Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А32-43193/2011. Отменить определение первой инстанции: Направить вопрос на новое рассмотрение (ст.272 АПК)

других лиц построить административно-жилой комплекс, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в квартале улиц: Черняховского-Корницкого-Леженина и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью 318 кв. м., расположенное в блок/секции № 5 на этаже отметка-3.600, строительный № 7, а участник долевого строительства обязуется уплатить 10 335 000 руб. и принять нежилые помещения по акту приема-передачи. 05.04.2011 года.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска за Минеевой Ф.М. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте административно-жилого комплекса «Каскад-1», в виде нежилого помещения площадью 318 кв.м., на этаже (отметка – 3.600), строительный №7, в 5-й блок-секции. 05.07.2013 года между Минеевой Ф.М. и Федотовой Е.Н. заключено соглашение об уступке права требования (цессии), согласно которому кредитор Минеева Ф.М. переуступил право требования к ООО «Росгеосервис» в размере 10 335 000 руб. Федотовой Е.Н., на основании договора участия в долевом строительстве объекта № 139/106/2007 г. от 19.06.2007.

Кроме того, между ООО «Росгеосервис» (застройщик) и Федотовой Елены Николаевны (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве административно-жилого комплекса № 136/108/2008 от 27.08.2008, № 110/106/2007 от 19.06.2007, по условиям которых застройщик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить административно-жилой комплекс, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в квартале улиц: Черняховского-Корницкого-Леженина и передать участнику долевого строительства нежилые помещения - общей площадью 56 кв. м. расположенное в блок/секции № 5 на этаже отметка-3.600, строительный № 3/1 и общей площадью 110 кв. м. расположенное в блок/секции № 5 на этаже отметка-3.600, строительный № 3, а участник долевого строительства обязуется уплатить 800 000 и 1 000 000 руб. соответственно и принять нежилые помещения по акту приема-передачи.

Суд первой инстанции, учитывая, что вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции от 25.10.2013 признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 318 кв.м., а также то, что договоры участия в долевом строительстве прошли государственную регистрацию, оплата произведена в полном объеме, в то время как должник, будучи застройщиком, обязательство по передаче нежилых помещений, указанных в договоре, не исполнил, обжалуемыми определениями обязал внешнего управляющего передать Федотовой Е.Н. нежилое помещение общей площадью 318 кв. м., 110 кв.м., 56 кв.м., путем подписания акта приема-передачи.

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции сделаны при неполном исследовании всех обстоятельства дела.

При рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией были установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для настоящего спора.

Так из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.07.2013г. по делу №2-1716/13 установлен факт соответствия объекта капитального строительства - административно-жилого комплекса «Каскад-1» требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации (л.д. 43-49 т. 1).

В рамках дела №2-1716/13 проводилась судебная строительно-техническая экспертиза, в подтверждение чего в материалы дела представлено экспертное заключение ООО "А-Коста" от 11.07.2013 г. (л.д. 90-93 т. 1).

В материалы дела также представлена справка о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации от 18.02.2013, подписанная директором ООО «СтройПартнер» Носиком Д.Г., представителем ООО «Росгеосервиса» Мурсаляном К.Ш. и лицом, осуществляющим технический надзор (л.д. 50 т. 1).

Во исполнение решения суда МКУ «Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Новороссийск» было выдано разрешение на ввод АЖК «Каскад-1» в эксплуатацию № RU 23308000-2063-13 от 05.09.2013 г. и № RU 23308000-2063-14 от 26.06.2014 г. (взамен ранее выданного).

При этом из проектной документации и указанного выше вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.07.2013г. по делу №2-1716/13 следует, что в блок-секции №5 на цокольном этаже запроектировано нежилое помещение – гараж-стоянка с размещенными на ней машино-местами (нежилое помещение 1) общей площадью 1209 кв.м. и нежилое помещение 2 (тепловой узел) площадью 17.3 кв.м.

В суд апелляционной инстанции обратились участники долевого строительства АЖК «Каскад-1», являющиеся одновременно собственниками нежилых помещений цокольного этажа в блок-секции №5, Карпушина Вера Павловна, Грибанов Сергей Юрьевич, Новиков Юрий Григорьевич,  Олешко Вячеслав Дмитриевич, Голубев Александр Николаевич.

Заявители жалобы указали, что машино-места в блок-секции №5 они приобрели на основании договоров долевого участия в 2010 году. В подтверждение права собственности на долю в незавершенном строительством объекте представлены договоры долевого участия №15638 от 22.11.2006 Новикова Ю.Г., №5781 от 20.11.2006 Карпушина В.П., №141/107/2002 от 05.07.2002 Олешко В.Д., №10496 от 22.11.2006 и №12552 от 22.11.2006 Грибанова С.Ю., №11113 от 23.10.2007 Голубева А.Н.

В материалы дела представлены решения суда общей юрисдикции о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте за вышеуказанными участниками, в том числе решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 13.08.2010 №2-2326/10 (л.д. 170-175 т. 1), решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 09.08.2010 по делу №2-2191/10 (л.д. 164-169 т. 1), решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 20.10.2010 по делу №2-3608/10 (л.д. 176-179 т. 1), решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 28.07.2010 (л.д. 180-189 т. 1).

