Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А32-37625/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество» предусмотрен переход на рыночные механизмы определения размера арендной платы. Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 8 которого предусмотрена обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, в том числе, при передаче объектов недвижимости в аренду.

Аналогичные правила определения размера арендной платы предусмотрены в Постановлении № 582, по условиям которого (подп. г пункта 2), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании оценки рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, годовой размер арендной платы, установленный на основании отчета оценщика, является рыночным и носит рекомендательный характер при определении подлежащего применению размера годовой арендной платы. 

 Согласно пункту 2 правил Постановления № 582 при определении размера арендной платы допускается применение рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 6 Правил в указанном случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

По результатам проведения оценки согласно имеющемуся в деле отчету № 0189 о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка по состоянию на 08.05.2009г. определена рыночно обоснованная годовая арендная плата, а не рыночная стоимость земельного участка, что не соответствует общим принципам, установленным в Постановлении № 582.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течении шести месяцев с даты составления отчета. 

Исследовав отчет № 0189 по состоянию на 08.05.2009г., суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанный отчет не отвечает критерию актуальности применительно к возникшим правоотношениям. Иного администрация в материалы дела не представила.

Кроме того, отчет о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка по состоянию на 08.05.2009г. не учитывает рыночной стоимости земельного участка с учетом изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка.

 Постановлением Главы администрации города Сочи от 01.12.2009г. № 426 разрешенное использование земельного участка было изменено с указанной даты на «административно-жилой комплекс».

При таких обстоятельствах, применение ранее установленных регулируемых ставок арендной платы за земельный участок исходя из рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета № 0189 о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка по состоянию на 08.05.2009г. не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и общим принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582.

 Отсюда, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод об отсутствии оснований для установления размера годовой арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, условие спорного договора о размере арендной платы применению не подлежит.

 В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что переход прав арендодателя к администрации г. Сочи по договору аренды, заключенному между Территориальным управлением и обществом был осуществлен в 2010 году в связи с признанием несуществующим (отсутствующим) права собственности Российской Федерации на земельный участок с 23:49:0205027:10.  (дело №А32-18952/2009)

В рамках дела № А32-18952/2009 по иску Администрации г. Сочи к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании недействительным зарегистрированного права собственности, признавая несуществующим (отсутствующим) права собственности Российской Федерации на земельный участок с 23:49:0205027:10, Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом были сделаны следующие выводы.

Поскольку право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 19.12.2008 года, Территориальное управление Росимущества не вправе было впоследствии осуществлять государственную регистрацию права федеральной собственности на указанный земельный участок. Заявление о регистрации права федеральной собственности было подано 04 февраля 2009 года, то есть, после вступления в силу Федерального  закона № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» 

Таким образом, исходя из обстоятельств, установленных в рамках дела № А32-18952/2009, федеральный орган исполнительной власти на момент заключения договора аренды земельного участка от 30.06.2009г. не мог определять арендную плату по муниципальной земле. В указанной части договор аренды от 30.06.2009г. противоречит положениям Земельного кодекса РФ, что влечет ничтожность пунктов 3.1., 3.2. договора аренды, устанавливающих размер годовой арендной платы на основании отчета о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка на основании статей 168, 180 ГК РФ.

Между тем, постановление арбитражного апелляционного суда по делу № А32-18952/2009 не препятствует осуществлению сторонами правоотношений в рамках заключенного договора аренды от 30.06.2009г., поскольку взаимоотношения сторон подтверждены дополнительным соглашением № 1 от 03.08.2010г., заключенным между Администрацией г. Сочи и обществом к  договору аренды.

В силу статей 420, 425, 432-434 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении либо прекращении гражданских прав и обязанностей, которое вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений статьи 433, пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации моментом заключения договора о предоставлении земельного участка в аренду признается государственная регистрация долгосрочного (на год и более) договора аренды.

Суд установил, что стороны заключили  дополнительное соглашение №1 от 03.08.2010г. к договору аренды № 7700001272 от 30.06.2009г., регистрация которого осуществлена в установленном порядке.

