Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2014 по делу n А32-26336/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами. Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, обоснованности размера предъявленного иска лежит на истце.

            Таким образом, основанием договорной ответственности является нарушение субъективных гражданских прав, вызванное неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

            В пункте 10 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что необходимость расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств.

            В соответствии с заключенным между сторонами договором, ответчиком определялась рыночная стоимость двух нежилых зданий (литеры А и Б) и иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402035:7 площадью 3 736,31 кв. м, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Энергетиков, принадлежащих ООО «Меркурий», производился расчет убытков, причиненных правообладателю объекта.

            Выполненные в рамках указанного договора отчет об оценке и заключение о величине убытков прошли многоступенчатую систему проверки, в результате которой ответчиком неоднократно устранялись замечания и вносились корректировки. Так, после составления первой версии отчета (отчет №494-2/2010), в соответствии с пунктом 2.3 договора была представлена заказчику для приемки в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями договора.

            Заказчик в соответствии с пунктом 2.4 договора, после получения отчета № 494-2/2010 осуществил проверку соответствия результата оказанных услуг условиям договора, заданию на оценку, смете, по итогам которой заказчик вынес ряд замечаний и возвратил отчет ответчику для их устранения. После внесения корректировок по замечаниям заказчика, отчет № 494-2/2010 был представлен на проверку в рабочую группу Национального совета по оценочной деятельности по методологическому обеспечению и мониторингу работ по оценке для целей реализации требований Федерального закона №310~ФЗ в части возмещений правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута (РГ НСОД).

            НСОД в соответствии со статьей 24.10 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», осуществляет общую координацию в области методологического обеспечения оценочной деятельности в Российской Федерации.

            В соответствии с Регламентом взаимодействия Заказчика и Исполнителя (в данном случае - ООО «Центр оценки «Аверс») по организации работ по определению рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также расчета размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием с помощью информационного портала оценщиков департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (утв. Приказом руководителя Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 16.08.2010 № 288-рл), «РГ НСОД осуществляет проверку полученного результата на предмет соответствия меновому диапазону и результату, полученному по соседним, объектам. В случае выявления сильных отклонений РГ НСОД уведомляет об этом Исполнителя. В случае соответствия полученного результата РГ НСОД на информационном портале оценщика выкладывает согласование о соответствии полученных результатов ценовому зонированию.

            Как следует из материалов дела, РГ НСОД направило в адрес ответчика письмо (исх. № РГИЗ-238/10 от 29.07.2010 г.), в котором сообщило, что по результатам предварительной экспертизы полученное в отчете № 494-2/2010 значение стоимости земельного участка соответствует ценовому диапазону для ценовой зоны, нарушений алгоритма Методических рекомендаций НСОД не зафиксировано и возражений против выпуска отчета по объекту не имеется. После получения результатов предварительной экспертизы РГ НСОД ответчик представил отчет № 494-2/2010 заказчику для проведения повторной проверки, по результатам которой заказчик в соответствии с пунктом 2.4 договора передал отчет в ГК «Олимпстрой». ГК «Олимпстрой» на основании пунктом 2.5 договора направил отчет на экспертизу в СРО Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (СРО РОО).

            По результатам экспертизы отчета ответчиком получено экспертное заключение №14/2010 от 29.08.2010 на отчет № 494-2/2010.

            13.09.2010 в адрес ответчика от СРО РОО поступило дополнение к экспертному заключению №14/2010 от 29.08.2010, содержащее, в том числе, замечание относительно несоответствия подобранных аналогов характеристикам объекта оценки: подобранные аналоги не соответствуют характеристикам объекта оценки. Для корректного определения затрат на замещение необходимо подобрать аналоги, у которых основные конструктивные характеристики совпадают с характеристиками объекта оценки (в соответствии с рекомендациями, изложенными в общей части справочников оценщика издания «КО-ИНВЕСТ). Указанное Дополнение к экспертному заключению подготовлено в связи с обращением РГ НСОД от 10.09.2010 (исх. РГН-087/Ю) к экспертному совету РОО о необходимости обратить внимание эксперта на то, что в отчете не учтена стоимость улучшений, рассчитанная специалистами «КО-ИНВЕСТ», что значительно повлияло на размер выкупной стоимости, в связи с чем, подлежит отклонению довод истца о безосновательном внесении ответчиком изменений в раздел 1 отчета.

