Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу n А32-11447/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

объектов ЗАО "Совлинк", расположенных на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 125-126).

Вместе с тем, государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком истцом представлен не был и в материалах дела отсутствует. Единственным упоминанием о существовании государственного акта является постановление главы города Сочи от 31.01.2001 № 52/5 о переоформлении Сочинскому строительно-монтажному управлению филиалу открытого акционерного общества "Сибнефтегазпереработка" в аренду на 49 лет земельного участка площадью 9314 кв. м по ул. Тимирязева, 46а в Центральном районе г. Сочи для обеспечения дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений промбазы (т. 2, л.д. 1-2). Указанным постановлением государственный акт КК-2 № 426000562 объявлен недействительным и подлежащим погашению. Постановление главы г. Сочи от 31.01.2001 № 52/5 принято на основании обращения Сочинского строительно-монтажного управления филиал ОАО "Сибнефтегазпереработка" о замене государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования на договор аренды на 49 лет на земельный участок площадью 9314 кв. м по ул. Тимирязева, 46-а в Центральном районе г. Сочи.

Иных доказательств права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 9314 кв. м в материалы дела не представлено.

При этом, судом установлено, что  ООО "Инекс-Сочи" не является универсальным правопреемником Сочинского строительно-монтажного управления филиал ОАО "Сибнефтегазпереработка" и не может претендовать на переход к нему права постоянного (бессрочного) пользования в полном объеме и в неизменном виде. ООО "Инекс-Сочи" является покупателем объектов базы, расположенных на земельном участке площадью 9314 кв. м, и право постоянного пользования могло перейти к ООО "Инекс-Сочи" только в части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования.

Как следует из материалов дела, ОАО "Сибнефтегазпереработка" по договору от 29.10.2004 продало ЗАО "Совлинк" столярные мастерские площадью 609,4 кв. м, склад площадью 897,2 кв. м, диспетчерскую площадью 27,4 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 9314 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 02 010:0004, предоставленном постановлением главы г. Сочи от 31.01.2001 N 52/5.

Впоследствии ЗАО "Совлинк" продало указанные объекты ООО "Инекс-Сочи" по договору от 16.06.2006.

ООО "Инекс-Сочи" полагает, что в случае ничтожности договора аренды земельного участка от 21.03.2005 № 4900003419 восстанавливается право постоянного (бессрочного) пользования на весь земельный участок площадью 9314 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 02 010:0004, в том числе и на ту его часть, которая обременена публичным сервитутом.

Данные доводы обоснованно отклонены судом первой инстацнии.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. При этом, согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В постановлении от 17.12.2013 № 12790/13 Президиум ВАС РФ выразил подход, согласно которому при приобретении объектов недвижимости к покупателю переходит право постоянного пользования только на ту участь земельного участка, которая занята объектами и необходима для их использования.

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 06.03.2014 по делу №А63-18599/2012 указал следующее: "В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09, от 11.05.2010 № 82/09, от 21.05.2013 № 16448/12 и от 17.12.2013 № 12790/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой к покупателю объекта недвижимости на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса переходит имевшееся у продавца право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, занятую этим объектом и необходимую для его использования. Таким образом, в связи с приобретением недвижимого имущества в собственность к его покупателю переходят права не на весь земельный участок, ранее закрепленный за продавцом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, а только на часть участка, занятую зданиями и необходимую для их использования".

Аналогичный подход выражен в постановлениях ФАС СКО от 27.05.2014 по делу № А32-4537/2013, от 15.05.2014 по делу № А22-2761/2012.

         Оспариваемый  же в настоящем деле публичный сервитут распространяется на часть земельного участка, которая не занята объектами недвижимости истца и в течение длительного времени использовалась для проезда через земельный участок, а не для эксплуатации зданий производственной базы.

Как следует из постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.10.2012 по делу № А32-33772/2010 по заявлению ООО "Инекс Сочи" о признании недействительным постановления главы г. Сочи от 22.04.2010 № 449 об установлении публичного сервитута, в пределах установленного оспариваемым постановлением публичного сервитута отсутствуют принадлежащие обществу объекты недвижимости. Публичный сервитут установлен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 02 010:4 площадью 9314 кв. м, общим размером обременений 507 кв. м, из них - 507 кв. м в целях обеспечения проезда к жилым домам № 34/6 и N 36а по улице Тимирязева в Центральном районе города Сочи. В период с 1984 года проезд к домовладениям граждан осуществлялся по дороге, проходящей по территории, используемой ООО "Инекс-Сочи". Согласно расчету минимальной площади земельного участка для размещения столярных мастерских общества, в пределах установленного оспариваемым постановлением публичного сервитута отсутствуют принадлежащие обществу объекты недвижимости.

