Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу n А53-11426/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

         В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

        Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

       Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

        Если объектом недвижимости является земельный участок, в государственный кадастр недвижимости вносится описание местоположения его границ (статья 7 Закона N 221-ФЗ).

       Как установлено судом и следует из материалов дела, спорный земельный участок сформирован, определен на местности с указанием границ и площади, поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.

        К заявлению о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040428:79 были приложены постановления администрации города Ростова-на-Дону от 23.01.2012 №19 «О разделе земельного участка по ул. Красноармейской - пер. Журавлева - ул. Восточной - пер. Крепостному» и от 19.11.2012 №997 «О внесении изменений в постановление администрации города Ростова-на-Дону от 23.01.2012 №19 «О разделе земельного участка по ул. Красноармейской - пер. Журавлева - ул. Восточной - пер. Крепостному».

       Из указанных правовых актов следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040428:13 площадью 9 885 кв. м был разделен на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040428:62 площадью 4416 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040428:63 площадью 5 469 кв. м.

       Одновременно к заявлению общества был приложен кадастровый паспорт земельного участка от 26.09.2013 № 61/001/13-683832, в графе 5 («Предыдущие номера») которого в качестве предыдущего номера указан номер 61:44:0040428:13, а в графе 14 («Особые отметки») отмечено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040428:79 идентичен аннулированному земельному участку 61:44:0040428:63, который был указан в постановлении о разделе.

          Аннулирование кадастровых номеров 61:44:0040428:62 и 61:44:0040428:63 было осуществлено органом кадастрового учета в связи с истечением предельного срока состояния на кадастровом учете участков, сведения о которых носят временный характер (до регистрации прав).

         Судом первой инстанции правомерно указано, что присвоение земельному участку нового номера, да еще при этом с указанием в кадастровом паспорте о том, новый участок идентичен аннулированному, не означает прекращение существования спорного участка.   

         Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

         Таким образом, при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040428:79 с той же площадью и в тех же границах, в которых существовал участок с кадастровым номером 61:44:0040428:63, образование которого было осуществлено постановлениями администрации города Ростова-на-Дону от 23.01.2012 №19 и от 19.11.2012 №997 в целях оформления на него прав обществом, являющимся собственником расположенных на нем строений, земельный участок как природный объект не исчез, а общество не утратило возможности реализации прав, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

        В материалах дела отсутствуют сведения о том, что заявителем не были приложены необходимые документы.

        Кроме того, указанный довод не был указан департаментом в качестве основания отказа в предоставлении участка.

        Земельный кодекс Российской Федерации определяет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая общий принцип недопустимости немотивированного отказа в выкупе земельных участков.

        В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

        В материалах дела отсутствуют доказательства того, что испрашиваемый в собственность земельный участок изъят из гражданского оборота либо ограничен в обороте.

       Лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 36 Земельного кодекса обладают исключительным правом на приватизацию или получение в аренду земельных участков, которое осуществляется в порядке и на условиях, установленных названным кодексом и федеральными законами.

        В целях обеспечения единообразных подходов к разрешению возникающих в судебной практике вопросов Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для органов местного самоуправления является обязательным.

        В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

       Статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, прилагаемого к договору.

       Процедура приобретения в собственность или аренду земельного участка под объектом недвижимости состоит из обращения заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и документов, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, принятия названным органом решения о предоставлении земельного участка, подготовку проекта договора и направления его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

        В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, названная процедура дополняется утверждением органом местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица либо уполномоченного органа и выдачей заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, обеспечением заявителем выполнения в отношении этого земельного участка кадастровых работ и кадастрового учета этого земельного участка в соответствии с Законом о кадастре недвижимости.

       Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (часть 7 статьи 36 Земельного кодекса).

         В  случае сомнения у органа местного самоуправления по вопросу необходимости всей площади испрашиваемого земельного участка подлежат установлению площадь и конфигурация земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования и в целях обеспечения реализации обществом исключительного права на получение в аренду земельного участка именно на органе местного самоуправления лежит обязанность по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и ее предоставлению заявителю для осуществления кадастрового учета земельного участка.

         Указанная правовая позиция приведена в Постановлении ФАС СКО от 08.05.2013 года по делу №А53-8067/2012.

         Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что  департамент не обосновал свои сомнения в необходимости всей площади испрашиваемого участка для эксплуатации принадлежащих обществу строений действиями по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и ее предоставлению обществу для осуществления кадастрового учета земельного участка в целях реализации принадлежащего ему исключительного права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а даже проигнорировал факт разрешения данных сомнений органом местного самоуправления - администрацией города Ростова-на-Дону - путем принятия на основании заявления общества от 21.06.2012 как собственника расположенных на участке зданий, строений, сооружений и Расчета нормативной площади земельного участка, выполненного ООО «СК «Стройтрест», постановлений от 23.01.2012 №19 и от 19.11.2012 №997 об образовании спорного участка именно для целей эксплуатации складской базы.

        При этом, проекты данных постановлений в соответствии с регламентом работы администрации города Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением администрации города от 30.09.2008 №999, визировались департаментом. Замечаний у департамента по поводу границ и размеров формируемых земельных участков с учетом их функционального назначения не имелось.

         Как усматривается из правовых актов, администрации города об образовании спорного земельного участка, его кадастрового паспорта, заявления общества о предоставлении участка в собственность обществом испрашивались права на земельный участок не для эксплуатации конкретного строения, а для эксплуатации складской базы.

        Таким образом, вопрос о площади и границах земельного участка, необходимого для эксплуатации базы должен разрешаться с учетом нормативов, предусматривающих необходимость размещения как основных, так и вспомогательных объектов (мест разгрузки, открытых площадок и т.д.).          

        Соответствующий расчет был выполнен ООО «СК «Стройтрест» и являлся одним из оснований принятия актов органа местного самоуправления о разделе земельного участка.

         Как усматривается из документов, приложенных к заявлению общества о предоставлении в собственность земельного участка от 23.01.2014, на момент обращения с ним за обществом было зарегистрировано право собственности на пять складов и две снабженческие конторы.

         Судом установлено, что, как на момент обращения общества с заявлением о приобретении участка в собственность, так и в настоящее время на испрашиваемом участке помимо основных зданий также имеются вспомогательные сооружения (навесы) площадью 347, 4 кв. м и 315, 7 кв. м, что подтверждается кадастровыми паспортами от 10.12.2013 №61/001/13-937055 и №61/001/13-937045 соответственно.

          Складская база представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан и организаций в соответствующих товарах, включающий в себя основные объекты (склады, административные здания (конторы) и т.п.) и вспомогательную инфраструктуру (мест разгрузки, открытые площадки для отстоя и разворота транспорта, навесы для хранения товаров, которые не должны подвергаться прямому воздействия солнечных лучей, дождя и т.п.), которая может состоять как из объектов недвижимости, так и из иных элементов.

        Основные здания и вспомогательные сооружения обеспечивают единое функциональное назначение объекта, вспомогательная инфраструктура необходима для использования единого объекта по назначению, использование указанных объектов в отрыве друг от друга по назначению невозможно.

       Поэтому склады, основные и вспомогательные здания и сооружения следует рассматривать как единый объект.

       Регистрация обществом права собственности на пять складов и две снабженческие конторы как на отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение складской базы и ее использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей ее территорией.

       На основании изложенного судом первой инстанции сделан правоверный вывод о том, что общество имеет право на выкуп земельного участка под складской базой как единым объектом по основаниям, предусмотренным статьей