Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2015 по делу n А53-7209/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-7209/2013

31 мая 2015 года                                                                                 15АП-18242/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.,

при участии:

от ответчика: Марыняко Нина Сергеевна по доверенности от 20.02.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 02.09.2014 по делу № А53-7209/2013

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой"

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Ноктюрн», Горбатнюк Ларисы Валерьевны, Паршиной Елены Александровны, Грибанова Владимира Алексеевича; Володина Алексея Владимировича, Мельниковой Галины Геннадьевны, Плотниковой Галины Ивановны, Шнуренко Михаила Васильевича, Шнуренко Александра Васильевича, Бондарь Виктории Станиславовны, Сазанова Олега Владимировича, Теракян Любови Лукьяновны, Гнидина Александра Васильевича, Яковлева Антона Павловича, Жамойда Марьяны Евгеньевны; Кувакиной Натальи Александровны, Кузьминой Татьяны Константиновны; Аникеевой Елены Николаевны, Мезенцева Игоря Анатольевича, Белогрудовой Жаннэты Степановны, Стрекалова Игоря Васильевича, Воробьевой Анжелики Владимировны; Фадеевой Анны Савельевны, Чоп Светланы Викторовны; Захарова Александра Ивановича; Ткаченко Лидии Ивановны; Васкецова Владимира Николаевича, общества с ограниченной ответственностью «Ростовское многопрофильное предприятие «Гео ПЭН», Расторгуевой Елены Валентиновны, Клевцовой Анны Григорьевны

о взыскании, принятое судьей Палий Ю.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее – ООО «Донстрой», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка в размере 405 499,82 руб. за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 875,76 руб., начисленных за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ноктюрн».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013, иск департамента частично удовлетворен. С общества в пользу департамента взыскано 405 499,82 руб. задолженности и 22 444,97 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 решение суда от 05.08.2013 и постановление апелляционной инстанции от 04.10.2013 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что выводы судов о неисполнении ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 31.11.2011 по 31.12.2012 не основаны на имеющихся в деле доказательствах. В материалах дела отсутствуют протокол общего собрания собственников помещений от 21.11.2011 № 1 и акт от 15.12.2011 о передаче застройщиком управляющей организации для обслуживания по решению собственников помещений в торговом центре мест общего пользования. Довод ответчика об эксплуатации торгового центра и использовании земельного участка, на котором он находится, иными лицами (после передачи объекта управляющей организации), законность и период их владения объектом недвижимости и земельным участком судами в установленном процессуальным законодательством порядке не проверены, вопрос о привлечении фактических пользователей к участию в настоящем деле судом не обсуждался.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Горбатнюк Лариса Валерьевна, Паршина Елена Александровна, Грибанов Владимир Алексеевич; Володин Алексей Владимирович, Мельникова Галина Геннадьевна, Плотникова Галина Ивановна, Шнуренко Михаил Васильевич, Шнуренко Александр Васильевич, Бондарь Виктория Станиславовна, Сазанов Олег Владимирович, Теракян Любовь Лукьяновна, Гнидинин Александр Васильевич, Яковлев Антон Павлович, Жамойда Марьяна Евгеньевна; Кувакина Наталья Александровна, Кузьмина Татьяна Константиновна; Аникеева Елена Николаевна, Мезенцев Игорь Анатольевич, Белогрудова Жаннэта Степановна, Стрекалов Игорь Васильевич, Воробьева Анжелика Владимировна; Фадеева Анна Савельевна, Чоп Светлана Викторовна; Захаров Александр Иванович; Ткаченко Лидия Ивановна; Васкецов Владимир Николаевич, общество с ограниченной ответственностью «Ростовское многопрофильное предприятие «Гео ПЭН», Расторгуева Елена Валентиновна, Клевцова Анна Григорьевна.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2014 с ООО «Донстрой» в пользу департамента взыскано 405 499,82 руб. задолженности и 22 444,97 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что непредставление доказательств возврата арендованного земельного участка арендодателю с учетом норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет взыскание арендной платы. Общество обязано вносить арендную плату за земельный участок до перехода права к дольщикам с момента регистрации за ними права собственности пропорционально площади переданным им в собственность помещений. Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача управляющей компании по решению дольщиков мест общего пользования торгового центра не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Лица, заключившие с собственниками договоры долевого участия в строительстве, стали собственниками помещений в торговом центре с момента государственной регистрации соответствующего права, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию. Поскольку первичная регистрация права собственности участников долевого строительства на нежилые помещения здания торгового центра была осуществлена в течение 2012 года, истец правомерно осуществлял начисление арендной платы за фактическое пользование земельным участком и после подписания соглашения о расторжении договора аренды, исключая доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещение в объекте долевого строительства.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Донстрой" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 02.09.2014 отменить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что приведенный департаментом расчет произведен в отношении собственников Яковлева А.П., Гнидина А.В. и Теракян Л.Л. с момента возникновения вторичного права. Определяющим критерием для взыскания неосновательного обогащения является фактическое пользование имуществом. ООО «Донстрой» после ввода объекта в эксплуатацию 30.11.2011 подписало с департаментом соглашение о расторжении договора аренды. С завершением строительства прекратилось использование земельного участка, а у участников долевого строительства с момента передачи помещения в торговом центре возникло право владения и пользования участком в силу Закона № 214-ФЗ. Факт принятия дольщиками объектов в торговом центре подтверждается актами приема-передачи нежилых помещений, свидетельствами о праве собственности со ссылкой на данные акты, договорами с управляющей компанией ООО «Ноктюрн», справкой управляющей компании о внесении собственниками платы за управление местами общего пользования и коммунальных платежей, актом приемки мест общего пользования от 15.12.2011. Указанные документы подтверждают факт владения и пользования дольщиками как помещениями торгового центра, так и земельным участком под строением до регистрации права собственности на нежилые помещения. С момента передачи мест общего пользования и передачи объектов долевого строительства бремя содержания переданного имущества, риск его утраты ложится на участников долевого строительства в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ. Застройщик, не обладая никакими правами на построенный объект, не эксплуатируя его, и не используя земельный участок, не может быть признан лицом неосновательно владеющим земельным участком под объектом, завершенным строительством и переданным участникам долевого строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент указывает, что арендатор обязан вносить арендную плату за земельный участок до перехода такого права к дольщикам с момента государственной регистрации за ними права собственности пропорционально площади поступившим в их собственность помещений. Поскольку на момент составления акта от 15.12.2011 о передаче управляющей компании мест общего пользования договор аренды не был расторгнут, ответчик не мог уступить право аренды и, соответственно, передать права по акту от 15.12.2011 управляющей компании.  