            По результатам устранения замечаний, изложенных в экспертном заключении и дополнении к нему, ответчиком подготовлен новый (откорректированный) отчет, присвоен № 494-2/2010И от 14.09.2010.

            В соответствии с отчетом № 494/2-2010И от 14.09.2010, выкупная стоимость имущества и имущественных прав, принадлежащих ООО «Меркурий» (часть 1 отчета), определенная в связи с их изъятием в целях размещения олимпийских объектов краевого значения, составила 21 898 750 (Двадцать один миллион восемьсот девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят) руб., в том числе: земельного участка (права долгосрочной аренды) - 5 275 184 руб., улучшений - 16 623 566 руб. Величина убытков, причиненных ООО «Меркурий» (часть 2 отчета) составила 1 870 758 (Один миллион восемьсот семьдесят тысяч семьсот пятьдесят восемь) руб. Суммарная величина стоимости выкупаемого имущества и размера убытков ООО «Меркурий» составила 23 769 508 (Двадцать три миллиона семьсот шестьдесят девять тысяч пятьсот восемь) руб.

            Рабочей группой НСОД 14.09.2010 (исх. № РГИЗ-669И/10) ответчик уведомлен об отсутствии возражений к исправленному отчету, Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» 16.09.2010 в адрес ГК «Олимпстрой» направлено письмо об устранении оценщиком замечаний эксперта, отчет № 494/2-2010И от 14.09.2010 признан соответствующим нормам законодательства об оценке.

            Ответчик в соответствии с пунктом 2.12 договора направил в адрес заказчика отчет № 494/2-2010И от 14.09.2010 (3 экз.) для повторной приемки в установленном порядке, а также акт сдачи-приемки результата оказанных услуг (3 экз.), счет-фактуру, компакт-диск с записью электронной формы представляемого отчета. Заказчик в свою очередь направил отчет в ГК «Олимпстрой».

            Никаких замечаний к содержанию отчета № 494/2-2010И от 14.09.2010 или итоговой величине стоимости ответчику не поступало. Акт об оказанных услугах был подписан департаментом 22.04.2011.

            Как верно указал суд первой инстанции, установленные обстоятельства противоречат доводам истца о том, что при принятии отчета проверка итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, заказчиком не проводится.

            Истец указал, что определяя рыночную стоимость нежилых зданий, оценщик необоснованно применил аналог с шифром sСЗ. 18.064 «Склады грузовые опасных грузов» справочника «КО-ИНВЕСТ». Из пояснения корпорации следует, что предположение истца о подборе аналога объекта оценки основано из его функционального назначения. Вместе с тем, основным критерием при выборе аналога является не фактическое использование объекта оценки, а максимальная сопоставимость по конструктивным элементам и материалам элементов постройки (фундаментов, стен, перекрытий, инженерная оснащенность), этажности, а также размерам (для складов характеризуются объемом). При устранении замечаний эксперта оценщиком подобран аналог с шифром sСЗ. 18.064 «Склады грузовые опасных грузов» справочника «КО-ИНВЕСТ» (далее -Справочник). Выбранный аналог в соответствии с данными Справочника имеет следующие характеристики: фундамент - железобетонный, стены - кирпичные, кровля - асбоцементная, покрытие – металлическое, объем здания по справочнику -3,2 тыс. куб. м, инженерная оснащенность - только электропроводка. Объекты оценки имеют следующие характеристики: фундаменты - бутобетонные, стены - кирпичные или блоки, объем - 2320 и 2307 куб.м., стропильная система - металлическая, кровля - асбофанера (лит. А) и металлическая (лит. Б), инженерная оснащенность - только электропроводка. Аналог (sС3.19.006 «Материальные склады без рамп»), который, по мнению эксперта, был не правильно подобран, имеет следующие характеристики: стены - кирпичные и панельные, перекрытия – железобетонные, покрытие – железобетонное, объем - 3,0 тыс. куб.м., инженерная оснащенность — только электроосвещение.

