Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А01-2424/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А01-2424/2012

23 января 2015 года                                                                           15АП-19658/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен  23 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп»: Меркушев Ю.Н. – представитель по доверенности № 1 от 12.01.2015, паспорт;

от ООО «Хуторок»: Ахметов Э.Р.– представитель по доверенности от 01.12.2014, паспорт;

от администрации муниципального образования «Город Майкоп»: Зехов А.Н. – представитель по доверенности № 35 от 13.01.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Хуторок»

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 по делу № А01-2424/2012

по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063)

к обществу с ограниченной ответственностью «Хуторок»

(ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450)

при участии третьего лица: администрации муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 0105038964, ОРГН 1030100529546)

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Хуторок»

к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Город Майкоп»

 о зачете расходов на устранение недостатков арендованного здания в счет арендной платы и освобождении от уплаты арендной платы на период производства капитального ремонта здания,

принятое судьей Хутыз С.И.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ООО "Хуторок" (далее - общество) о взыскании арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607 по состоянию на 30.04.2013 в размере 5 374 036 рублей 32 копеек (с учетом увеличения размера заявленных требований, т. 1, л.д. 59).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация).

Решением от 29.05.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2013, исковые требования удовлетворены в части: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды от 17.12.2010 № 607 в размере 494 099 рублей 32 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 12 881 рубль 98 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что общество произвело капитальный ремонт на сумму 4 879 937 рублей, что подтверждается представленными в дело документами, которые суды признали допустимыми и достаточными доказательствами, свидетельствующими о выполнении работ на указанную сумму. Со ссылкой на статьи 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о возможности требования обществом как арендатором уменьшения возникшей задолженности по арендной плате на сумму 4 879 937 рублей в связи с выполнением работ по капитальному ремонту наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп". Суды также указали, что без проведения ремонта использование арендуемого имущества по целевому назначению не представлялось возможным, констатировав вместе с тем отсутствие достаточных доказательств для зачисления в счет арендной платы расходов общества на ремонт кровли на сумму 2 330 563 рублей, ввиду чего исковые требования удовлетворены в части - на сумму 494 099 рублей 32 копеек.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2013 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.05.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 по делу № А01-2424/2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Кассационный суд указал, что частично удовлетворяя исковые требования, судами не учтено следующее. Договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607 заключен по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп". Арендная плата установлена на основании итогов конкурса, и, следовательно, не подлежит изменению в одностороннем порядке. Уменьшая размер арендной платы, суды руководствовались статьями 612 и 614 Гражданского кодекса, предусматривающими право арендатора на уменьшение арендной платы. При этом в качестве согласия на такое уменьшение суды расценили письмо комитета от 15.01.2012. Однако вывод о возможности включения в стоимость платы по аренде стоимости капитального ремонта сделан без учета пунктов 4.4.7, 4.4.10 договора аренды, на основании которых на общество возложена обязанность провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей, который осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит. Кроме того, в пункте 5.2 стороны согласовали, что если арендатор произвел улучшения, не отделимые без вреда для здания, - их стоимость не подлежит возмещению арендодателем. Более того, пунктом 7.1 договора закреплено, что изменения и дополнения к договору могут вноситься в соответствии с действующим законодательством только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Работы, проведенные на основании договора на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 № 2 на сумму 4 879 937 рублей, связаны с ремонтом наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы.

В то же время, уменьшая размер арендной платы на указанную сумму, суды не дали должной оценки пунктам 4.4.7, 4.4.10, 5.2 рассмотренного договора.

При новом рассмотрении дела комитет уточнил требования и просил суд взыскать с общества задолженность по арендной плате по состоянию на 01.06.2014 (с 16.11.2010) в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек (уточнения от 27.06.2014, исх. № 3519 (т. 5, л.д. 6-7).

Ответчик заявил встречные требования о зачете расходов на устранение недостатков арендованного здания в счет арендной платы в размере 4 879 937 рублей и освобождении от уплаты арендной платы на период производства капитального ремонта здания в размере 2 241 806 рублей.

По мнению общества, так как оно произвело капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы в размере 4 879 937 рублей и им было получено согласие на возмещение расходов, комитет должен зачесть указанные расходы в счет арендной платы. Кроме того, поскольку общество не могло использовать гостиницу по назначению в связи с проведением ремонтных работ оно должно быть освобождено от уплаты арендной платы с 04.04.2011 по 30.06.2011 и с 15.11.2011 по 29.06.2012, а всего в течение 10 месяцев и 10 дней на сумму 2 241 806 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 исковое заявление комитета удовлетворено. Суд взыскал с общества пользу комитета задолженность по договору аренды от 17.12.2010 № 607 за период с 16.11.2011 по 31.05.2014 в сумме 6 615 427 рублей 32 копеек. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 56 077 рублей 14 копеек.

