Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу n А32-17492/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 без надлежаще оформленных документов, в связи с чем управление потребовало от общества освободить спорные участки до 10.07.2012 (т. 1 л.д. 17).

Полагая себя арендатором земельных участков, до истечения выше указанной даты ООО «СХК «Советская Кубань» 18.04.2012 обратилось к администрации и ДИО КК с заявлениями о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 себе в собственность, мотивируя своё обращение положениями пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (т. 1 л.д. 18-19).

Однако на основании обращений ИП Марченко Н.Г., осуществлённых в порядке Федерального закона Российской Федерации № 74-ФЗ от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ) (т. 2 л.д. 10-12), 30.03.2012 администрацией было издано постановление № 371, согласно которому спорные земельные участки сроком на 49 лет предоставлены в аренду ИП Марченко Н.Г. как главе крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1 л.д. 20-21).

На основании данного постановления между УПИО администрации (арендодатель) и ИП Марченко Н.Г. (арендатор) заключены договоры аренды № 8810000189 и № 8810000190, по условиям которых предпринимателю в аренду сроком на 49 лет переданы:

- земельный участок с кадастровым номером 23:10:0701002:0002, общей площадью 7 631 734 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, в границах плана земель СПК (колхоза) «Советская Кубань», участок № 215;

- земельный участок с кадастровым номером 23:10:0701002:0001, общей площадью 6 359 382 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, в границах плана земель СПК (колхоза) «Советская Кубань», участок № 214 (т. 1 л.д. 22-32).

Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в ЕГРП 16.04.2012, что подтверждается выпиской из государственного реестра (т. 1 л.д. 127-129).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.01.2015 постановление администрации № 371 от 30.03.2012 и договоры аренды № 8810000189 и № 8810000190 от 09.04.2012 были признаны недействительными.

Вместе с тем, указывая, что ООО «СХК «Советская Кубань» использует спорные участки без правовых оснований, УПИО администрации в рамках настоящего дела предъявило встречный иск к обществу, направленный на возврат земельных участков. Факт использования обществом земельных участков подтверждается актами обследования №№ 279, 280 от 28.11.2009 и №№ 177, 178 от 30.05.2014 (т. 4 л.д. 89-92).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по настоящему делу было установлено, что в силу прямого действия норм абзаца 4 пункта 2 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации Краснодарский край 25.10.2004 обоснованно осуществил государственную регистрацию своего права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 как на земли фонда перераспределения. С 25.10.2004 спорные земельные участки являются собственностью Краснодарского края

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент заключения договора аренды № 263 от 16.11.1994 не действовало законодательство, регламентирующее обязательное кадастрирование земельных участков и постановку их на государственный кадастровый учёт. Это означает, что для индивидуализации предмета аренды стороны договора могли использовать любые способы и средства, посредством которых надлежащим образом можно было бы согласовать предмет арендных отношений.

В договоре аренды указано, что его неотъемлемой частью является план земельного участка.

Копия такого плана была представлена ООО «СХК «Советская Кубань» в материалы дела, общество указало, что подлинник данного плана у него не сохранился (т. 1 л.д. 144).

При сопоставлении графической части данного плана и графических частей кадастровых паспортов земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 следует, что границы сравниваемых участков практически полностью совпадают друг с другом.

Суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на то, что в материалы дела были представлены приложения №№ 3, 4, 5, 21, б/н к договору аренды от 16.11.1994, из которых следует, что расчет арендной платы производился арендодателем за земельные участки с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 (т. 1 л.д. 10-13, 137-139).

Письмо УПИО администрации исх. № 463 от 04.04.2012 также свидетельствует об использовании ООО «СХК «Советская Кубань» земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002.

Кроме того, в материалах имеется заключение кадастрового инженера Литюковой Л.Н., из которого следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 являются тождественными с земельным участком, используемым ООО «СХК «Советская Кубань» по договору аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006) (т. 1 л.д. 107-124).

Расхождение в площади земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006) и суммированной площади земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 объясняется тем, что при оформлении договора аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006) в расчетную площадь передаваемых земельных угодий были включены лишь орошаемые земли рисовых чеков, а расположенные между ними земельные участки, занимаемые дорогами и каналами, прочей инженерной инфраструктурой, не были включены в расчет площади. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 были поставлены на государственный кадастровый учет в 2004 году двумя едиными контурами. Метод определения координат вышеуказанных земельных участков картометрический, в их границы были включены не только такие угодья, как пашня, занятая инженерными рисовыми системами, но и каналы на орошаемых землях, дороги на орошаемых землях.

Как указывалось ранее, на момент заключения договора аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006) полномочия по распоряжению земельным участком в силу прямого указания закона принадлежали муниципальному образованию Калининский район.

С момента внесения в ЕГРП регистрационной записи о праве собственности Краснодарского края данные полномочия перешли к последнему.

В силу положений Закона Краснодарского края № 1001-КЗ от 10.10.2006 «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края» Калининский район был наделён полномочиями по распоряжению от имени Краснодарского края, в том числе земельными участками с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002 (т. 1 л.д. 73).