            Таким образом, аналог «Материальные склады без рамп», имеющий железобетонную кровлю и покрытие существенным образом отличается от объектов оценки, следовательно, не является надлежащим аналогом объектам оценки. Следовательно, стоимость объектов оценки, определенная с применением указанного аналога, не является рыночной и не может быть признана достоверной.

            Отличие объекта аналога от объектов оценки по строительному объему составляет 0,72 и 0,73. В соответствии с рекомендациями по использованию сборников КО-ИНВЕСТ при соотношении объемов в диапазоне от 0,7 до 1,3 поправка на разницу в объеме не применяется. Проведение корректировки на отличие в фундаментах не представляется возможным, так как для этого необходимы такие параметры как толщина фундамента и глубина заложения, в техническом паспорте такой информации не имеется. Таким образом, в соответствии с рекомендациями Справочника существенной (требующей введения корректировки) является разница в конструкции кровли, т.к. у склада опасных грузов она имеет металлическое покрытие. Стоимость кровли аналога составляет 3,02% в общей стоимости всех конструкций. Поправочный коэффициент, в соответствии с рекомендациями справочника - 1,09. Следовательно, корректировка на разницу в конструкции кровли составит 3,02%*1,09=3,03%. Учет в гр. «Кровля» объекта аналога помещения для хранения инвентаря в размере 2% так же оправдано с точки зрения подбора аналога, так как объект оценки разделен на помещения перегородками.

            В связи с тем, что рабочей группой НСОД 14.09.2010 (исх. ЖТИЗ-669ИЛ0) и Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» 16.09.2010 установлено устранение оценщиком замечаний эксперта, иных замечаний и возражений не представлено, отчет № 494/2-20ШИ от 14.09.2010 признан соответствующим нормам законодательства об оценке.

            Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы истца о необоснованном применении оценщиком аналога в исправленном отчете со ссылкой на статью 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            В соответствии с частью 1 статьи 24.6 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор,

            Убытки рассчитаны истцом исходя из итоговой стоимости, приведенной в предыдущей версии отчета (в отчете № 494/2-2010 от 05.08.2010), вместе с тем, сторонам договора было известно о корректировке отчета в связи с отрицательным заключением эксперта. В случае составления отрицательного экспертного заключения на отчет, таковой применению не подлежит, установленная стоимость объекта оценки не признается достоверной. Таким образом, предыдущая версия отчета (отчет № 494/2-2010) как не соответствующая требованиям законодательства, применению не подлежит, ни в целом, ни в части любых содержащихся в ней фактов и выводов. Поскольку объект-аналог примененный экспертом в первой версии отчета (отчет №494-2/2010) признан некорректно подобранным, обоснование отчетом размера убытков противоречит закону. РГ НСОД проводилась не только проверка использованных оценщиком в отчете аналогов при определении стоимости земельных участков, но проверка выбранных аналогов при оценке улучшений, затратным подходом. Более того, на начальном этапе взаимодействия РГ НСОД с оценочными организациями, расчет стоимости улучшений производился специалистами компании КО-ИНВЕСТ, что подтверждается письмами РГ НСОД, в которых указана итоговая выкупная стоимость имущества и величина убытков, при этом отдельно выделены стоимость и земельного участка, и улучшений, а также сообщается об отсутствии возражений против выпуска отчета по объекту оценки, а также письмом РГ НСОД от 10.09.2010.

            РГ НСОД в соответствии с установленным порядком и в рамках предоставленной компетенции согласовывала все версии отчета об оценке. В первоначальной редакции отчета выкупная стоимость имущества и размер убытков составляли 21 942 209 рублей (Письмо РГ НСОД от 29.07.2010 №РГИЗ-238/10). После внесения корректировок выкупная стоимость имущества и размер убытков составили 18 554 050 рублей (Письмо РГ НСОД от 04.08.2010 №РГИЗ-279/10). После устранения замечаний эксперта СРОО подготовлено Письмо РГ НСОД от 14.09.2010 №РГИЗ-б99И/10, согласовывающее выпуск отчета об оценке, в соответствии с которым выкупная стоимость имущества и размер убытков составляют