Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А01-2424/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

отделкой; 2) окна: рамы деревянные 1988 года, износ 90%, подлежат замене; 3) двери: все входные двери, кроме парадной, износ 90%, подлежат замене; 4) цоколь: кирпичный, разрушается, поврежден грибком на 80%; 5) освещение: дворовой территории не работает; 6) внутреннее состояние здания: стены кирпичные со штукатуркой и побелкой, местами частично штукатурка осыпалась, поражены грибком, подлежат 100% отделке, гипсокартонные перегородки частично разрушены от влаги, отделка осыпалась и подвержена вздутию; 7) полы: из плиток, линолеума, паркета и ковролина, выполнены в 1988 году, местами разрушены и подлежат замене; 8) двери: внутренние филенчатые, подлежат замене; 9) облицовка: в ванных и туалетах осыпалась, подвержена вздутию, подлежит замене; 10) балконы: все разрушаются, не эксплуатируются, подлежат капитальному ремонту; 11) лестничные пролеты: разбиты, ограждения лестниц перекошены, не закреплены закладные детали, проржавели, подлежат 100% замене; 12) электроосвещение: выполнено в 1988 году двужильными проводами, открыто, подлежит 100% замене по новым требованиям (светильники старого образца, истек срок эксплуатации, подлежат полной замене); 13) радиаторы: отопление и трубы к ним (42 шт.) не греют, забиты, проржавели, подлежат замене; 14) санузлы: и трубы к ним имеют 80% износ, подлежат полной замене; 15) вентиляция: старая, забита, не работает, в 12 номерах стоят кондиционеры старые, нерабочие, подлежат замене (т. 1, л.д. 13).

Основанием обращения комитета в арбитражный суд послужило ненадлежащее выполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей.

Договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607 заключен по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы «Майкоп».

Комитет представил конкурсную документацию открытого конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы «Майкоп».

Из представленных документов следует, что к победителю конкурса были заявлены требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении муниципального имущества, права на которое передается по договору. Так конкурсной документацией было предусмотрено «выполнение работ по проведению капитального ремонта фасада и внутренних помещений здания гостиницы «Майкоп» с элементами реконструкции. Работы проводятся в целях приведения архитектурного облика здания гостиницы в соответствии с современными культурно-эстетическими требованиями.

Объем капитального ремонта заявляется участником в виде объема капитальных вложений в составе предложений об условиях исполнения договора, которые являются критериями оценки заявок на участие в конкурсе. В обоснование капитальных вложений участникам предоставляются ведомости предполагаемых работ в виде составленных локально - сметных расчетов (согласно действующей нормативной базы 2001 г. с учетом переводных коэффициентов в текущие цены) раздельно по ремонту фасада и внутреннему ремонту с указанием основных необходимых работ и применяемых материалов. Капитальный ремонт выполнить с оформлением разрешительной документации, согласно действующего Градостроительного кодекса РФ, Паспорта цветового решения улицы Краснооктябрьской, г.Майкопа, Срок выполнения работ по капитальному ремонту внутренних помещений здания гостиницы «Майкоп» с элементами реконструкции осуществляется в течение 5 лет в соответствии с графиком, установленным арендодателем». ( т. 3, л.д. 8).

Цена договора аренды была предложена ООО «Хуторок» в размере 3 072 000 рублей в год (сведения об участниках конкурса № 08-10-к, протокол от 30.11.2010 № 21/10-К оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе № 08/10 на право заключения договора аренды здания гостиницы «Майкоп»).

Сумма капитальных вложений по проведению ремонта арендуемого здания по конкурсной документации составила 28 000 000 рублей.

Из материалов дела следует, что арендатором в ходе исполнения договора аренды и осуществления ремонтных работ, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607, и которые он должен был осуществить за свой счет, были выявлены непредвиденные недостатки здания как непригодность кровли гостиницы, без которой невозможно эксплуатировать все здание, и разрушение и промокание вплоть до внутренних помещений здания стен гостиницы с тыльной стороны, что, в свою очередь потребовало проведение соответствующего капитального ремонта.

