Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу n А32-20681/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и плата за подключение (технологическое присоединение).

Согласно части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

- об организаторе аукциона;

- о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

- о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

- о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);

- о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

- о «шаге аукциона»;

- о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

- о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

- о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение (технологическое присоединение) (часть 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006г. № 83, орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

В силу пункта 6 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006г. № 83, в случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также, если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, опубликованное 22.03.2014г. организатором торгов в газете «Новости Сочи» № 46 информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты №№ 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты №№ 21К-37К), не содержит требуемых технических условий; доказательств, свидетельствующих об ином, в материалах дела не имеется и суду представлено не было.

В свою очередь, представленные в материалы дела письма эксплуатирующих организаций ОАО «Сочигоргаз», МУП города Сочи «Сочитеплоэнерго», ОАО «Кубаньэнерго», ООО «Югводоканал», датированные 2011 и 2013 годами, содержат указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, и свидетельствуют о том, что организатор торгов обратился к указанным организациям с целью установления данной возможности, но непосредственно сами технические условия не получал; выводов, свидетельствующих об ином, представленные в дело документальные доказательства сделать не позволяют.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в нарушение норм статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006г. № 83 (далее – Правила), опубликованные извещения о проведении аукциона не содержат информации для заинтересованных лиц (потенциальных участников торгов) о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение), что является существенным нарушением порядка проведения торгов.

Согласно позиции заявителя вышеуказанные письма эксплуатирующих организаций, содержащие указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, являются техническими условиями и отражают информацию о возможности подключения планируемых объектов.

Между тем, указанная позиция является ошибочной, поскольку законом установлена прямая обязанность организатора торгов по продаже права на заключение договоров аренды и договоров купли-продажи земельных участков не только обратиться в эксплуатирующую организацию за получением технических условий, но и получить их, выставить на торги земельный участок с уже имеющимися техническими условиями.

В свою очередь, право будущего правообладателя на самостоятельное обращение в эксплуатирующие организации для получения технических условий, предусмотренное пунктом 6 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006г. № 83, не исключает обязанности организатора торгов по получению таких технических условий, для выставления земельного участка под строительство на торги.

Указанная правовая позиция согласуется с выводами Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, сформированными в постановлении от 14.10.2013г. по делу № А32-25338/2012.

В информационном сообщении заказчиком указано, что в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит.

Между тем, согласно части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Извещение о проведении открытых торгов по своей правовой сути является публичной офертой (часть 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации), а прямо выраженное письменное заявление лиц о своем намерении принять участие в торгах или их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов, в том числе внесение задатка, представление конкурсного предложения - акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) вышеназванной оферты, в результате которых организатором торгов с каждым из претендентов заключается договор об участии в торгах.

Торги являются способом заключения договора. При их проведении задатком обеспечивается исполнение участниками и организатором торгов обязательств по заключению договора по результатам торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, подписание такого договора является обязанностью сторон, срок подписания устанавливается с момента завершения торгов и оформления протокола.

Уклонение одной из них от заключения договора порождает право другой стороны на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что данное требование организатора торгов, указанное в информационном сообщении, формально не соответствует положениям названного законодательства, в том числе не указана ответственность самого организатора торгов, предусмотренная частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом необходимо отметить, что само по себе не указание в информационном сообщении об ответственности организатора торгов, установленной частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает не разъяснение участникам торгов положений действующего законодательства по проведению торгов, но не свидетельствует об ущемлении их прав и отмене результатов торгов, поскольку такая ответственность предусмотрена в силу закона, не зависимо от его указания в аукционной документации.  

Включение организатором торгов условия о внесении победителем торгов единовременно 90 % суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола, также не соответствует требованиям закона, поскольку итоговый протокол в силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписывается сторонами в день проведения торгов, а договор аренды земельного участка в силу пункта 50 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации подписывается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств по уплате арендной платы возникает из договора аренды земельного участка (пункт 3.2), но договор аренды земельного участка (недвижимого имущества) сроком на 10 лет в соответствии пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным согласно пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации. Поэтому договор аренды должен быть подписан сторонами и заключен, и только затем вступает в силу пункт об уплате арендной платы по договору. При этом ссылка на извещение о торгах и на протокол о результатах торгов как на основание возникновения обязанности уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка ошибочна, извещение и протокол лишь устанавливают существенное условие договора аренды о сроке оплаты этой цены, обязанность по оплате цены возникает из договора аренды, в который включено это существенное условие.

Основание внесения арендной платы единовременно в размере 90% или 50%, не соответствует требованиям закона, ухудшает положение арендатора в части порядка уплаты арендной платы и налагает на него обязательства сверх установленных законом норм.

Вместе с тем, данное требование содержится в разделе «Существенные условия договора аренды земельных участков», тогда как согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации публичной офертой признается, содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Таким образом, лицо, подавая заявку, и принимая участие в аукционах, фактически соглашается со всеми условиями проведения указанных торгов, в том числе, и с существенными условиями договора аренды.

Согласно подпункту «н» пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002г. № 808, извещение о проведении торгов должно содержать проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Судом установлено, что извещение, опубликованное в газете «Новости Сочи» от 22.03.2014г. № 46, не содержит проект договора аренды земельного участка.

Согласно части 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Правила организации