Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу n А32-17687/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора купли-продажи от 28.01.2010 № 29 земельного участка площадью 3705 кв.м с кадастровым номером 23:07:0302000:95, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, пос. Южный, ул. Северная, 6/1.

В качестве третьих лиц в указанном деле участвовали индивидуальный предприниматель Воронцова С.И., индивидуальный предприниматель Агаркова И.В., администрация муниципального образования Динской район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2012 по делу № А32-37534/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2013, договор купли-продажи от 28.01.2010 № 29 земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:95 площадью 3705 кв.м признан недействительной (ничтожной) сделкой.

При рассмотрении названного дела суд первой инстанции установил, что на основании постановления администрации муниципального образования Динской район от 22.01.2010 № 75 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу пос. Южный ул. Северная, 6/1" земельный участок 23:07:0302000:95 площадью 3705 кв.м решено предоставить в собственность ОАО "Специализированная передвижная механизированная колонна-5".

В соответствии с договором купли-продажи от 28.01.2010 № 29 земельный участок передан ОАО "Специализированная передвижная механизированная колонна-5".

Впоследствии собственником земельного участка в связи с совершенными сделками купли-продажи становились ООО "ЮгСтройСервис" и Агаркова И.В. (последний приобретатель-собственник).

Массив земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:95 площадью 3705 кв.м относится к землям общего пользования, является исторически сложившимся проездом.

Данное обстоятельство подтверждается выкопировкой из генерального плана пос. Южный, утвержденного постановлением главы администрации Динского района от 15.04.1996 № 196-П. Второстепенная дорога, находящаяся по адресу пос. Южный ул. Северная, 6/1, является частью дороги по ул. Северная, 6, которая эксплуатируется на протяжении 30 лет в качестве подъездного пути к территориям как ОАО "Специализированная передвижная механизированная колонна-5", так и Воронцовой и ОАО "Евробетон". Соответствующий проезд к производственным предприятиям сложился исторически.

Из письма ОГИБДД по Динскому району от 07.02.2012 № 71/40-167 также следует, что земельный участок по адресу пос. Южный ул. Северная, 6/1 является по существу подъездным путем к производственным предприятиям.

В материалы дела также представлено постановление главы муниципального образования Динской район от 13.03.2007 № 408 "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу пос. Южный ул. Северная, 8", согласно которому утвержден проект границ земельного участка площадью 5627 кв.м (впоследствии земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:0053, предоставленный Воронцовой С.И.).

Из прилагаемой к данному постановлению схемы границ земельного участка, утвержденной 21.02.2007 заместителем начальника территориального отдела по Динскому и Усть-Лабинскому районам Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю, судом первой инстанции было установлено, что от точки "Г" до точки "А" имеется хозяйственный проезд - земли общего пользования.

В результате соотнесения смежных земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0302000:95 (Агарковой И.В.) и 23:07:0302000:0053 (Воронцовой С.И.) на кадастровой карте территории, суд сделал вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95 пересекается (налагается) с проездом (землями общего пользования), в связи с чем оспариваемый договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку предметом договора является земельный участок, ограниченный в обороте - земли общего пользования.

Суд также признал доказанным, что земельный участок по адресу пос. Южный ул. Северная, 6/1, является единственным подъездным путем к двум соседним земельным участкам. Первоначально планировалось предоставить земельный участок только в аренду без ограничения доступа неопределенного круга лиц. Дорога существовала еще до образования СПМК-5 и была заасфальтирована; дорога образована для подъезда к ранее существующим производственным базам еще в 1980-е годы.

Из аналитической пояснительной записки Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район от 27.06.2008 № 1556 следует, что земельный участок ориентировочной площадью 4110 кв.м (из которого образован земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95) планировалось предоставить в аренду без ограничения доступа сторонних лиц.

Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А32-37534/2011 также установлены не только необходимость доступа к участку Воронцовой С.И. через земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95, но и фактическое использование земельного участка, сложившееся исторически, а также необходимость использования земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:95 неопределенным кругом лиц.

При этом судом сделан вывод о том, что положения пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не исключают вывод о наличии у земельного участка режима земель общего пользования и в случае необходимости прохода (проезда), сложившегося исторически, даже к одному производственному предприятию.

Из акта обследования от 08.02.2012, составленного работниками сектора архитектуры администрации поселения следует, что других подъездных путей к земельным участкам смежных землепользователей, помимо участка по адресу пос. Южный ул. Северная, 6/1, не имеется, из кадастровой карты территории, из генерального плана пос. Южный, утвержденным постановлением главы администрации Динского района от 15.04.1996 № 196-П, видно, что иных проходов (проездов) к участку 23:07:0302000:0053 не имеется.

Данное обстоятельство при рассмотрении дела № А32-37534/2011 не оспаривалось (т. 1 л.д. 34-39).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 по делу № А32-37534/2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2012 оставлено без изменения.

В постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95 сформирован в 2009 году из земельного массива общей площадью 1,23 га, принадлежащего СПМК "Динская-5", входил в границы населенного пункта - пос. Южный Динского района Краснодарского края, на нем в течение длительного времени существовал проезд. Земельный участок по адресу пос. Южный ул. Северная, 6/1 является по существу подъездным путем к производственным предприятиям как ранее действующего СПМК "Динская-5", так и индивидуального предпринимателя Воронцовой И.В., ОАО "Евробетон", индивидуального предпринимателя Агарковой И.В., ООО "Газпром трансгаз Краснодар". Соответствующий проезд к производственным предприятиям сложился исторически, в связи с чем, необходим для использования его неограниченным кругом лиц. Вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95 пересекается (налагается) с проездом (землями общего пользования), обоснован. Других подъездных путей к земельным участкам смежных землепользователей, кроме как по подъездному пути, расположенному на земельном участке по адресу: пос. Южный, ул. Северная, 6/1, нет. Иных проходов (проездов) к участку 23:07:0302000:0053, предоставленному Воронцовой С.И., не имеется. В отсутствие доказательств иного возможного подъезда к участку индивидуального предпринимателя Воронцовой С.И., кроме как со стороны спорного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:95, вывод суда первой инстанции об исторически сложившимся использовании указанного земельного участка в качестве подъезда к своим промышленным предприятиям признан апелляционным судом обоснованным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2013 по делу № А32-37534/2011 указанные выше решение и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Доказательств того, что к земельному участку, принадлежащему Воронцовой С.И., имеются иные подъездные пути при рассмотрении настоящего спора ответчиками не представлено.

Отнесение спорного земельного участка к категории земель промышленности при наличии на нем подъездного пути к территориям смежных землепользователей не исключает возможности признания его территорией общего пользования, поскольку участок входит в границы населенного пункта пос. Южный Динского района Краснодарского края. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Земельный участок площадью 3705 кв.м с кадастровым номером 23:07:0302000:95, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, пос. Южный, ул. Северная, 6/1, размещен на территории общего пользования, в связи с чем отклоняется судом апелляционной инстанции довод заявителя жалобы о том, что участок, принадлежащий Агарковой И.В. относится к землям промышленности.

При таких обстоятельствах, с учетом градостроительной документации, на основании которой спорный земельный участок отводился, целей, для которых он предоставлялся, и его фактического использования в течение длительного времени как подъездного пути к производственным предприятиям, находящихся на смежных земельных участках, вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95 относится к территории общего пользования, обоснован.

Судебными актами по делу № А32-37534/2011 подтверждено отнесение к землям общего пользования земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:95, на котором согласно материалам настоящего дела ООО "Ферратек-Юг" в настоящее время осуществляет контроль за проездом посредством металлических ворот и контрольно-пропускного пункта.

