Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу n А32-40857/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

подтверждения легитимности протокола от 22.01.2014г. необходимо было представление документа, подтверждающего полномочия членов правления при принятии решений 22.01.2014г., поскольку, как следует из выписки из ЕГРП от 28.01.2014г., (после избрания Кандаурова В.Г. председателем кооператива) единоличным исполнительным органом является иное лицо.

Более того, в материалы дела представлены Решения Анапского городского суда от 11.12.2013г. и 03.09.2012г. из которых следовало, что членами кооператива неоднократно принимались решения правления об избрании Председателя ГСК с нарушением порядка проведения собраний.

С учетом изложенного судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требования Управления Росреестра о представлении документов, подтверждающих полномочия Правления на момент избрания Кандаурова В.Г. председателем ГСК, является законным, соответствующим статье 16 Закона № 122-ФЗ.

При этом суд также учитывает, что исходя из представленных документов, судебных актов в совокупности, фактически имеет место быть корпоративный спор. Так согласно представленной в материалы дела выписке по состоянию на 28.10.2014г. (т. 1, л.д. 42-60) в сведениях о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, значатся лишь Боев Г.А. и Демирчан А.А. Они же и являются председателями правления. При этом, Кандауров В.Г. не значится. Учредителем кооператива значится Роматалиев Д.Ш. Как пояснили представители кооператива в судебном заседании, Между Роматалиевым Д.Ш. и Кандауровым В.Г. спор о праве на гаражные боксы, расположенные на территории кооператива.

Наличие спора о праве свидетельствует о ненадлежащем способе защиты и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Статьей 25.3 Закона № 122-ФЗ установлены особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном названном Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 указанной статьи обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 названной статьи документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка не требуется в случае, если право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном названном Федеральным законом порядке.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высоты), количества этажей, площади, показателей, производственной мощности.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Частью 2 этой же статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 данной статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

В силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в частности, отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пояснений представителей заявителя в судебном заседании, а также из представленной экспликации площади помещения, расположенного в городе Анапа, ул. Чехова 50а, спорная постройка, общей площадью 41,5 кв.м. является двухэтажным административным зданием, состоящим из офиса, коридора, туалета, кладовой, балкона. В самом кадастровом паспорте данный объект также значится как «офис «965а».

Кроме того, решением Анапского городского суда Краснодарского края от 30 мая 2011г. № 2-1519/11 установлено, что спорный объект строился как офисное помещение, о чем свидетельствует его место расположения, планировка строения, не предусматривающая ворот для въезда автомашины и на протяжении всего времени использовался именно как офисное помещение. Судом также установлено, что с момента возведения и по дату вынесения судебного акта помещение использовалось под офис.

В самом заявлении (т. 1, л.д. 96-97) кооператив просит зарегистрировать не гараж, а «иное», «помещение - нежилое».

В декларации об объекте недвижимого имущества, представленной в управление для регистрации, указано, что объект недвижимости имеет центральное электричество, автономное энергоснабжение, центральный водопровод, автономное отопление, центральная канализация, автономное горячее водоснабжение.

Таким образом, спорное здание не является гаражом, для возведения которого не требуется разрешение на строительство. Как пояснили представители кооператива в судебном заседании, отсутствуют как разрешения на строительство данного объекта, так и разрешение на ввод в эксплуатацию.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в любом случае у суда отсутствуют правовые основания для принуждения управление осуществить государственную регистрацию нежилого здания – офиса, в отсутствие правоустанавливающих документов на данное здание, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию или вступившего судебного акта и признания права собственности данного объекта.

Таким образом, в связи с отсутствием разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области обоснованно отказало заявителю в регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Между тем, суд апелляционной инстанции признает ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что кооператив не представил надлежащий правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, по следующим основаниям.

В соответствии пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право постоянного (бессрочного) пользования переоформляется в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая содержит правила приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны до 01.07.2012г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды и права собственности земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей указанного 29 указанного Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 названного Кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, что подтверждается государственным актом № 403000000687 (т.1, л.д. 110-114).

Действительно, доказательств обращения с заявлением до 01.07.2012г.  о переоформлении право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков или приобретения земельного участка в собственность заявитель не представил.

Между тем, как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, необходимо учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ не предусмотрено условие обязательного расположения на спорном земельном участке