Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А53-13469/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

долевой собственности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из материалов дела следует, что земельный участок, выделенный для строительства многоквартирного дома РГСУ по ул. Журавлева, 63, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 № 1602 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0040442:104 (разрешенное использование – для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в том числе со встроенными объектами общественного назначения) и 61:44:0040442:112 (разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого дома). Впоследствии разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 изменено на - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения".

При этом земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:104 (площадью 1 173 кв.м.) перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме № 63 по ул. Журавлева, а земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 принадлежит ФГБОУ ВПО «РГСУ» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Истец полагает, что земельный участок, в отношении которого произведен раздел, необходим для эксплуатации многоквартирного дома в полном объеме, ТСЖ «Зодчий».

Как разъяснено в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Учитывая необходимость специальных познаний, судом апелляционной инстанции определением от 03.03.2014 была назначена судебная экспертиза с целью установления минимально допустимой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, проведение которой поручено специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта от 23.06.2014 № 0158/Э минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома  по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63, составляет 1 946 кв.м. и включает в себя: 620 кв.м. – площадь, занимаемая зданием многоквартирного дома; 323 кв.м. – площадь по периметру здания, в которую входит территория пешеходной дорожки, а также территория отмостки; 170,2 кв.м. – площадь проезда для пожарной техники; 225 кв.м. – площадь площадки для разворота пожарной техники; 150 кв.м. – площадь совмещенной площадки для детей с площадкой для отдыха взрослых на внутридворовой территории; 434,7 кв.м. – площадь автомобильной стоянки; 22,78 кв.м – площадь площадки для сбора бытовых отходов и мусора. 

Из представленного в материалы дела экспертного заключения от 23.06.2014 № 0158/Э следует, что для определения площади, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, в частности, площади проезда для пожарной техники, площади площадки для разворота пожарной техники, площади совмещенной площадки для детей с площадкой для отдыха взрослых на внутридворовой территории, площадь автомобильной стоянки, эксперт руководствовался положениями СП 113.13330.2012 «Стоянки автомобилей», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Постановления Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2011 № 613, СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Суд апелляционной инстанции отмечает, что применение при определении площади, необходимой для эксплуатации жилого дома, норм градостроительного проектирования, принятых после того, как строительство жилого дома была завершено (1999 год), недопустимо.

Установленные градостроительными нормами требования о необходимости установления вышеназванных зон (для проезда и разворота пожарной техники, для детской площадки и площадки отдыха, автомобильной стоянки) при проектировании строительства многоквартирных домов не означает, что с момента принятия новых градостроительных требований, касающихся необходимой для эксплуатации дома площади, ранее выделенные под многоквартирные дома земельные участки подлежат расширению за счет прилегающих земельных участков.

Кроме того, на территорию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:112 согласно заключению эксперта приходится проезд для пожарной техники, площадка для разворота пожарной техники, площадка для отдыха, автостоянка.

При этом площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:104, выделенного для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 1 173 кв.м., что исходя из установленных экспертом значений площади, занимаемой многоквартирным домом, площади по периметру здания, площади территории отмостки, площади площадки для сбора бытовых отходов и мусора, является достаточной для эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, определенная экспертом площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома не учитывает плотность застройки территории города и действующие на момент выделения земельного участка градостроительные нормы.

В судебном заседании апелляционной инстанции эксперт пояснила, что заезд во двор со стороны ул. Журавлева для пожарной техники подразумевает разворот только на участке, расположенном в границах земельного участка 61:44:0040442:112, в иных местах разворот невозможен по причине наличия стоянки и тупика.

Из экспертного заключения от 23.06.2014 № 0158/Э также усматривается, что площадка для разворота пожарной техники на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:112 необходима и для подъезда пожарных машин к многоквартирному дому № 61 по ул. Журавлева, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:64.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 по делу N А45-12892/2010, по смыслу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Таким образом, необходимость обеспечения проезда пожарной техники к многоквартирным домам через принадлежащий ответчику земельный участок не свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома № 63.

Истец указывает, что поскольку первоначально земельный участок был выделен для строительства дома и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, с 01.03.2005 он перешел в собственность жильцов многоквартирного дома на основании ч. 2 ст. 16 Закона N 189-ФЗ.

Между тем, выделение земельного участка определенной площади для строительства многоквартирного дома не свидетельствует о том, что после завершения строительства вся выделенная площадь будет необходима для его эксплуатации. Кроме того, в силу положений действующего жилищного законодательства право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, не может возникнуть до завершения строительства многоквартирного дома, а после завершения строительства у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право на земельный участок, площадью, необходимой для его эксплуатации.

Земельный участок с кадастровым номером 61: 44:0040442:112 является федеральной собственностью и принадлежит ответчику на основании государственного акта № РО-44-02704, в который внесены соответствующие изменения в связи с изъятием на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 № 1602 части земельного участка площадью 0,1225 га по ул. Журавлева, 63, для эксплуатации многоквартирного дома.

В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в реестре.

Право постоянного (бессрочного) пользования ответчика на спорный земельный участок с кадастровым номером 61: 44:0040442:112 зарегистрировано в реестре 23.12.2009, о чем выдано свидетельство 61-АЕ 342521.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 является самостоятельным объектом недвижимости и имеет иное целевое назначение - "для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения", что подтверждается кадастровым паспортом от 15.10.2012 № 61/001/12-503939.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 мая 2010 года N 12-П и как это следует из частей 2 и 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета; для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета.

Пунктом 68 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено право собственников помещений в многоквартирном доме на оспаривание в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий (бездействия) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, и других подобных действий. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Из письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области " от 04.09.2013 следует, что раздел спорного земельного участка произведен на основании заявления ответчика в связи с изменением вида разрешенного использования части земельного участка, ранее выделенного для строительства многоквартирного дома. Ответчиком были представлены необходимые для кадастрового учета изменений документы. Основания для отказа в регистрации учета изменений отсутствовали.

По мнению истца, постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 № 1602, на основании которого внесены соответствующие изменения в государственный акт № РО-44-02704, принято с нарушением статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 34, 37 Земельного кодекса РСФСР. Нарушения указанным постановлением приведенных истцом норм из материалов дела и его фактических обстоятельств не усматривает. Запрета на изъятие части земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, для публичного собственника земельное законодательство по состоянию на 07.06.2001 не содержало. Кроме того, особый способ возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом в силу закона у собственников помещений в таком доме, был установлен значительно позже при принятии Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона о введении его в действие. В то же время, материальные истцы по делу – жильцы многоквартирного дома – не лишены возможности обращения в суд общей юрисдикции с обоснованным иском, учитывающим также интересы жильцов дома № 61.

В настоящее время указанное постановление в установленном порядке не отменено, и заявителем не оспорено.

Положения пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права.

При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иными предусмотренными законом способами, выбранный