В свою очередь, согласно положению об УПИО администрации МО Калининский район, утверждённому решением Совета муниципального образования Калининский район № 316 от 16.05.2008, полномочиями по распоряжению земельными участками от имени муниципального образования принадлежат именно управлению.

Таким образом, последующее заключение между УПИО администрации и ООО «СХК «Советская Кубань» приложений к договору аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006), которые, по сути, являются дополнительными соглашениями к договору, являлось правомерным.

Следовательно, договор аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006) и дополнительные соглашения к нему были заключены в установленном порядке. Образование за счёт территории земельного участка, являвшегося предметом договора аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006), земельных участков с кадастровыми номерами 23:10:0701002:0001 и 23:10:0701002:0002, уточнение в ходе проведения кадастровых работ границ арендуемых земельных участков, а также разграничение права публичной собственности на земельные участки, не могло прекратить законно возникшее право аренды у ООО «СХК «Советская Кубань».

Как указывалось ранее, договор аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006) являлся срочным, однако ввиду того, что после 16.11.1999 правопредшественник ООО «СХК «Советская Кубань» продолжил пользоваться спорными участками, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключён на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В письме № 463 от 04.04.2012 УПИО администрации, указывая на безосновательность владения обществом спорными земельными участками, потребовало возвратить их в срок до 10.07.2012. Не смотря на то, что управление безосновательно указало на отсутствие у общества прав на спорные участки (на момент данного обращения ООО «СХК «Советская Кубань» владело земельными участками на праве аренды в силу заключённого договора от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006)), вместе с тем, требование управления о возврате земельных участков является прямым и однозначным выражением воли на прекращение любых правоотношений с обществом по поводу использования спорных участков.

Ввиду того, что ООО «СХК «Советская Кубань» использовало спорные земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, для возделывания сельскохозяйственных культур, то в силу положений пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды от 16.11.1994 № 263 (№ 1000000006) мог прекратиться не ранее завершения обществом начатых сельскохозяйственных работ (т.е. не ранее сбора возделываемого урожая).

При повторном рассмотрении дела суду апелляционной инстанции ООО «СК «Советская Кубань» были представлены документы, согласно которым в 2012 году спорные земельные участки использовались ООО «СК «Советская Кубань» для возделывания следующих сельскохозяйственных культур: подсолнечника, суданки, риса и кукурузы. Представитель общества пояснил, что сбор урожая был завершён в начале декабря 2012 года сбором урожая кукурузы.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО «СК «Советская Кубань», действуя разумно и добросовестно, как это от него требовалось по обыкновения гражданского оборота, получив письмо управления № 463 от 04.04.2012 с требованием о возврате земельных участков, было обязано не предпринимать действий, направленных на последующую сельхоз обработку земельных участков с целью получения урожая в 2013 году, т.к. общество не могло не знать, что управление отказалось продолжать с ним любые правоотношения по поводу использования спорных земель. Убрав урожай 2012 года, ООО «СК «Советская Кубань» было обязано возвратить земельные участки администрации свободными от своего имущества. Осуществление обществом в 2012 году после снятия части урожая посевных работ по возделыванию озимого ячменя (работы осуществлялись в период с 21.09.2012 по 30.09.2012, т.е. уже после получения письма управления № 463 от 04.04.2012) являлось неправомерным. Допущение иного означало бы, что сельскохозяйственные земельные участки, находящиеся в публичной собственности, однажды предоставленные в аренду, не возможно было бы возвратить собственнику в своё владение, т.к. ссылаясь на положения статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации недобросовестный арендатор мог бы непрерывно вести сельскохозяйственные работы. Такое положение нарушало бы и права иных лиц, которые на прочих равных условиях могли бы претендовать на получение освободившихся земельных участков в аренду в установленном законом порядке (посредством проведения процедуры публичных торгов и т.д.).

Обращаясь с иском по настоящему делу, ООО «СХК «Советская Кубань» указывает, что арбитражный суд должен принимать во внимание его обращение к администрации и ДИО КК с заявлениями от 18.04.2012 о предоставлении в собственность спорных земельных участков в порядке пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, а также наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельных участков на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

По смыслу пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения, при условии его надлежащего использования.

Статьей 21 Закона Краснодарского края № 532-КЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков. Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.

Вместе с тем, в 2012 году ООО «СК «Советская Кубань» не вносило арендные платежи, что явилось основанием в рамках настоящего дела для взыскания с общества в пользу управления 1 183 816 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2012. При этом доказательств наличия объективных препятствий для внесения платы общество не представило.

Данное обстоятельство свидетельствует о ненадлежащем исполнении обществом своих обязанностей как арендатором, грубом нарушении условий заключённого договора, что исключало наличие у общества права на первоочередное приобретение земельных участков в аренду либо в собственность по правилам пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

С учётом изложенного, в момент окончания сбора обществом с земельных участков урожая 2012 года договор аренды был прекращён в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (в связи с фактическим отказом арендодателя от договора аренды, продлённого на неопределённый срок).

Последующее внесение обществом платежей осуществлялось в порядке абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и не