Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А32-16812/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Прекратить производство по ходатайству (заявлению) (по аналогии со ст.150, 151 АПК)

муниципального образования город Краснодар в виде незаключения договора купли-продажи земельного участка площадью 38749,16 кв.м с кадастровым номером 23:43:0408001:131. Суд обязал администрацию муниципального образования город Краснодар заключить с ООО «Южная сбытовая газоэнергетическая компания» договор купли-продажи этого земельного участка.

Между администрацией и ООО «ЮСГЭК» 05.05.2011 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 38749,16 кв.м с кадастровым номером 23:43:0408001:131.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 14.07.2011, ООО "ЮСГЭК" 15.07.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права 23-АИ № 615843.

Постановлением администрации г. Краснодар от 10.06.2003 № 905-р ООО "Стройинтеркомплекс" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 08 001:0009, заключен договор аренды.

Постановлением администрации от 09.04.2010 № 2083 ООО "Стройинтеркомплекс" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:315 с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: нежилое здание с пристройками - колбасный цех литеры Т, Т1, Т2, т, т1, т3, т4, т5, нежилое здание - контора литер Х, нежилое сооружение - склад литер Г27, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. им. Мачуги В.Н., 2.

Право собственности на нежилое здание с пристройками - колбасный цех литеры Т, Т1, Т2, т, т1, т3, т4, т5, нежилое здание площадью 30,9 кв.м инв. № 12828 зарегистрировано за ООО "Стройинтеркомплекс" 17.12.2003.

Между администрацией г. Краснодар (арендодатель) и ООО «Стройинтеркомплекс» 10.08.2011 заключены следующие договоры аренды земельных участков:

№ 4300017591 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:342, имеющего адрес г.Краснодар, ул.Мачуги, 6;

№ 4300017592 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:343, имеющего адрес г.Краснодар, ул.Мачуги, 6/2;

№ 4300017593 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:344, имеющего адрес г.Краснодар, ул.Игнатова, 4/1;

№ 4300017594 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:345, имеющего адрес г.Краснодар, ул. Игнатова, 4/2;

№ 4300017595 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:346, имеющего адрес г.Краснодар, ул.Игнатова, 4/3;

№ 4300017596 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:347, имеющего адрес г.Краснодар, ул.Мачуги, 6/3 (т. 1 л.д. 92-175).

К договорам 10.08.2011 подписаны акты приема-передачи земельных участков от арендодателя арендатору.

Договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

ООО «Стройинтеркомплекс» и ООО «ВСВ-Гидрострой» 19.03.2012 заключили договоры, предметом которых является передача в полном объеме прав и обязанностей по названным выше договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347 (т. 3 л.д. 73-96). К договорам составлены акты приема-передачи.

Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 05.04.2012.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка площадью 38749,16 кв.м с кадастровым номером 23:43:0408001:131, заключенный между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ООО "ЮСГЭК" 05.05.2011, является недействительным, администрация муниципального образования г. Краснодар и ООО "ВСВ-Гидрострой" обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Спорный договор заключен во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2008 по делу № А32-27468/2006. Решение мотивировано нормами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (часть 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 указано, что названные нормы не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, а, напротив, предоставляют указанным собственникам возможность реализации такого права.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать право на аренду участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск о вступлении в договор аренды в качестве соарендатора, что также не препятствует ему заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре. Заключение договора аренды причитающейся ему части участка возможно после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В то же время, согласно сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4275/11 от 06.09.2011 правовому подходу, собственник объекта недвижимости, чьи права при передаче участка в аренду не были учтены, вправе также ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

При этом часть земельного участка, в отношении которой недействительна сделка, в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.

В пункте 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к случаю, когда не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, установлено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Таким образом, статья 36 Кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4275/11 от 06.09.2011 указано, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и (или) изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Кроме того, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Учитывая, что в настоящем деле администрация и ООО «ВСВ-Гидрострой» просят признать недействительной сделку лишь в части того земельного участка, на котором были расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества, и то, что этот земельный участок состоит на самостоятельном кадастровом учете, оснований для осуществления действий по его образованию, не имеется.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347, находящиеся в настоящее время в аренде у ООО "ВСВ-Гидрострой", образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:315 на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.08.2011 № 5587.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:315 площадью 32714 кв.м предоставлен ООО «Стройинтеркомплекс» на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 09.04.2010 № 2083 и договора аренды земельного участка № 4300016337 от 01.06.2010.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:315 имел предыдущие кадастровые номера 23:43:0408001:308, 23:43:0408001:87 и 23:43:0408001:141.

Первоначально ООО «Стройинтеркомплекс» предоставлен в аренду земельный участок площадью 28315 кв.м по ул. Мачуги, 2, в Карасунском административном округе г. Краснодара для разработки проекта и строительства многоэтажного жилого комплекса в соответствии с постановлением главы администрации г. Краснодара от 11.08.2003 № 1858.

Затем, по распоряжению главы муниципального образования г. Краснодар от 10.06.2005 № 905-р ООО «Стройинтеркомплекс» предоставлены в аренду смежнорасположенные земельные участки № 1-5 по ул. Мачуги, 2 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара.

Судом первой инстанции для определения места нахождения объектов недвижимости ООО "Стройинтеркомплекс" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0408001:131 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "А-Коста" эксперту Климову Сергею Юрьевичу.

Согласно выводам эксперта (заключение от 09.06.2014 - т. 5 л.д. 113-147) объекты недвижимого имущества, расположенные в границах земельного участка, имеющего в настоящее время площадь 38749,16 кв.м и кадастровый номер 23:43:0408001:0131, принадлежащие на праве собственности ООО "ВСВ-Гидрострой": нежилое здание площадью 341,8 кв.м, литер Т, Т1, Т2, т, т1, т3, т4, т5; нежилое здание площадью 30,9 кв.м инв. № 12828, по адресу: г. Краснодар, ул. им. Мачуги В.Н., 2, по состоянию на 24.01.2008, по состоянию на 05.05.2011 находились в границах земельного участка, имеющего в настоящее время площадь 38749,16 кв.м и кадастровый номер 23:43:0408001:0131.

Экспертом также установлено, что фактически земельный участок площадью 38749,16 кв.м, имеющий в настоящее время кадастровый номер 23:43:0408001:0131, большей частью входил в состав земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:315, границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:0131 налагаются (пересекаются) на границы земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347.

Учитывая, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347