Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 по делу n А53-766/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

которая будет создана или приобретена в будущем", на который ссылается ответчик, суд правомерно посчитал неприменимыми к спорным правоотношениям, поскольку в рамках настоящего дела рассматривается фактически вещно-правовой иск о признании права собственности на объекты недвижимости, а названное Постановление принято, как следует из преамбулы к нему, в связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, т.е. касается вопросов обязательственного (договорного) права. Ссылка на правовые позиции, содержащиеся в названном Постановлении не могут восполнить факт отсутствия договора подряда.

Не может рассматриваться в качестве самодостаточного основания для возникновения права собственности ИП Лариной И.А. факт предоставления ей земельного участка в аренду.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, основания приобретения права собственности.

В числе первоначальных способов приобретения права собственности согласно положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует такое основание как приобретение права собственности на объект недвижимости лишь по факту обладания земельным участком на праве аренды.

Для приобретения права собственности на новую вещь необходимо доказывать факт ее создания своими силами либо за свой счет для себя.

В материалы дела не представлены доказательства осуществления строительных работ ИП Лариной И.А. либо осуществление ею соответствующего финансирования. Факты, свидетельствующие об обратном, установлены преюдициально при рассмотрении иных дел с участием тех же лиц.

Кроме того, на настоящий момент срок действия договора с ИП Лариной И.А. истек. Ларина И.А. не является пользователем данного земельного участка. Как следует из письма КУИ от 14.10.2014 № 11692 по сведениям Автоматизированной системы учета муниципальных земель (АС УМЗ) на основании Акта приема-передачи имущества в уставной капитал ООО «СтройГрад» от 15.04.2013, начисление арендной платы за фактическое использование указанного земельного участка производятся ООО «СтройГрад».

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды на указанный земельный участок и внесении его в уставный капитал ООО «СтройГрад» не выдавал.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу № А53-766/2013 применены обеспечительные меры в отношении земельного участка расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2. в виде запрета Комитету по управлению имуществом г. Таганрога заключать договор аренды земельного участка с другим лицом, помимо ООО «ДонСтрой». Аналогичные меры приняты в рамках уголовного дела (постановление Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 ноября 2013 года по уголовному делу № 2013577587, возбужденному в отношении Лариной И.А. по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.)

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Соответственно введение хотя бы одного жилого дома на данной территории в эксплуатацию, т.е. достижение цели предоставления публичным собственником земельного участка в аренду, в силу закона влечет возникновение права собственности на земельный участок у жильцов, как следствие влечет прекращение государственной собственности и прав аренды в силу закона, что исключает предоставление каких-то преимуществ арендатору земельного участка.

Не может рассматриваться в качестве достаточного основания для возникновения права собственности ИП Лариной И.А. получение ею разрешений на строительство.

Как следует из материалов дела, 29.06.2012 Комитет по архитектуре и градостроительству выдал Лариной И.А. разрешения на строительство № RU 61311000­207, № RU 61311000-208, № RU 61311000-209, № RU 61311000-210, № RU 61311000-211, № RU 61311000-212.

Данные разрешения выданы после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2011 по делу № А53-13289/11 в соответствии с которым ИП Лариной И.А. отказано в признании ее права собственности на спорные объекты недвижимости.

Данное решение мотивировано отсутствием документального оформления процесса строительства (получение разрешительной документации и т.п.), и не доказанностью ИП Лариной И.А. факта осуществления строительства здания за счет собственных средств. Если восполнение первого обстоятельства возможно путем получения разрешений на строительство, то второе обстоятельство носит фактически неустранимый характер.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что после получения названных разрешений на строительство выполнялись строительные работы на спорных объектах недвижимости. Фактически ИП Ларина И.А. использовала полученные разрешения на строительство только для того, чтобы оформить право собственности на свое имя на спорные объекты во внесудебном порядке.

Суд пришел к правомерному выводу о том, что разрешения на строительство № RU 61311000-207, № RU 61311000-208, № RU 61311000-209, № RU 61311000-210, № RU 61311000-211, № RU 61311000-212 могут быть расценены как доказательство административной легитимизации спорного недвижимого имущества.

В решении Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2011 по делу № А53-13289/11 суд пришел к выводу, что истец (ИП Ларина И.А.) не доказал факта осуществления строительства здания за счет собственных средств, и пытается признать право собственности на объект, который был незаконно возведен другим лицом.

Между тем, после получения разрешений на строительство с учетом назначения предоставленного земельного участка (для размещения среднеэтажных многоквартирных домов) спорные объекты недвижимости утратили признаки самовольной постройки и стали предметом гражданского оборота.

На основании изложенного, учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 N 3210/13 по делу N А40-173781/09-155-1242, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возникновения права собственности ИП Лариной И.А., несмотря на наличие формальной государственной регистрации права в упрощенном порядке.

В силу того, что никто не вправе передать больше прав, чем имеет сам, а правомочия владения, пользования и распоряжения вещью принадлежат исключительно собственнику (ст. 209 ГК РФ), то отсутствуют основания для возникновения права собственности у ООО «СтройГрад» в результате совершения ничтожной сделки (168 Гражданского кодекса Российской Федерации) - внесения имущества в уставный капитал Лариной И.А.

Суд пришел к правильному выводу о том, что ООО «СтройГрад», не являясь владельцем спорного имущества, является недобросовестным приобретателем спорного имущества в смысле пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", поскольку ИП Ларина И.А. является единственным участником ООО «СтройГрад».

В материалы дела представлены договоры долевого участия, в соответствии с условиями которых ООО «СтройГрад» привлекло к участию в строительстве иных дольщиков. Из условий представленных договоров долевого участия следует, что заключены они в августе 2013 года, т.е. в период, когда в отношении ООО «Донстрой» уже была введена процедура наблюдения. При этом срок передачи доли, представляющей собой отдельную квартиру, по названным договорам долевого участия определен как 15.01.2014 (п. 2.5. договора). Таким образом, общий срок строительства многоквартирного жилого дома составляет менее четырех календарных месяцев.

С учетом того, что в период заключения названных договоров долевого участия ИП Ларина И.А. обращалась в арбитражный суд с иском к ООО «ДонСтрой» о применении последствий незаключенности договора строительного подряда в виде освобождения земельного участка, объектов незавершенного строения от оборудования, мусора, передачи земельного участка, объектов незавершенного строительства, передачи объектов (дело № А53-5141/2013), а на имя ООО «СтройГрад» не были переоформлены разрешения на строительство, права аренды земельного участка, объекты недвижимости фактически находились во владении ООО «ДонСтрой», суд пришел к правомерному  выводу о том, что заключение данных договоров не преследовало цель передачи новым дольщикам жилых помещений, а направлены лишь на создание формальных препятствий в оспаривании зарегистрированного права ООО «СтройГрад».

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25 апреля 2014 по делу № А53-766/2013 установил, что, несмотря на осведомленность о том, что объекты построены за счет привлеченных средств участников строительства, предъявивших требования о передаче жилых помещений, в указанных объектах в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ДонСтрой», Ларина И.А., являясь единственным участником общества ООО «СтройГрад», привлекает денежные средства новых дольщиков на уже реализованные ранее ООО «ДонСтрой» квадратные метры, тем самым, создавая так называемых добросовестных приобретателей жилья и нарушает права и законные интересы как участников, предъявивших свои требования в рамках дела о банкротстве ООО «ДонСтрой», так и новых дольщиков, которые также становятся заложниками спорных взаимоотношений между ИП Лариной И.А., ООО «СтройГрад» и ООО «ДонСтрой».

Таким образом, заключение ООО «СтройГрад» договоров долевого участия с новыми лицами не может препятствовать признанию права собственности за ООО «ДонСтрой» на спорные объекты недвижимости, созданные за счет финансирования участников, предъявивших свои требования в рамках дела о банкротстве ООО «ДонСтрой».

Судом правомерно не признан обоснованным довод ответчика о том, что права ООО «ДонСтрой» не нарушены фактом государственной регистрации права собственности за ИП Лариной И.А., а затем за ООО «СтройГрад», а лицами, чьи права в действительности нарушены, являются якобы граждане - инвесторы.

Как установлено судом, по итогам рассмотрения заявлений о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве, граждане, финансировавшие строительство, получили лишь права требования к ООО «ДонСтрой» о передаче жилых помещений, а не возможность признать вещные права на результат строительства.

Кроме того, при таком подходе нарушается принцип пропорционального удовлетворения требований кредиторов. Незавершенные строительством объекты находятся в разной степени готовности. Соответственно преимущество получили бы граждане, чьи квартиры находятся в большей степени готовности.

Не учитывает ответчик и тот факт, что отдельные квартиры еще не возведены вовсе, что исключает возможность признания права собственности на несуществующий объект права. Наконец, как пояснял представитель конкурсного управляющего, в домах имеются нераспределенные квартиры, на которые не может быть притязаний со стороны дольщиков.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Решение вопроса о надлежащем способе защиты нарушенного права (признание права собственности или виндикация) поставлено в зависимость от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Ответчик ИП Ларина И.А. в пояснениях указывает, что ООО «ДонСтрой» фактически владение объектами не утрачивал, ООО «СтройГрад» фактически владение объектами не получил.

Факт исполнения ИП Лариной И.А. обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком не подтверждает фактического владения объектами незавершенного строительства. Кроме того суд принимает во внимание, что ИП Ларина И.А. обращалась в арбитражный суд с иском к ООО «ДонСтрой» о применении последствий незаключенности договора строительного подряда в виде освобождения земельного участка, объектов незавершенного строения от оборудования, мусора, передачи земельного участка, объектов незавершенного строительства, передачи объектов (дело № А53-5141/2013).

В иске частично отказано по мотиву недоказанности оснований заявленных требований, а частично производство по делу № А53-5141/2013 прекращено в связи с отказом от иска Лариной И.А., однако само по себе обращение с такого рода иском свидетельствует о том, что Ларина И.А. не рассматривала себя на момент обращения в суд с иском в качестве фактического владельца спорных объектов недвижимости и земельного участка, на которых они расположены.

Кроме того, в постановлении Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года по делу № А53-5141/2013 судом сделан вывод о том, что учитывая, что истец (ИП Ларина И.А.) окончательный расчет с ответчиком (ООО «ДонСтрой») не произвела, обязательство по передаче объектов незавершенного строительства у ответчика не возникло. Следовательно, фактическим владельцем на момент рассмотрения названого спора являлось ООО «ДонСтрой».

Кроме того, в материалы дела представлены доказательства свидетельствующие о фактическом владении спорным имуществом ООО «ДонСтрой» либо жильцами с ведома и согласия ООО «Донстрой»: договор № 384049 об оказании услуг связи от 26 марта 2012, заключенный с жильцом Литвиненко И.С.; договоры на абонентское обслуживание услуг связи по данному адресу; квитанции об оплате оказанных услуг, письменные пояснения жильцов, фактически проживающих в спорных объектах недвижимости, сметы на ремонт жилых помещений по данному адресу, коллективные обращения граждан, свидетельствующие о том, что они фактически проживают в спорных объектах недвижимости, обращения администрации г. Таганрога к ИП Лариной, из которых следует,