имеющих трудовую и гражданско-правовую связь с банком, и возможную их заинтересованность в исходе дела, а также указал на несоответствие показаний указанных свидетелей иным собранным по делу доказательствам.

Показания свидетеля Корнеева К.М., являющегося старшим по дому, в котором размещался банк, суд оценил в совокупности с показаниями экспертов ТМТПП Софянника И.Н. и Зенкиной И.Г., и пришел к выводу, что показаниями указанных лиц в совокупности с иными доказательствами подтверждается довод общества о том, что на момент освобождения банком арендованного помещения, планировочное состояние помещения было нарушено.

Обстоятельства неотражения факта отсутствия перегородок в заключении ТМТПП №085 04 00161/1 от 14.01.2014 и в дефектном акте, составленном обществом при приемке помещения, судом первой инстанции проверялись, недостатки экспертного заключения были устранены путем исследования прямых доказательств – показаний экспертов.

По правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В целях определения состояния помещений на дату их освобождения банком и в целях определения размера затрат на восстановление состояния помещения в то, которое соответствует периоду декабря 2009 года с учетом естественного износа к 30.12.2013 и с учетом обязательности выполнения текущих ремонтов, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Пикалову В.П. – эксперту АНО «Деловой союз экспертов и консультантов».

Экспертом по результатам исследования представлено заключение №007-10/14 от 04.08.2014 (л.д. 13-42 том 3) с дополнением от 11.11.2014 (л.д. 5-9 том 4).

Согласно локальной смете №1 к экспертному заключению (л.д.11-13 том 4) стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 15 263 руб. 54 коп. С учетом естественного износа к 30.12.2013 эксперт стоимость работ по восстановлению помещения определил в размере 14 199 руб. 20 коп. (оборотная сторона л.д. 8 том 4).

Согласно локальной смете №2 к экспертному заключению (л.д. 14-17 том 4) стоимость текущего ремонта помещения составила 114 508 руб. 20 коп.

Согласно локальной смете №3 к экспертному заключению (л.д. 18-21 том 4) стоимость работ по восстановлению планировочного состояния помещения составила 147 969 руб. 65 коп.

Судом апелляционной инстанции в целях проверки доводов банка о необъективности экспертного заключения №007-10/14 от 04.08.2014 и наличия в нем противоречий в судебное заседание был вызван эксперт Пикалов В.П.

Определением апелляционного суда от 14.04.2015 эксперту предложено дать письменные пояснения по сметам №№ 1, 2, 3.

В письменных пояснениях от 27.04.2015 исх. №016-04/15, поступивших в суд в электронном виде (л.д. 5-8 том 6), эксперт указал, что включение в смету №1 стоимости работ по укладке металлического профиля (порога) и стоимости профилей из алюминиевых сплавов для стыковых соединений пола в месте демонтажа перегородок было обусловлено тем, что закрепление линолеума к полу в районе демонтированных перегородок возможно только при помощи металлического профиля.

Между тем, в судебном заседании апелляционной инстанции от 14.04.2015 эксперт Пикалов В.П. подтвердил, что восстановление перегородок исключает необходимость укладки металлического профиля. Указанное обстоятельство не отрицали в судебном заседании и представители общества.

В связи с этим, экспертом пересмотрена смета №1, из нее исключены позиции 8 и 9 в разделе «стыковые соединения покрытий пола». Без включения указанных позиций стоимость ремонтно-восстановительных работ по смете №1 экспертом определена в сумме 6 882 руб.

По сметам №2 и №3 экспертом также даны пояснения по поставленным судом апелляционной инстанции вопросам.

Ответы на вопросы банка экспертом даны в письменных пояснениях от 27.04.2015 исх. №017-04/15, также поступивших в суд в электронном виде (л.д. 15-17 том 6).

Довод банка о необосновании экспертом ответов на его вопросы суд апелляционной инстанции отклоняет.

В письменных пояснениях от 27.04.2015 исх. №016-04/15 и исх. №017-04/15 экспертом приведено обоснование включения в сметы тех или иных работ со ссылкой на ТЭРы, приведены подробные расчеты по объемам подлежащих выполнению работ.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие оснований для исключения экспертного заключения №007-10/14 от 04.08.2014 из числа доказательств по делу.

Исходя из представленной экспертом уточненной сметы №1, взысканная судом сумма убытков в виде стоимости работ на восстановление помещения в размере 14 199 руб. 20 коп. подлежит уменьшению до 6 882 руб.

Обществом также заявлена к взысканию упущенная выгода в сумме 258 900 руб., что составляет размер не полученной обществом  арендной платы за три месяца (с 01.02.2014 по 30.04.2014), исходя из суммы 86 300 руб. в месяц.

Требование о взыскании упущенной выгоды мотивировано тем, что 01.02.2014 общество заключило с предпринимателем Неговеловой Ириной Викторовной договор аренды нежилого помещения, ранее арендованного банком. Данный договор  не был реализован, ввиду неисполнения банком в разумный срок обязательства по приведению помещения в надлежащее состояние.

Суд первой инстанции при удовлетворении иска в указанной части исходил из того, что общество было вправе рассчитывать на получение платы за то же помещение в размере, не меньшем, чем получало от банка с 2010 года. Реальность заявленного обществом размера упущенной выгоды суд мотивировал тем, что согласованная с Неговеловой И.В. арендная плата меньше, чем была установлена в договоре с банком. Суд признал, что неполучение обществом в период с 01.02.2014 по 30.04.2014 дохода от сдачи помещения в аренду находится в прямой причинной связи с нарушением банком обязательств по договору.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Поскольку договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

При проверке факта наличия упущенной выгоды необходимо оценить фактические действия истца, которые должны подтверждать совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, не полученных в связи с допущенным ответчиком нарушениями.  При оценке поведения сторон необходимо исходить из принципа добросовестности (пункт