Таким образом, территория земельного участка, обремененная публичным сервитутом, составляет площадь 507 кв. м, использовалась с 1984 года для проезда граждан к домовладениям, объекты недвижимости ООО "Инекс-Сочи" на указанной площади отсутствуют. При таких обстоятельствах территория земельного участка, обремененная публичным сервитутом, не может рассматриваться судом как находящаяся в постоянном (бессрочном) пользовании ООО "Инекс-Сочи". ООО "Инекс-Сочи" не доказало, что обремененная сервитутом территория площадью 507 кв. м необходима для эксплуатации приобретенных ООО "Инекс-Сочи" объектов недвижимости.

Поскольку при сингулярном правопреемстве (отчуждении объектов недвижимости) право постоянного (бессрочного) пользования переходит к приобретателю объектов лишь в части, занятой такими объектами и необходимой для их использования, и территория площадью 507 кв. м объектами недвижимости истца не занята и использовалась для проезда граждан к домовладениям, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-33772/2010, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований считать право постоянного пользования на обремененный публичным сервитутом участок площадью 507 кв. м перешедшим к ООО "Инекс-Сочи".

При таких обстоятельствах, ООО "Инекс-Сочи" не доказало своего титула на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 02 010:0004, обремененную публичным сервитутом. Договор аренды указанного земельного участка, права по которому были переданы ООО "Инекс-Сочи", признан ничтожным, и оснований для переоценки данного вывода не имеется. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком правопредшественника истца не подтверждено государственным актом, который истцом в материалы дела не представлялся, и не может считаться перешедшим к истцу в части территории, обремененной публичным сервитутом, ввиду отсутствия на этой территории объектов недвижимости производственной базы и использования территории публичного сервитута не для эксплуатации объектов недвижимости, а для проезда граждан к домовладениям через земельный участок истца и его предшественников.

Кроме того, ООО "Инекс-Сочи" в материалы дела не представлено доказательств, что установление публичного сервитута нарушает его права как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 9314 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 02 010:0004.

Согласно пункту 2 статьи 48 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (пункт 2 статьи 23 ЗК РФ).

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (пункт 7 статьи 23 ЗК РФ).

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (пункт 8 статьи 23 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 16.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 №532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" публичные сервитуты устанавливаются органами местного самоуправления, если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения, в случаях, установленных федеральным законодательством. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе обратиться в высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края либо орган местного самоуправления с заявлением об установлении соразмерной платы с указанием существенных затруднений в использовании земельного участка и обоснованием размера платы. Высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края либо орган местного самоуправления рассматривает заявление в 30-дневный срок и принимает решение об установлении соразмерной платы или мотивированное решение об отказе. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то его собственник, а также землепользователь, землевладелец вправе обратиться в высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края либо соответствующий орган местного самоуправления с заявлением об изъятии земельного участка, в том числе путем выкупа, и о возмещении причиненных убытков либо о предоставлении равноценного земельного участка с возмещением убытков. Высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края либо орган местного самоуправления рассматривает заявление и принимает решение об изъятии земельного участка и о возмещении причиненных убытков в 30-дневный срок либо о предоставлении заявителю равноценного земельного участка с возмещением убытков в срок, предусмотренный федеральным законодательством для принятия решений о предоставлении земельных участков.

В соответствии со статьей 16.2 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 №532-КЗ публичный сервитут в случае, если отпали основания, по которым он был установлен, прекращается нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края либо органа местного самоуправления по инициативе уполномоченного органа или по требованию правообладателя земельного участка, обремененного сервитутом, без проведения общественных слушаний. На основании принятого нормативного правового акта об установлении или прекращении публичного сервитута вносятся соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости и осуществляется государственная регистрация установления или прекращения публичного сервитута.

Таким образом, условием прекращения публичного сервитута является требование правообладателя земельного участка. Такое требование является предпосылкой принятия нормативного правового акта о прекращении публичного сервитута. Суд установлено, что с заявлением об отмене или о прекращении публичного сервитута в администрацию г. Сочи истец не обращался. Доказательства такого обращения в материалах дела отсутствуют.

При этом и Земельным кодексом РФ, и краевым Законом № 532-КЗ предусмотрены специальные способы защиты интересов землепользователя в случае затруднительности или невозможности использования земельного участка, обремененного публичным сервитутом, в виде установления соразмерной платы за пользование земельным участком, возмещения убытков или изъятия земельного участка с выплатой компенсации или предоставления равноценного земельного участка.

Кроме того, судом обоснованно отмечено, что такой способ защиты как обязание или понуждение органа местного самоуправления к принятию определенного нормативного правового акта не предусмотрен ни гражданским (статьи 12, 13 ГК РФ), ни