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 12.04.2010 № 265 между департаментом (арендодатель) и ООО "Донстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010.

По условиям пункта 1.1 договора N 32502 от 26.08.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:010303:0048, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 31 "в"/21 "в", для использования в целях завершения строительства торгового комплекса, площадью 2 696 кв. м. Срок аренды участка устанавливается с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1 договора).

Из акта приема-передачи земельного участка следует, что обязанность арендодателя по передаче участка площадью 2696 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", кадастровый номер 61:44:010303:0048 арендатору считается исполненной с 12 апреля 2010 года.

Договор аренды № 32502 от 26.08.2010 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на первом листе договора.

Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2 866 243,01 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправление, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4 договора).

Расчет арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении N 2 к договору N 32502 от 26.08.2010.

По акту приема-передачи от 15.12.2011 ООО "Донстрой" передало ООО "Ноктюрн" в эксплуатацию места общего пользования на основании решения участников долевого строительства, оформленного протоколом N 1 от 21.11.2011.

В январе - феврале 2012 года общество подписало с участниками долевого строительства акты приема-передачи нежилых помещений в завершенном строительством торговом центре.

В 2012 году за участниками долевого строительства было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения торгового центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: от 06.04.2012 N 894428; от 04.04.2012 N 894985; от 23.03.2012 N 894569; от 08.02.2012 N 677589; от 04.04.2012 N 894914; от 29.03.2012 N 894818; от 05.04.2012 N 894881; от 05.04.2012 N 894880; от 13.06.2012 N 949051; от 26.04.2012 N 836733; от 04.06.2012 N 836731; от 16.02.2012 N 677655; от 02.11.2012 N 053876; от 02.11.2012 N 053877; от 09.10.2012 N 444398; от 07.06.2012 N 949085; от 07.06.2012 N 949086; от 25.06.2012 N 948351; от 10.04.2012 N 894820; от 07.11.2012 N 444662; от 13.07.2012 N 836336; от 13.07.2012 N 836335; от 07.11.2012 N 444620; от 24.10.2012 N 444520; от 03.12.2012 N 444982; от 05.06.2012 N 949215; от 09.11.2012 N 444628; от 09.11.2012 N 444627; от 24.10.2012 N 444521; от 01.08.2012 N 106659; от 03.05.2012 N 948718; от 18.06.2012 N 949238; от 09.07.2012 N 949765; от 11.04.2012 N 948003; от 09.07.2012 N 949833; от 30.08.2012 N 106011; от 22.05.2012 N 948820; от 26.10.2012 N 444645; от 04.04.2012 N 894752; от 04.04.2012 N 894753; от 05.04.2012 N 894878; от 05.04.2012 N 894879; от 04.04.2012 N 894754; от 04.04.2012 N 894755; от 04.04.2012 N 894983; от 04.04.2012 N 894984; от 06.04.2012 N 894827; от 06.04.2012 N 894826; от 04.04.2012 N 894912; от 04.04.2012 N 894913; от 02.11.2012 N 053877.

Между ООО «Донстрой» и департаментом 18.04.2012 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 с 30 ноября 2011 года в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

Пунктом 2 соглашения на арендатора возложена обязанность в течение месяца с момента