В удовлетворении встречного заявления общества к комитету о зачете арендной платы согласно договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607 за произведенные им расходы на устранение недостатков здания гостиницы «Майкоп» в виде капитального ремонта наружных стен здания гостиницы в размере 4 879 937 рублей и освобождении от арендной платы за период выполнения капитального ремонта фасада здания с 04.04.2011 по 30.06.2011 и внутренних помещений гостиницы с 15.11.2011 по 29.06.2012 в размере 2 241 806 рублей отказано.

Решение мотивировано тем, что общество не доказало необходимости неотложного осуществления ремонта крыши гостиницы и наличие аварийных ситуаций, а также того, что недостатки арендованного имущества (негодность крыши и ее протекание) существовали до передачи его в аренду, а не возникли в ходе эксплуатации имущества арендатором вследствие ненадлежащего исполнения им обязанности по обеспечению сохранности имущества.

Общество с ограниченной ответственностью "Хуторок" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17.09.2014 по делу № А01-2424/2012 отменить полностью и вынести новое решение, которым удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска.

Жалоба мотивирована ссылками на фактические обстоятельства дела, указанные в иске и судебных актах по настоящему делу. В частности, заявитель жалобы указывает, что ему пришлось произвести непредусмотренный договором капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы и капитальный ремонт крыши (кровли) здания, вызванные неотложной необходимостью и непринятием мер к их капитальному ремонту самим арендодателем. Общество письмом от 03.11.2011 известило комитет о том, что крыша гостиницы была ранее сделана (до передачи в аренду) с нарушением строительных норм и правил и без водостоков, вследствие чего при дожде кровля протекает и заливает гостиничные номера, наружные стены здания, в том числе, и капитально отремонтированный арендатором фасад гостиницы. При этом в акте приема-передачи (приложение к договору аренды) арендодатель в нарушение своей обязанности согласно подп. 4.2.3 договора не указал такой недостаток как негодность кровли и протекание крыши гостиницы. Этот недостаток не был известен комитету. А факт ненадлежащего состояния наружных стен здания гостиницы, местами обсыпавшихся и разрушающихся под воздействием осадков, был отмечен в акте приема-передачи, как требующий капитального ремонта, но по условиям договора аренды общество не брало на себя обязательство их капитального ремонта, кроме фасадной части здания.

В связи с тем, что устройство крыши не входит в его обязанности по договору аренды, арендатор согласился взять на себя капитальный ремонт крыши при условии освобождения его от арендной платы на сумму расходов на капитальный ремонт. Арендодатель своим письмом от 17.11.2011 разрешил обществу произвести капитальный ремонт кровли здания гостиницы на сумму 2 330 563 руб. и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы с возмещением затрат арендатора за счет освобождения от уплаты арендной платы на указанную сумму.

Арендатор принял срочные меры для устранения течи кровли, оплатил за капитальный ремонт крыши гостиницы по договору подряда № 24 от 08.11.2011 ИП Букач В.И. 2 330 563 руб. (полную сумму подрядного договора). Подрядчик произвел частично работы по договору, которые позволили устранить течь крыши здания гостиницы, но не завершил все необходимые работы, что не позволяет представить акты выполненных работ и предъявить затраченные средства к возмещению.

Вместе с тем, капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы арендатор произвел на сумму 4 879 937 руб., что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

В судебном заседании представитель ООО «Хуторок» поддержал доводы апелляционной жалобы. Представители комитета и администрации возражали против доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 № 607, согласно которому обществу за плату во временное владение и пользование передано здание гостиницы "Майкоп", расположенное по адресу: город Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17, общей площадью 2785,9 кв. м (т. 1, л.д. 8-11). Срок аренды установлен с 17.12.2010 по 17.12.2025 (раздел 2 договора).

Арендная плата в год определена на основании итогов конкурса и составила 3 072 тыс. рублей, за пользование зданием арендатор уплачивает в месяц 216 949 рублей (раздел 3 договора).

В силу пункта 4.4.7 договора арендатор обязуется провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей в целях приведения архитектурного облика здания в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями. Капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета города не подлежит. В случае прекращения капитального ремонта здания, понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат (пункт 4.4.10 договора).

В пункте 5.2 стороны согласовали, что, если арендатор произвел улучшения, неотделимые без вреда для здания, - их стоимость не подлежит возмещению арендодателем.

Пунктом 7.1 договора закреплено, что изменения и дополнения к договору могут вноситься в соответствии с действующим законодательством только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

По акту приема-передачи от 17.12.2010 (т. 1, л.д. 12) здание передано арендатору. В названном документе отражено техническое состояние здания: 1) наружные стены: по фасаду частично разрушены, подлежат реконструкции как представляющие архитектурную ценность; оштукатуренные с силикатной покраской стены местами осыпались, подлежат капитальному ремонту; неоштукатуренные стены местами разрушаются под воздействием осадков, подлежат сплошной штукатурке с последующей