Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А32-43193/2011. Отменить определение первой инстанции: Направить вопрос на новое рассмотрение (ст.272 АПК)

доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, действующим законодательством предусмотрена необходимость получения согласия всех собственников при необходимости распоряжения общим имуществом многоквартирного дома либо проведении реконструкции связанной с присоединением к принадлежащему собственнику помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

В данном случае из материалов дела следует, что согласие собственников нежилого помещения, в том числе подателей апелляционной жалобы, на возведение Федотовой Е.Н. перегородок, разделяющих гараж-стоянку на изолированные комнаты различной площади, получено не было.

Более того, судебной коллегией установлено, что решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.07.2013 г. по делу №2-1716/13, установлен факт соответствия объекта капитального строительства - административно-жилого комплекса «Каскад-1» требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации(л.д. 43-49 т. 1).

В материалы дела представлена справка о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации от 18.02.2013, подписанная директором ООО «СтройПартнер» Носиком Д.Г., представителем ООО «Росгеосервиса» Мурсаляном К.Ш. и лицом, осуществляющим технический надзор. Указанной справкой также подтверждается, что на кадастровый учет в цокольном этаже блок-секции №5 (ул.Черняховского, 21) будет ставиться нежилое помещение № I (гараж-стоянка) и нежилое помещение № II (тепловой узел).

Таким образом, в соответствии с проверенной в судебном порядке проектной документацией, в блок-секции № 5 на цокольном этаже запроектировано нежилое помещение, а именно гараж-стоянка с размещенными на ней машино-местами (нежилое помещение 1) общей площадью 1209 кв. м, и нежилое помещение II (тепловой узел) площадью 17, 3 кв. м., в виду чего судебная коллегия приходит к выводу, что никаких иных нежилых помещений, кроме машино-мест, в блок-секции № 5, на подземном этаже (отметка -3.600) не запроектировано.

Кроме того, в приложении к разрешению на ввод в эксплуатацию АЖК «Каскад-1» № RU 23308000-2063-14 от 26.06.2014 г., где перечислены все нежилые помещения, принятые в эксплуатацию на цокольном этаже блок-секции № 5, отсутствуют нежилые помещения, являющиеся предметом договоров долевого участия в строительстве, заключенных между ООО «Росгеосервис» и Федотовой Е.Н.

Фактически в соответствии с проектной документацией, в блок-секции № 5 на цокольном этаже запроектировано нежилое помещение, а именно гараж- стоянка с размещенными на ней машино-местами, в то время как нежилые помещения, принадлежащие Федотовой Е.Н., в виде оконченных строительством объектов недвижимости не запроектированы.

При этом в техническом паспорте Федотовой Е.Н. в качестве объекта учета указаны комнаты в нежилом помещении № 1, в то время как согласно представленных в материалы дела экспликаций блок-секции № 5 на цокольном этаже в соответствующих комнатах отсутствуют окна и отдельные выходы.

Фактически представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что Федотовой Е.Н. произведена перепланировка площади в подземной автостоянке, поскольку помещение отсутствует в проекте и по факту строительства.

Согласно представленному в материалы дела акту обследования от 02.09.2014 и техническому паспорту АЖК «Каскад-1» от 28.03.2014, возведенные перегородки на цокольном этаже блок-секции №5, отметка 3.600, разделяют цокольный этаж на помещения различной площади, в то время как разрешение на перепланировку (возведение перегородок) не представлено.

Указанное обстоятельство подтверждается также представленными в материалы дела фото-материалами (л.д. 146-150 т.2), а также внешним управляющим ООО "Росгеосервис" Шалдиным Р.Р., представившим отзыв на апелляционную жалобу от 09.09.2014 г. № 09/08, согласно которому он полностью поддерживает позицию подателей апелляционной жалобы.