Письмом от 03.11.2011 № 122 общество обратилось в комитет с просьбой осуществить необходимые работы и рассмотреть вопрос об освобождении от арендной платы в сумме утвержденной сметы расходов на проведение работ (т. 1, л.д. 55).

Комитет рассмотрел письмо ООО "Хуторок" от 03.11.2011 № 122 с предложением о необходимости проведения ремонта крыши гостиницы "Майкоп" в связи с ее протеканием и заливом гостиничных номеров с выходом на место и осмотром состояния крыши здания и наружных стен гостиницы. В результате изучения данного вопроса был установлен факт непригодности кровли гостиницы, вследствие чего после осадков разрушились отштукатуренные наружные стены здания, залились гостиничные номера, вода протекала вплоть до 1 этажа здания, что требовало их безотлагательного ремонта.

Письмом от 17.11.2011 комитет разрешил арендатору произвести капитальный ремонт кровли согласно локальному сметному расчету от 14.11.2011 сметной стоимостью 2 330 563 рублей и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп" с возмещением затрат за счет освобождения от оплаты аренды на указанную сумму (т. 1, л.д. 54).

В целях устранения данных недостатков общество заключило договор об оказании услуг от 08.11.2011 № 24 (по демонтажу кровли), договор на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 № 2 (ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы) (т. 1, л. д. 79, 87 - 92).

Для подтверждения указанных обстоятельств, представлен договор № 2 на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 с индивидуальным предпринимателем Сирбиладзе А.С. Пунктом 1 данного договора установлено, что заказчик (ООО «Хуторок») поручил, а подрядчик (Сирбиладзе А.С.) принял на себя обязательства по проведению капитального ремонта наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы «Майкоп», общей площадью 2 250 кв.м. Стоимость указанных работ в соответствии с пунктом 2.1. договора на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 № 2 составила 4 879 937 рублей.

Указанные работы выполнены в период с 01.08.2012 по 20.03.2013., а также оплачены ответчиком в полном объеме в сумме 4 879 937 рублей, что подтверждается локальным ресурсным сметным расчетом, согласованным между сторонами договора от 01.08.2012 № 2, актом о приемке выполненных работ от 20.03.2013 № 1, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 20.03.2013 № 1, счет-фактурой от 20.03.2013 № 1, счетом № 1 от 20.03.2013, расходным кассовым ордером от 26.12.2012 № 171 на сумму 20 000 рублей, от 04.12.2012 № 153 на сумму 150 000 рублей, от 15.10.2012 № 117 на сумму 200 000 рублей, от 19.11.2012 № 138 на сумму 70 000 рублей, от 19.11.2012 № 138 на сумму 70 000 рублей, от 26.03.2013 № 26 на сумму 20 000 рублей, от 13.03.2013 № 25 на сумму 15 000 рублей, от 05.03.2013 № 65 на сумму 1 027 937 рублей, от 04.03.2013 № 21 на сумму 7 000 рублей, от 25.02.2013 № 20 на сумму 1 000 000 рублей, от 21.01.2013 № 11 на сумму 11 000 рублей, от 07.02.2013 № 38 на сумму 1 000 000, от 17.02.2013 № 50 на сумму 1 000 000 рублей, от 19.02.2013 № 17 на сумму 15 000 рублей, от 11.04.2013 № 80 на сумму 344 000 рублей (т. 1, л.д. 93-115).

Заявляя встречные требования, общество ссылается на Положение «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования «Город Майкоп», утвержденное Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования «Город Майкоп» от 22.06.2006 № 70 -ПС.

Пунктом 7.1.10 указанного постановления установлено, что администрация города при сдаче имущества города в аренду руководствуется гражданским законодательством и настоящим Положением. В случае, если предоставляемое в аренду недвижимое муниципальное имущество находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требует капитального ремонта, арендатор может быть освобожден от начисления и взимания арендной платы на период проведения капитального ремонта этого недвижимого имущества, но не более чем на 12 месяцев (пункт 7.1.11).

При этом в пункте 7.1.15 указано, что предоставление разрешения арендатору на проведение капитального ремонта оформляется дополнительным соглашением к договору аренды в срок до утверждения бюджета города на очередной финансовый год либо с учетом требований бюджетного законодательства Российской Федерации и Республики Адыгея и Положения "О бюджетном процессе в муниципальном образовании "Город Майкоп".

Дополнительные соглашения к договору аренды не заключались.

В материалы дела представлены 2 письма от 15.10.2012 за исх. № 189 (т. 4, л.д. 92 и л.д. 131), направленные обществом в адрес главы администрации об освобождении от арендной платы на период реконструкции номеров гостиницы «Майкоп». В одном письме период освобождения от арендной платы не указан (представлено ООО «Хуторок»), в другом период капитального ремонта определен с 08.11.2011 по 07.07.2012 (представлено комитетом).

Как следует из материалов дела, комитет за исх. № 726 от 02.11.2012 в ответ на обращение об освобождении от арендной платы за период с 08.11.2011 по 07.07.2012 ответил, что проведение зачета суммы затрат арендатора на капитальный ремонт муниципальных нежилых помещений в счет арендной платы невозможно (т. 4, л.д. 132).

Представлено также письмо 23.01.2013 за исх. № 5, направленное ООО «Хуторок», с просьбой освободить от арендной платы за 2011 -2012 годы в связи с капитальным ремонтом гостиницы.

По мнению ответчика, согласие на капитальный ремонт кровли здания гостиницы на сумму 2 330 563 рубля и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы с возмещением затрат арендатора за счет освобождения от уплаты арендной платы на указанную сумму было получено в письме комитета от 17.11.2011.

При новом рассмотрении в судебное заседание был представлен оригинал указанного письма комитета (т. 3, л.д. 58).

Представитель комитета указал, что данное письмо не имеет обязательных реквизитов (нет исходящего номера). В судебное заседание первой инстанции представил реестр исходящей документации за данную дату. При обозрении представленных комитетом документов копии указанного письма в папке корреспонденции не обнаружено.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 той же статьи установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из указанной нормы следует, что предусмотренные в ней обстоятельства должны возникнуть после заключения договора аренды и начала пользования имуществом. Из материалов же дела следует, что в ходе исполнения договора аренды от 17.12.2010 № 607 и осуществления ремонтных работ, предусмотренных договором, выявлены непредвиденные недостатки здания (непригодность кровли гостиницы и промокание стен). Выявление новых недостатков здания, в сравнении с теми, которые оговорены в договоре аренды и акте приема-передачи имущества, не означает наступления обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. К тому же, заявленное во встречном иске требование не направлено на уменьшение арендной платы в будущем, как предусмотрено указанной нормой.

Поэтому положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации к регулированию спорных отношений неприменимы.

Неприменимы к указанным отношениям и положения пункта 5.2 договора, в соответствии с которыми произведенные арендатором улучшения, неотделимые без вреда для здания, возмещению арендодателем не подлежат.

Понятия капитального ремонта и производства улучшений принципиально различны. Капитальный ремонт - обновление существенных частей имущества. Улучшения же - это такие изменения имущества, которые направлены не на поддержание целостности объекта, а на усиление эффективности его использование, на его изменение.

Согласно материалам дела арендодателем был произведен именно ремонт наружных стен здания, а не их улучшение.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Поскольку из материалов дела следует, что дополнительные недостатки переданного имущества были обнаружены арендатором в процессе выполнения ремонтных работ, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607, возражения арендодателя против удовлетворения первоначального иска в пределах суммы 4 879 937 рублей в части, относящейся к ремонту стен, чья последующая порча вызвана обнаруженным после передачи имущества протеканием кровли, - в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эти возражения сводятся к обоснованию возможности удержания (зачета) суммы  расходов из арендной платы, и не могут рассматриваться в качестве требования об уменьшении арендной платы по договору.

Обществом во встречном иске заявлено требование о зачете на сумму 4 879 937 рублей.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от