Так решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 09.08.2010 по делу №2-2191/10 признано право собственности за Новиковым Ю.Г. на долю в объекте незавершенного строительства, в виде жилого помещения 3-х комнатной квартиры, площадью 95.9 кв.м., расположенной в административно-жилом комплексе «Каскад-1», в блок-секции №6, на этаже №10, номер на площадке пятая, и в виде нежилого помещения одного машино-места расчетной площадью 3х6 кв.м., расположенного в административно-жилом комплексе в блок-секции №5, на подземном уровне по адресу: г. Новороссийск, в квартале улиц Черняховского-Корницкого-Леженина.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 13.08.2010 №2-2326/10 признано право собственности за Карпушиной В.П. на объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения машино-места, расположенной в административно-жилом комплексе «Каскад» в блок-секции №5, в подземном этаже, по адресу: г. Новороссийск, в квартале улиц Черняховского-Корницкого-Леженина.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 20.10.2010 №2-3608/10 признано право собственности за Олешко В.Д. на долю в незавершенном строительством объекте административно-жилом комплексеа «Каскад-1», расположенного по адресу: г. Новороссийск, в квартале улиц: Черняховского-Корницкого-Леженина, в виде одной автомобильной стоянки №11 в подземном автомобильном гараже блок-секции №5, (ул. Черняховского,21), по адресу: г. Новороссийск, в квартале улиц Черняховского-Корницкого-Леженина.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 28.07.2010 признано право собственности за Грибановым С.Ю. на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения одного машино-места №12  и 13 расчетной площади 3х6 кв.м., расположенное в административно-жилом комплексе в блок-секции №5, по адресу г. Новороссийск, в квартале улиц Черняховского-Корницкого-Леженина.

Заявителями жалобы также представлены акты приема-передачи нежилого помещения Новикову Ю.Г. от 10.03.2014, Корпушиной В.П., Горибанову С.Ю.  от 10.03.2014, Олешко В.Д. от 01.04.2014.

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 25.10.2013 за Федотовой Е.Н. признано право собственности на помещение, площадью 110 кв.м., находящееся на этаже (отметка - 3.600), строительный №3 в блок/секции №5 введенного в эксплуатацию административно-жилого комплекса «Каскад-1», расположенного по адресу: г. Новороссийск, Центральный внутригородской район, в квартале улиц: Корницкого-Черняховского-Леженина (ул. Черняховского 21); признано право собственности на нежилое помещение, площадью 56 кв.м., находящееся на этаже (отметка - 3.600), строительный № 3/1 в блок/секции №5 введенного в эксплуатацию административно-жилого комплекса «Каскад-1», расположенного по адресу: г. Новороссийск, Центральный внутригородской район, в квартале улиц: Корницкого-Черняховского-Леженина (ул. Черняховского 21 ); признано право собственности на нежилое помещение, площадью 318 кв.м., находящееся на этаже (отметка - 3.600), строительный №7 в блок/секции №5 введенного в эксплуатацию административно-жилого комплекса «Каскад-1», расположенного по адресу: г. Новороссийск, Центральный внутригородской район, в квартале улиц: Корницкого-Черняховского-Леженина (ул.Черняховского 21 ).

В материалы дела представлены акты приема-передачи нежилого помещения от 28.01.2014, 17.03.2014, согласно которым Федотовой Е.Н. передано нежилое помещение общей площадью 318 кв.м., 56 кв.м., 60 кв.м.

Заявители апелляционной жалобы указывают, что в блок-секции №5 цокольного этажа, Федотовой Е.Н. самовольно возведены перегородки, разделяющие гараж-стоянку на изолированные комнаты различной площади, в то время как согласно проекту на цокольном этаже запроектирована только подземная гараж-стоянка. Кроме того, заявители жалобы указывают, что нежилые помещения, возводимые Федотовой Е.Н. и находящиеся на территории подземного гаража-стоянки, построены на границах, принадлежащих им парковочных мест, что существенным образом нарушает их права и законные интересы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу, что заявители жалобы обратились в суд за защитой своего права на пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, от препятствий, чинимых другим собственником, в виду чего в рассматриваемой ситуации подлежат применению положения гражданского законодательства об общей долевой собственности.

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости на общее имущество здания или сооружения, в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснил, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из того, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, к указанным отношениям в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно определению ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 по делу № А40-124539/09-54-801 следует, что материалы судебной практики свидетельствуют о наличии двух подходов к юридическому оформлению прав, предполагающих пользование парковочным местом.

Так в некоторых случаях суды, опираясь на данные технических (кадастровых) паспортов, признают парковочное место недвижимым имуществом - помещением в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания (Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2).

В других случаях суды полагают, что парковочное место самостоятельной вещью не является, а представляет собой часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № А33-10690/2007).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункта 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство регулирует отношения, в частности, по поводу пользования общим имуществом собственников помещений.

Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещает собственнику помещения в многоквартирном