Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2015 по делу n А53-7209/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

подписания соглашения зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2013.

Полагая, что ответчик после расторжения договора аренды № 32502 от 26.08.2010 не возвратил спорный земельный участок, в связи с чем, обязан внести плату за период пользования земельным участком до момента государственной регистрации права собственности дольщиков на нежилые помещения в возведенном ответчиком торговом центре, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В судебном заседании 22.05.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлено протокольное определение о перерыве до 29.05.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель ответчика жалобу поддержал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (часть 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу норм, регулирующих правоотношения при неосновательном обогащении, при обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец обязан доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом (денежными средствами), период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Основанием для обращения департамента в суд с настоящими требованиями послужил факт невнесения ООО «Донстрой» платы за пользование земельным участком за период с 30.11.2011 по 31.12.2012, рассчитанной департаментом пропорционально с учетом доли ООО «Донстрой» в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента регистрации за ними права собственности на нежилые помещения торгового центра.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на все нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).

Между тем, договор аренды от 26.08.2010 № 32502, заключенный между департаментом и ООО «Донстрой» расторгнут по соглашению сторон 18.04.2012. При этом в указанном соглашении стороны определили конкретную дату расторжения договора аренды земельного участка - 30 ноября 2011 года.

Факт регистрации указанного соглашения только 20.02.2013 не свидетельствует о том, что в период до его регистрации арендные отношения по вышеназванному договору существовали.

Из позиций сторон по делу также следует, что арендные отношения прекратились с указанной даты, спор о возврате земельного участка отсутствует, что подтверждается, в том числе, содержанием заявленных истцом требований (неосновательное обогащение, а не арендная плата). На данное обстоятельство указал суд кассационной инстанции в постановлении от 22.01.2014 по настоящему делу.

Кроме того, ответчик в силу положений вышеназванных норм не может возвратит земельный участок в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же состоянии, в котором он его получил при заключении договора аренды в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества, для строительства которого предоставлен участок.

Вывод суда первой инстанции о том, что в отсутствие акта приема-передачи земельного участка не представляется возможным признать доказанным факт прекращения ответчиком пользования земельным участком, судебная коллегия находит ошибочным.

Ввиду прекращения арендных отношений между департаментом и ООО «Донстрой» у общества имеется обязанность вносить плату за пользование земельным участком только при фактическом его использовании.

Между тем, факт использования обществом земельного участка в весь заявленный истцом период с 30.11.2011 по 31.12.2012 не доказан.

Так, из соглашения о расторжении договора аренды от 18.04.2012 следует, что договор аренды от 26.08.2010 № 32502 расторгнут в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

Факт ввода построенного обществом торгового центра в эксплуатацию подтверждается  разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU61310000-6872 от 30.11.2011.

Доказательства осуществления ответчиком строительных работ после ввода объекта в эксплуатацию истцом не представлены.

Собственники помещений площадью 7 545,87 кв.м в торговом центре (86,79 % площади торгового центра) приняли решение о передаче торгово-офисного центра «Северный» по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32в/21в, в управление ООО «Ноктюрн» и заключении с указанным обществом договора управления торгово-офисным центром, что подтверждается протоколом общего собрания собственников нежилых помещений от 21.11.2011 (т. 3 л.д. 125-130).

На основании указанного протокола по акту от 15.12.2011 ООО «Донстрой» передало ООО «Ноктюрн» места общего пользования в торговом центре в эксплуатацию (т. 1 л.д. 51).

Нежилые помещения в спорном здании переданы участникам долевого строительства в январе-августе 2012 года.

Таким образом, до передачи ООО «Донстрой» дольщикам по актам приема-передачи нежилых помещений в спорном здании, общество является пользователем части земельного участка пропорционально площади нераспределенных помещений до передачи нежилых помещений иным лицам, следовательно, обязано оплачивать фактическое пользование соответствующей частью земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что ООО «Донстрой» обязано вносить плату за земельный участок до перехода права к дольщикам с момента регистрации за ними права собственности пропорционально площади переданным им в собственность помещений, поскольку с момента передачи дольщикам нежилых помещений они приобрели статус фактических пользователей земельного участка.

Следовательно, плата за пользование земельным участком должна быть рассчитана с учетом доли ООО «Донстрой» в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента передачи им нежилых помещений, а не с момента регистрации прав на указанные помещения.

Вывод суда первой инстанции о том, что с момента регистрации прав дольщиков на нежилые помещения права ООО «Донстрой» на земельный участок перешли к дольщикам, сделан без учета факта прекращения арендных отношений и, следовательно, отсутствия права, которое переходит к покупателю недвижимости.

Представленный ответчиком расчет неосновательного обогащения исходя из даты передачи объекта недвижимости каждому дольщику проверен судом. При расчете суммы задолженности за период с 12.12.2011 по 09.01.2012 и с 27.02.2012 по 11.03.2012 обществом неверно определено количество дней до подписания актов приема передач. С учетом произведенного судом апелляционной инстанции перерасчета сумма задолженности, рассчитанная пропорционально находящимся в пользовании общества помещений до их передачи дольщикам составила 165 543,15 руб.: за период с 01.12.2011