Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А32-37625/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-37625/2013

25 марта 2015 года                                                                             15АП-22032/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.  

судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще;

от ответчика:  представители Коза Е.В. по доверенности от 12.11.2014, Гарина И.В. по доверенности от  12.11.2014;

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы   Администрации города  Сочи, общества с ограниченной ответственностью «ФриСтайл»,

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2014 по делу № А32-37625/2013

по иску Администрация города Сочи

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «ФриСтайл»

(ИНН 7710457242, ОГРН 1037710021172)

при участии третьего лица: Управления по надзору в области долевого  строительства Краснодарского края

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

                                              У СТАНОВИЛ:

 Администрация г.Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ФриСтайл» (далее – ответчик, общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.09.2013 в размере 14 003 349,59 руб., по пене по состоянию на 20.09.2013 в размере 3 137 935,93 руб., о расторжении договора аренды от 30.06.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:10.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от внесения арендной платы по указанному договору аренды.

Решением Арбитражного суда исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу Администрации г.Сочи. за период с 01.10.2012 г. по 30.09.2013  8 788 911 руб. 72 коп. задолженность и неустойку в размере 1 969 054 руб. 21 коп.

С апелляционной жалобой на решение суда обратился конкурсный управляющий ООО «ФриСтайл», указав в жалобе следующие доводы.

При вынесении решения судом первой инстанции правильно применена формула расчета арендной платы согласно действующему Постановлению Главы города Сочи от 15.06.2007 г. №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи».

В формуле расчета размера арендной платы  судом неверно применены коэффициенты: поправочный по категориям арендаторов и видам разрешенного использования Кц=2 в период с 01.01.2012 г. по 23.04.2013 г. Кц = 3 в период с 24.04.2013 г. по 30.09.2013 г.; дополнительный коэффициент Кпр=1,5.

Примененные судом при расчете арендной платы коэффициенты Кц, установленные подп. 17.3.2 (Кц=2),17.3.3. (Кц=3) п. 17.3 Приложения № 2 предполагает осуществление строительно-монтажных работ при наличии разрешения на строительство и в пределах срок его действия в течение  срока от 3 до 6 лет и свыше 6 лет.

Судом не учтены условия договора аренды от 30.06.2009 г, согласно которым, земельный участок предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината. В дальнейшем вид разрешенного использования земельного участка изменен с «для эксплуатации зданий и сооружений» на «административно-жилой комплекс».

 Общество не получило разрешение на строительство, проводило проектно-изыскательские работы, следовательно, в период с 01.12.2009 г. по 01.12.2010 г. согласно п.17.1. п.17 Приложения № 2 к Постановлению Главы Администрации г. Сочи от 15.06.2007 г. № 791 при проведении проектно-изыскательских работ в течение года, на землях предоставленных под строительство применяется коэффициент 0,4.

В следующий период с 02.12.2010 г. по 02.12.2013 г. подлежит применению под.17.3.1. п.17 Приложения № 2 для предприятий ведущих строительно-монтажные работы  на участках, предоставленных для жилищного строительства, в пределах срока действия разрешения на строительство, на срок до трех лет с момента возникновения права на земельный участок установлен- Кц-1,4.

Пунктом 6 Положения о порядке определения размера арендной платы (Приложение № 1) предусмотрено, что на период строительства в пределах срока действия разрешения на строительство для всех категорий арендаторов земельных участков расчет арендной платы производится с применением дополнительного коэффициент Кпр=0,9, при этом, основной коэффициент устанавливается по основному виду разрешенного использования строящегося объекта.

По расчету общества задолженность составляет: 27692 кв.м. х 39 руб. х 2,22 х 1,4 х 0,9= 3020942 руб. 43 коп., задолженность по пене по состоянию на 20.09.2013 г. составляет 677 166 руб. 57 коп. Заявитель жалобы просит изменить решение суда.

Администрация города Сочи в жалобе указала, что в адрес арендатора была направлена претензия  № 3635/02-05-16 о погашении задолженности, а 06.05.2013  претензия о явке в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора.

Поскольку задолженность за период с 01.01.2012 г. по 30.09.2013 не погашена, соглашение о расторжении договора не подписано, администрация просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований в о взыскании задолженности в размере 14 003 349 руб. 59 коп., неустойки в размере 3 137 935 руб. 93 коп, вынести новый судебный акт

 В судебном заседании представитель конкурсного управляющего доводы жалобы поддержал, в подтверждение своей позиции предъявил суду договор № 16/10 на выполнение проектных работ, решение суда по делу №А32-21580/2012 г. о взыскании задолженности по указанному договору, дополнительные пояснения к жалобе.

Представитель ответчика пояснил, что общество подготовило изменения проекта здания с учетом Правил застройки г.Сочи относительно этажности, в связи с чем, проводило проектно-изыскательские работы. В настоящее время получило технические условия, градостроительный план, обратилось за получением разрешения на завершение строительства  жилого дома.

На вопрос суда представитель общества пояснил, что с целью выхода из стадии банкротства конкурсный управляющий обсуждает с кредиторами   условия мирового соглашения.

 Администрация города Сочи явку представителя не обеспечила, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке  ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.  

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07 октября 2009 г. в рамках дела А32-28198/2009  в отношении ООО «ФриСтайл» введена процедура наблюдения.

Решением суда от 30.04.2013  в открыто конкурсное производство, конкурным управляющим утвержден  Павлов Александр Евгеньевич.

Судом первой инстанции установлено, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее – Территориальное управление) и обществом 30.06.2009г. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 7700001272, предметом которого  является земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 23:49:0205027:10, общей площадью 27 692 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Трунова, 7-в.

 В пункте 1.1. договора аренды указано, что земельный участок предоставлен для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината.

Срок действия договора определен сторонами с 04.06.2009г. по 03.06.2058г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В разделе 3 договора годовая арендная плата за земельный участок установлена в размере 14 013 000 рублей на основании отчета от 08.05.2009г. № 0189 о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. 

Спорный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны, что подтверждается кадастровым паспортом №49/09-03-13332 о земельного участка (том 1,лист дела 20  ).

20.05.2010г. право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием г. Сочи, дополнительным соглашением № 1 от 03.08.2010г., заключенным между администрацией г. Сочи и обществом договору аренды присвоен номер 4900771272.

Таким образом, администрация г. Сочи является надлежащим истцом по настоящему делу о взыскании арендной  платы.

Администрация, указывая, что общество в период с 01.10.2012г. по 30.09.2013г. не вносило арендную плату, обратилась с иском о взыскании задолженности в размере  14 003 349 руб. 59 коп. неустойки по состоянию на 20.09.2013 г. в размере 3 137 935 руб.93 коп.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ) 

Из содержания пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок, условия, сроки внесения и размер арендной платы за пользование земельным участком определяются договором аренды.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой и регулируемой уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

 В Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 г. N 12404/09 изложена правовая позиция: стоимость аренды государственной (муниципальной) земли согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Формулируя в постановлении от 17.04.2012г. № 15837/11 правовой подход, согласно которому размер арендной платы за публичные земли является регулируемой ценой (ст. 65 ЗК РФ), кроме случаев, когда он установлен по итогам торгов или специальным законом, Президиум ВАС РФ отметил, что поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.12.2013г. № 9707/13.

Договор аренды от 30.06.2009г. заключен в период действия Земельного кодекса РФ, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения (воли) сторон.  

Установленные в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» (далее – Постановление № 582), принципы и ориентиры, предусмотренные указанным Правилами в виде предельных ставок арендной платы являются общеобязательными при определении размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении № 582, вступившем в силу с 04.08.2009г., ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки подлежат проверке судом на соответствие этим принципам и ориентирам с указанной даты.  

Согласно действующему на момент заключения спорного договора аренды письму Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005г. № ВН-05/3131 «Об определении размера