Данное обстоятельство позволяет индивидуальному предпринимателя Воронцовой С.И. как собственнику смежного земельного участка требовать освобождения прохода и проезда через земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95, независимо от того, имеется ли в настоящее время какой-либо альтернативный проезд (проход) на территорию мебельной базы Воронцовой С.И., расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0302000:53, или возможно ли технически обустройство иного, альтернативного прохода (проезда) на участок Воронцовой С.И. минуя земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95.

Владелец земельного участка, смежного с земельным участком общего пользования и связанного с участком общего пользования проходом или проездом, вправе требовать освобождения территории земельного участка общего пользования от сооружений, которые ограничивают доступ на этот участок, затрудняют возможность прохода и проезда по нему, осуществляют функцию контроля за доступом на земельный участок общего пользования с целью ограничения такого доступа.

Из представленной истцом схемы расположения въездов на земельных участках по адресу: п. Южный, ул. Северная, 6/1,  видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95 расположен вдоль всего земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:53, примыкает к нему, при этом спорные ворота с контрольно-пропускным пунктом полностью отрезают от выхода к землям общего пользования действующий в настоящее время въезд на территорию земельного участка Воронцовой С.И. (т. 1 л.д. 216).

Довод заявителя жалобы о том, что у Воронцовой С.И. имеется возможность обустройства второго (альтернативного) въезда на земельный участок за счет демонтажа ограждения и обустройства ворот в месте, расположенном перед воротами, находящимися под контролем ООО "Ферратек-Юг", отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

Истцом по настоящему делу заявлен негаторный иск, направленный на обеспечение беспрепятственного доступа через земли общего пользования к объектам истца и его земельному участку с учетом сложившегося в настоящее время порядка въезда на участок истца. У ООО "Ферратек-Юг" какие-либо правомочия по ограничению доступа на земельный участок общего пользования отсутствуют.

Следовательно, независимо от возможности обустройства истцом альтернативного въезда на его земельный участок без проезда через ворота и контрольно-пропускной пункт ООО "Ферратек-Юг", который, кроме того, еще необходимо создать самому истцу за счет его средств, истец вправе требовать от фактически контролирующего проход и проезд через земельный участок общего пользования ответчика - ООО "Ферратек-Юг" устранения данного контроля и полного освобождения проезда и прохода через земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95.

Согласно представленной истцом схеме транспортного движения на территории базы Воронцовой С.И. проезд через территорию базы должен быть сквозным с возможностью выезда через территорию примыкающего к базе спорного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:95 (т. 1, л.д. 210-211).

Факт нахождения ООО "Ферратек-Юг" на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0302000:95 и осуществляемого этой организацией контроля над въездными воротами и контрольно-пропускным пунктом подтверждается представленными в материалы дела результатами прокурорских проверок, в том числе с выездом на место, актами осмотра и постановлениями о назначении административного наказания Управления Росреестра по Краснодарскому краю, установившего факты самовольного занятия ООО "Ферратек-Юг" части земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:95.

В сообщении прокурора Динского района заместителю начальника управления по надзору за соблюдением федерального законодательства - начальнику отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики от 15.05.2014 указано, что при проведении проверки 25.04.2014 установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0302000:95 забора из металлопрофиля, ворот, а также проходного пункта, установленных и эксплуатируемых ООО "Ферратек-Юг".

Данные обстоятельства не оспариваются заявителем жалобы.

Единственный возможный проезд к земельному участку, принадлежащему Воронцовой С.И., возможен через указанные ворота, открывание которых осуществляется охранниками организации. ООО "Ферратек-Юг" в отсутствие договора аренды и иных прав занимает земельный участок с кадастровым номером 23:07:0302000:95, находящийся в общем пользовании (т. 1 л.д. 122-126).

В письме начальника Динского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 20.06.2014 прокурору Динского района сообщается, что ООО "Ферратек-Юг" использует часть земельного участка с кадастровым номером