Таким образом, согласно представленным в материалы дела доказательствам следует, что возведенные Федотовой Е.Н. перегородки могут препятствовать другим участникам долевого строительства осуществлять доступ к принадлежащим им машино-местам. При этом достоверно установить или опровергнуть данное обстоятельство можно лишь путем назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, Федотова Е.Н. ссылается на то, что местонахождение машино-мест в блок-секции №5 АЖК «Каскад-1» конкретно не определено, поскольку в договорах долевого участия заявителей отсутствуют обязательные приложения с выкипировкой из поэтажного плана, где графически выделены машино-места на этаже. Кроме того, Федотова Е.Н. указала, что машино-места не могут быть расположены в цокольном этаже блок-секции №5, поскольку существует в данном помещении только один въезд, отсутствует пожарная сигнализация, система пожаротушения, что подтверждается проведенной по ее инициативе экспертизой ООО «Таир».

Так из представленного Федотовой Е.Н. в материалы дела экспертного заключения ООО "Таир" от 11.06.2014 № У69-14 следует, что перед экспертами были поставлены следующие вопросы (л.д. 129-183 т. 2):

- соответствует ли фактический план помещений на отметке -3.600 шестнадцатиэтажной блок-секции №5 со встроенно-пристроенными помещениями административно-жилого комплекса «Каскад-1» по ул. Черняховского-Корницкого-Леженина в        г.Новороссийске Краснодарского края, проектному решению в части организации въезда-выезда на парковочные места гаража-стоянки?

- соблюдены ли требования нормативных документов для использования помещений на отметке - 3.600 шестнадцатиэтажной блок-секции №5 под гараж-стоянку для легковых машино-мест по адресу: г. Новороссийск ул.Черняховского-Корницкого-Леженина исходя из поэтажного плана цокольного этажа, выполненного Новороссийским городским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю?

- представляет ли угрозу жизни и здоровью граждан использование помещений под гараж-стоянку легковых автомобилей?

Согласно экспертному заключению ООО "Таир" от 11.06.2014 № У69-14 экспертом сделаны следующие выводы (л.д. 129-183 т. 2):

- фактический план помещений на отметке -3.600 шестнадцатиэтажной блок/секции № 5 со встроенно-пристроенными помещениями административно-жилого комплекса «Каскад-1»  по ул.  Черняховского-Корницкого-Леженина в г. Новороссийске Краснодарского края, проектному решению в части организации въезда-выезда на парковочные места гаража-стоянки не соответствует;

- требования нормативных документов для использования помещений на отметке - 3.600 шестнадцатиэтажной блок-секции №5 под гараж-стоянку для легковых машино-мест по адресу: г. Новороссийск ул.Черняховского-Корницкого-Леженина исходя из поэтажного плана цокольного этажа выполненного Новороссийским городским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю не соблюдены;

- использование помещений под гараж-стоянку легковых автомобилей представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан.

Соответственно, при новом рассмотрении суду первой инстанции следует проверить соответствующие доводы Федотовой Е.Н. со ссылкой на экспертное заключение ООО "Таир" от 11.06.2014 № У69-14 (л.д. 129-183 т. 2) и установить путем проведения судебной строительно-технической экспертизы, возможно ли использование всего цокольного этажа блок-секции №5 в качестве гараж-стоянки с учетом пожарных, санитарных и иных требований.

Отклоняя доводы Федотовой Е.Н. со ссылкой на наличие вступившего в законную силу судебного акта - решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.10.2013 по делу №2-4096/13 о признании за ней права собственности на соответствующие нежилые помещения, судебная коллегия учитывает, что в рамках рассмотрения указанного выше спора в суде общей юрисдикции иные участники долевого строительства к участию в деле не привлекались, судебная строительно-техническая экспертиза не назначалась и не проводилась, техническая документация Федотовой Е.Н. в сравнении с технической документацией иных участников долевого строительства судом не анализировалась, а соответственно, судом общей юрисдикции не выяснялся вопрос о том, имелось ли у Федотовой Е.Н. согласие иных собственников общей долевой собственности на возведение соответствующих перегородок, судом не был исследован путем проведения экспертизы вопрос о том, создают ли препятствия для эксплуатации другими участниками долевого строительства, принадлежащие Федотовой Е.Н. нежилые помещения в блок-секции №5 и самовольно возведенные ею перегородки.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.10.2013 по делу №2-4096/13 не имеет преюдициального значения для настоящего спора, а должно быть учтено в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, из представленных в материалы настоящего дела доказательств следует, что за Карпушиной В.П., Новиковым Ю.Г., Олешко В.Д., Грибановым С.Ю., в свою очередь, вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции, в том числе решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 13.08.2010 №2-2326/10 (л.д. 170-175 т. 1), решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 09.08.2010 по делу №2-2191/10 (л.д. 164-169 т. 1), решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 20.10.2010 по делу №2-3608/10 (л.д. 176-179 т. 1), решениями Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 28.07.2010 (л.д. 180-189 т. 1) признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте по соответствующим машино-местам, что ставит их в равную правовую ситуацию с Федотовой Е.Н., ссылающуюся на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.10.2013 по делу №2-4096/13 о признании за ней права собственности на соответствующие нежилые помещения.