Предмет сделки и срок аренды определены, так как земельный участок поставлен на кадастровый учет, размер арендной платы определяется на основании нормативно-правовых актов.

Таким образом, заключенное между администрацией города Сочи и обществом дополнительное соглашение № 1 от 03.08.2010г. отвечает требованиям, предъявляемым к договору аренды.

 Поскольку размер арендной платы за земельный участок относится к категории регулируемых цен, определенных нормативными правовыми актами администрации города Сочи, Краснодарского края и подлежит применению к спорным правоотношениям независимо от соглашения сторон, то неверное определение размера арендной платы не влечёт недействительности всей сделки, так как, в данном случае цена договора должна определятся в соответствии с требованиями закона (пункт 1 статьи 422, абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 22, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации) 

Учитывая, что Администрация г. Сочи с 2010 года является собственником арендуемого земельного участка, необходимо руководствоваться правилами об определении размера арендной платы за муниципальные земли.

Пунктом 9 Постановления Главы г.Сочи  от 30.06.2009 № 210  « О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи» предусмотрено, что до проведения соответствующей оценки расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, производится в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007г. № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности» (далее – постановление № 791), которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю согласно приложению № 1 (далее - Положение) и ставки арендной платы.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции принята верная формула расчета арендной платы согласно действующему в спорный период Постановлению главы города Сочи от 15.06.2007г. № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности» и Положению о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, и обоснованно применена базовая ставка арендной платы в размере 39 руб./кв.м.

Примененный судом в расчете арендной коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны – 2,22, суд апелляционной инстанции также находит верным, основанным на действующих нормативных актах, с учетом фактического расположения спорного земельного участка в соответствующей планировочной зоне.  

Коэффициенты зональной дифференциации экономико-планировочной зоны регламентированы решением Городского Собрания г. Сочи  от 23.07.2002г. № 152 «О дифференциации базовых ставок арендной платы за землю в муниципальном образовании г. Сочи». В соответствии с договором аренды земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 027:10 относится к планировочной зоне С-1-б.

Согласно Приложению № 1 «Временные коэффициенты дифференциации по экономико-планировочным зонам городской черты и пос. Красная поляна» к решению Городского Собрания г. Сочи  от 23.07.2002г. № 152, экономико-планировочной зоне С-1-б (Курорт Сочи-Центр-Приморская) соответствует коэффициент дифференциации – 2,22.

 Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание пункта 17 приложения № 2 «Поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков» к Постановлению № 791 (далее – Приложение № 2), закрепляющего поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции  о  применении к спорным правоотношениям коэффициентов, установленных указанным пунктом.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности арендной плате и пени, суд первой инстанции применил поправочные коэффициенты Кц=2 и Кц=3, предусмотренные подп. 16.3.2., 16.3.3. (в действующей редакции 17.3.2, 17.3.3), пункта 16.3. (17.3), принимая в качестве основания их применения,  начало капитального строительства, соответствующее дате договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного с Горбатых О.О. - 23.04.2007г.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с приложением № 2 к постановлению № 791, поправочные коэффициенты, предусмотренные подп. 17.3.1.- 17.3.3. пункта 17.3. предполагают осуществление строительно-монтажных работ при наличии разрешения на строительство и в пределах срока разрешения на строительство на срок до 3 лет (Кц - 1,4); на срок от 3 до 6 лет  (Кц -2,0); на срок свыше 6 лет (Кц - 3,0) с момента возникновения права на земельный участок.

В силу положений пункта  статьи 51 Градостроительного кодекса Российской для получения разрешения на строительство, в числе прочих документов необходимо представить проект организации строительства и градостроительный план земельного участка.   

В соответствии с положениями статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом, в силу статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации объекта капитального строительства осуществляется на основании информации, указываемой в составе градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, законодатель нормативно закрепил, что вид разрешенного использования земельного участка является основой для разработки проектной документации и последующей выдачи разрешения на строительство.

Согласно имеющимся в материалах дела договору аренды от 03.06.2009г.                               № 7700001272, кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 06.05.2009г., изначально земельный участок был предоставлен обществу для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината, а не строительства.

Впоследствии,