Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А32-37625/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

 Постановлением Главы города Сочи от 01.12.2009г. № 426, в связи с обращением общества в администрацию города Сочи  об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:10 с «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината» на «административно-жилой комплекс», разрешенное использование земельного участка было изменено на «административно-жилой комплекс.» Иной разрешенный вид использования в кадастровом паспорте земельного участка на  27.03.2014г. не отражен. 

 Представленные в материалы дела копии договора № 16/10 от 25.02.2010, заключенного между ООО «ФриСтайл» и ЗАО «Черноморкурортпроект» на выполнение работ по проектированию «Жилого комплекса «Ареда-7», в микрорайоне Ареда центрального района г.Сочи дом № 1Д, решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-21580/2012 о взыскании задолженности по указанному договору, а Постановление Главы города Сочи от 01.12.2009г. № 426, подтверждают начало осуществления обществом работ по разработке проекта многоэтажного жилого дома после изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 17.1 приложения № 2 к постановлению № 791, для случаев осуществления проектно-изыскательских работ в течение одного года на землях, предоставленных для проектирования жилья предусмотрен коэффициент Кц = 0,4

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости применения при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком коэффициента 0,4 согласно пункту 17.1 приложения № 2.

Поскольку применение пункта 17.1, поставлено в зависимость от годичного срока проектирования, а возможность применения коэффициента (0,4) за пределами годичного срока не оговорено, Кц = 0,4 подлежит применению к периоду осуществления проектных работ после изменения вида разрешенного использования земельного участка  согласно Постановлению Главы города Сочи от 01.12.2009г. № 426 в период с 01.12.2009г., в течение одного года по 01.12.2010г.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о проведении обществом в спорный период на переданном в аренду земельном участке по договору аренды от 03.06.2009г. строительно-монтажных работ. Возможность применения коэффициентов Кц=2 и Кц=3, предусмотренных подп. 17.3.1, 17.3.2 пункта 17.3 к лицам, осуществляющих строительство без получения соответствующего разрешения до спорного периода по взысканию арендной платы, судом не выявлено.

Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель общества, в настоящее время общество обратилось с заявлением о получении разрешения на строительство жилого комплекса.

С учетом невозможности применения к обществу поправочных коэффициентов, закрепленных в пункте 17 в расчете арендной платы за спорный земельный участок, суд считает необходимым применить поправочный коэффициент Кц=1,4 согласно пункту 19.5.приложения № 2, установленный для иных прямо не предусмотренных в приложении № 2 категорий землепользователей  и видов целевого использования земель.

Указанный коэффициент подлежит применению при расчете размера годовой арендной платы на весь период после проектирования с 02.12.2010г. до получения разрешения на строительство. 

Доводы общества о необходимости применения дополнительного поправочного коэффициента 0,9 (п. 6 постановления № 791) суд апелляционной инстанции находит обоснованными, поскольку учитывает, что данный коэффициент применим на весь период строительства.

С учетом доводов представителей общества об осуществлении проектных работ, обследованиях конструкций здания на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0205027:10 оснований для неприменения  коэффициента 0,9 (п.6 постановления 791) для определения арендной платы не имеется.

Оценив доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении судом первой инстанции коэффициента Кпр=1,5, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 5 Положения «при использовании земельного участка или его частей, а так же объектов недвижимого имущества, расположенных на участке под несколько видов деятельности расчет арендной платы производится с применением коэффициента Кпр=1,5, при этом хотя бы один вид разрешенного использования земельного участка должен быть предусмотрен договором аренды земли, а остальные соответствовать видам, предусмотренным градостроительными регламентом».

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о применении стандартного коэффициента Кпр без учета карательных размеров данного коэффициента согласно п.5.3. Положения, поскольку это не предусмотрено федеральным законодательством и является экономически необоснованным.

Между тем, применение судом первой инстанции коэффициента Кпр = 1,5 не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам разрешенного использования земельного участка, договору аренды земельного участка и фактическим обстоятельствам использования земельного участка обществом.

В соответствии с п.2 Положения при расчете арендной платы за земельные участки применяется Кпр=1, за исключением случаев, предусмотренных настоящим положением. Поскольку судом апелляционной инстанции при проверке обоснованности доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не установлено иных, исключающих применение указанного коэффициента случаев, применению подлежит Кпр=1.          

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате составляет:

27692кв.м. ?39 руб.?2,22?1,4?1?0,9=3 020 942,43 рублей.

Задолженность по пене по состоянию на 20.09.2013г., рассчитанная судом с учетом пропорциональности составила  677 354,64 рублей.

 Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды, судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам администрации с учетом досудебного урегулирования спора путем направления администрацией соответствующих требований о внесении арендной платы с предложением расторгнуть договор аренды, претензии в адрес общества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 упомянутого Кодекса, содержащей правило о возможности установления сторонами в договоре аренды и других оснований для его досрочного расторжения.

В обоснование заявленного требования администрация в апелляционной жалобе сослалась на пункт 3.1. договора аренды, указав, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в случае неисполнения  арендатором его условий.

Между тем, доводы администрации приведены без учета специальных норм о банкротстве.

Как установлено первой инстанцией дело о банкротстве общества рассматривается по правилам параграфа 7 главы I ХФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на основании определения суда от 09.09.2011, принятого в рамках дела о банкротстве №А32-28198/2009. Как пояснил представитель ответчика обществом ведется реестр требований о передаче жилых помещений гражданам-кредиторам.

На основании принятого в рамках дела о банкротстве общества определения суда от 14.02.2014 администрации запрещено распоряжаться земельным участком 23:49:0205027:10 и заключать договоры аренды данного земельного участка с другими лицами.

Принимая во внимание права граждан–участников дела о банкротстве, расторжение договора аренды противоречит требованиям п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации. Расторжение договора никак не влияет на права и законные интересы администрации, поскольку владение земельным участком, принимая во внимание позицию суда в рамках дела о банкротстве, должно сохраниться именно у общества.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судебные издержки подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 и пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46.

С ООО «ФриСтайл» в доход федерального бюджета подлежит взысканию в доход федерального бюджета  государственная пошлина 24453 руб. 66 коп. за подачу иска, Администрация города Сочи освобождена от оплаты государственной пошлины в  силу закона.

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2014 года по делу № А32-37625/2013 по делу изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«взыскать с ООО «Фристайл» (ОГРН 1037710021172 ИНН 7710457242) в пользу Администрации г.Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148) задолженность за по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.09.2013 в размере 3 020 942,43 рублей, задолженность по пене за период по состоянию на 20.09.2013 в размере 677 354,64 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.»

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФриСтайл»

(ИНН 7710457242, ОГРН 1037710021172) в доход федерального бюджета государственную пошлину 24453 руб. 66 коп. за подачу иска.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                               М.В. Ильина

Т.Р. Фахретдинов