Соответственно наличие указанных выше судебных актов судов общей юрисдикции не исключает возможности Карпушиной В.П., Олешко В.Д., Новикову Ю.Г., Грибанову С.Ю., Голубеву А.Н. защищать свои права и законные интересы в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Росгеосервис».

Более того, коллегия принимает во внимание содержание представленного в материалы дела письма Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 21.04.2014 № 15-25/9707, согласно которому Управление разъяснило, что если площадь помещения, указанная в техническом плане, отличается от площади, которая приведена в документе, на основании которого готовился такой технический план (в том числе из-за возведенных перегородок), то в соответствии с ч. 5 ст. 26 Закона о кадастре органом кадастрового учета будет принято решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (л.д. 101 т. 2).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что в результате возведения Федотовой Е.Н. перегородок изменились технические характеристики гараж-стоянки на цокольном этаже блок-секции №5, находящейся в общей долевой собственности собственников машино-мест в жилом доме, а именно уменьшилась площадь гараж-стоянки, в виду чего, учитывая разъяснения, изложенные в письме Управления кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 21.04.2014 № 15-25/9707, следует, что до тех пор, пока не будет разрешен вопрос о возможности использования всего цокольного этажа блок-секции №5 в качестве гараж-стоянки с учетом пожарных, санитарных и иных требований и установления обстоятельств того, создают ли соответствующие перегородки препятствия для иных участников долевого строительства, постановка указанного объекта на кадастровый учет представляется затруднительной.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие в материалах дела существенных противоречий, принимая во внимание необходимость соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика, определения суда от 14.01.2014 не могут быть признаны законными, обоснованными и мотивированными, в виду чего подлежат отмене с направлением вопроса на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кроме того, делая вывод о необходимости направления вопроса на новое рассмотрение в суд первой инстанции, апелляционная коллегия учитывает, что согласно определению Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.04.2014 по делу №2-4096/13 суд, отказывая в восстановлении срока на обжалование решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.10.2013 по делу №2-4096/13, указал, что Карпушиной В.П., Новиковой Ю.Г., Грибановым С.Ю., Олешко В.Д. не представлено доказательств, что их права и интересы по данному гражданскому делу затрагиваются указанным решением суда. Также суд указал, что доводы заявителей, что нежилые помещения, принадлежащие Федотовой Е.Н., построены на границах принадлежащих им машиномест документально не подтверждены (л.д. 128 т. 2).

Таким образом, с учетом содержания указанного выше определения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.04.2014 по делу №2-4096/13 следует, что податели апелляционной жалобы по настоящему делу в лице Карпушиной В.П., Олешко В.Д., Новикова Ю.Г., Грибанова С.Ю., Голубева А.Н. фактически не могут реализовать свое право на судебную защиту иначе, чем путем обжалования определений Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2014 по делу № А32-43193/2011 об обязании передать Федотовой Елене Николаевне имущество - нежилые помещения по договорам долевого участия строительства административно-жилого комплекса № 136/108/2008 от 27.08.2008, № 110/106/2007 от 19.06.2007; № 139/106/2007 от 19.06.2007, принятых в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Росгеосервис».

При новом рассмотрении в целях обеспечения права на судебную защиту, суду первой инстанции по настоящему делу необходимо учесть изложенное, устранив имеющиеся противоречия в доказательствах, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства. Кроме того, следует дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор