Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А01-2424/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Как установлено судом, факт ненадлежащего исполнения ООО "Хуторок" обязанности по внесению арендных платежей и размер возникшей задолженности по состоянию на 01.06.2014 в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался. Требования об уменьшении арендной платы не заявлены.

Из пункта 4.4.7. договора следует, что на общество была возложена обязанность провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания.

Следовательно, во всех остальных случаях производство капитального ремонта в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязанностью арендодателя.

Пункт 4.4.10. договора также относится только к капитальному ремонту фасада и внутренних помещений. В соответствии с этим пунктом такой ремонт осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит, а в случае прекращения капитального ремонта здания, понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат.

Заявляя встречные требования, арендатор указал, что ему пришлось произвести не предусмотренный договором капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы и капитальный ремонт (кровли) здания, вызванные неотложной необходимостью и непринятием мер к их капитальному ремонту самим арендодателем.

Указанный капитальный ремонт не относится к капитальному ремонту, предусмотренному 4.4.7 договора и возложенному, и, следовательно, положения пункта 4.4.10 договора на него не распространяются.

Производство капитального ремонта наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы являлось, таким образом, обязанностью арендодателя.

Изменений и дополнений к договору в соответствии с пунктом 7.1 договора при этом не требовалось.

При этом, согласие арендодателя на производство капитального ремонта арендатором было получено в письме комитета от 17.11.2011.

Последствия несоблюдения обязанности арендодателя произвести капитальный ремонт императивно зафиксированы в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одним из таких последствий, как было указано, является зачет арендодателем стоимости ремонта в счет арендной платы.

При этом согласие арендодателя на возмещение стоимости ремонта не требуется. Хотя такое согласие и было получено арендатором на основании письма комитета от 17.11.2011 в пределах суммы ремонта кровли. О фальсификации оригинала письма (т. 1, л.д. 58) в суде первой и апелляционной инстанции не заявлялось. Отсутствие исходящего номера и копии письма в папке корреспонденции комитета не свидетельствуют об отсутствии согласия комитета на ремонт, выраженного в письме.

Стоимость выполненных работ по ремонту наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы подтверждается материалами дела и комитетом не оспаривается.

Из локального ресурсного сметного расчета от 01.08.2012 к договору № 2 от той же даты следует, что проведенные работы действительно носят капитальный характер и не могут быть охвачены понятием «текущий ремонт» (т. 1, л.д. 93-95).

В судебном заседании 04.12.2014 представитель ответчика пояснил, что неосуществление срочного капитального ремонта стен привело бы к их разрушению и причинению вреда внутренним помещениям здания. Как пояснил представитель общества, вода протекала через разрушенную штукатурку стен и уничтожала уже проведенный ремонт в номерах гостиницы.

Необходимость безотлагательного ремонта, вопреки выводу суда первой инстанции о ее недоказанности, подтверждена самим комитетом в письме 17.11.2011 и иными материалами дела не опровергнута.

Напротив, допрошенный в заседании апелляционного суда 22.01.2015 свидетель Сичинава О.Т., участвовавший в качестве разнорабочего бригады предпринимателя Сирбиладзе А.С. в ремонте стен, пояснил, что здание с тыльной стороны находилось в плачевном состоянии до начала ремонта кирпич на цоколе гостиницы рассыпался, в местах, где на стенах не было штукатурки, кирпичная кладка также разрушались, непроведение ремонтных работ привело бы к дальнейшему разрушению стен.

Таким образом, требование встречного иска о зачете в счет арендной платы согласно договору аренды недвижимого имущества № 607 от 17.12.2010 расходов, произведенных обществом на капитальный ремонт наружных стен здания гостиницы «Майкоп», в размере 4 879 937 руб. подлежит удовлетворению.

Соответственно, удовлетворяемая часть требования комитета о взыскании арендной платы подлежит уменьшению на указанную сумму.

Обществом также заявлено требование об освобождении его от арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 607 от 17.12.2010 за период выполнения капитального ремонта фасада здания с 04.04.2011 по 30.06.2011 и внутренних помещений гостиницы с 15.11.2011 по 29.06.2012, а всего в течение 10 месяцев и 10 дней на сумму 2 241 806 рублей.

Апелляционный суд считает, что заявленное требование по своей природе является требованием об изменении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Несмотря на то, что требование об изменении договора в том виде, в каком оно было заявлено во встречном иске: с указанием тех же периодов, арендодателю не направлялось, апелляционный суд считает, что это требование не может быть оставлено без рассмотрения по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в письме № 5 от 03.01.2013 общество просило освободить его от арендной платы за весь период 2011-2012 годов (т. 4, л.д. 93) и ответ на указанное письмо не был получен.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Приведенное обществом обстоятельство, свидетельствующие, по его мнению, о необходимости освобождения его от арендной платы (невозможность использовать гостиницу по назначению в связи с проведением работ по ремонту фасада здания и внутренних помещений гостиницы), не связано с нарушением договора комитетом, поскольку проведение этих работ обществом было предусмотрено договором аренды и составляет его обязанность.

Поскольку проведение указанных работ вытекает из договора аренды и носит плановый характер, исключается и изменение договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку проведение ремонта не вызвано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и само таковым обстоятельством не является.

Ссылки общества на Положение «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования «Город Майкоп», утвержденное Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 22.06.2006 № 70 –ПС неосновательны, так как в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации.

В связи с изложенным, указанное требование об освобождении от арендной платы не подлежит удовлетворению.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 по делу № А01-2424/2012 отменить в части отказа в удовлетворении встречного требования общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" о зачете в счет арендной платы 4 879 937 рублей произведенных расходов на капитальный ремонт наружных стен здания гостиницы «Майкоп» и распределения судебных расходов.

В остальной части судебное решение оставить без изменения.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) задолженность по договору аренды от 17.12.2010 № 607 за период с 16.11.2011 по 31.05.2014 года в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" удовлетворить частично.

Зачесть обществу с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в счет арендной платы Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607 стоимость произведенных им расходов на устранение недостатков здания гостиницы «Майкоп» в виде капитального ремонта наружных стен здания гостиницы в размере 4 879 937 руб.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

В результате произведенного зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) 1 735 490 рублей 32 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) в сумме 56 077 рублей 14 копеек.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) 40 159 руб. 67 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) 1 370 руб. 60 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.Н. Мисник

Судьи                                                                                             О.Х. Тимченко

Т.Р. Фахретдинов